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标题: 房地产所得税汇算清缴与土地增值税清算差异比较 [打印本页]

作者: 王娜1980 时间: 2009-10-10 15:58
标题: 房地产所得税汇算清缴与土地增值税清算差异比较

作者: ysy012500 时间: 2009-10-10 22:12
谢谢楼主的分享，我们正要清算呢

作者: zlr1234 时间: 2009-10-10 22:27
学习学习~~~~~~

作者: wxdslj 时间: 2009-10-11 11:24
怎么都要求回复哟

作者: wxdslj 时间: 2009-10-11 11:24
中国税务报上也有哟！

作者: hellsnake 时间: 2009-10-11 15:56
标题: 学习一下！！！
学习一下！！

作者: qinyongjin 时间: 2009-10-11 16:19
good good study,
day day up !

作者: 长风 时间: 2009-10-13 19:07
中国税务报上也有哟！

作者: 天天天天向上 时间: 2009-10-13 19:38
谢谢楼主的分享，我们正要清算呢

作者: 缪青 时间: 2009-10-18 19:38
标题: 谢谢
谢谢楼主的分享，我们正要清算呢
出自房地产会计网www.fdckj.com,地址:http://www.fdckj.com/thread-21903-1-1.html

作者: lcjxm 时间: 2009-10-19 13:10
好好学习一下

作者: 紫光珍珠 时间: 2009-10-19 15:34
学习学习~~~~~~

作者: 山鹰 时间: 2009-10-19 17:40
学习学习，多谢多谢多谢

作者: zzh8298 时间: 2009-10-20 00:25
怎么回事好好看看

作者: tccai 时间: 2009-10-20 11:38
gfggfgfgfgfgfgf

作者: gffjgf 时间: 2009-10-20 13:40
谢谢楼主的分享，我们也正要清算呢

作者: 房地产会计zxy 时间: 2009-10-22 17:07
这是一个非常值得学习的学习点

作者: 注册会计死 时间: 2009-10-25 09:59
谢谢分享学习学习

作者: abcdlinxia 时间: 2009-10-25 10:17
很好，学习一下。是值得学习的学习点

作者: wwb1985 时间: 2009-10-25 13:56
我来看一下

作者: 由龙剑 时间: 2009-11-25 15:29
学习下

:handshake

作者: shouxin 时间: 2009-11-27 10:02
学习了，谢谢！

作者: 张宝贝 时间: 2009-11-27 10:18
很实用啊，谢谢

作者: 691439143 时间: 2009-12-28 21:33
看看在说吧。不知道好不好。

作者: 付娆 时间: 2010-1-1 23:26
谢谢楼主的分享，我们正要清算

作者: 亲爱的狗剩 时间: 2010-1-12 09:50
及时啊及时

作者: 靖航 时间: 2010-1-12 09:54
谢谢楼主，我公司正好有一项目马上要竣工决算了

作者: 0123 时间: 2010-1-18 09:32
学习学习~~~~~~

作者: diozx 时间: 2010-1-18 13:52
谢谢楼主的分享，我要看看

作者: 勇者胜 时间: 2010-1-20 09:02
娜娜好！向你学习了，致敬

作者: 风雪夜归人 时间: 2010-1-20 09:09
好文共读.

作者: 李国和 时间: 2010-1-24 20:51
学习一下,这个应该是很重要的内容啊

作者: 一湖新绿 时间: 2010-1-25 19:50
标题: 学习一下，项目测算正需上此类问题
学习一下，项目测算正需上此类问题

作者: 不差钳 时间: 2010-1-26 16:45
好好学习,天天向上

作者: jintudi00 时间: 2010-2-3 19:25
谢谢楼主的分享，我们正要清算呢

作者: superxkb 时间: 2010-2-9 10:27
标题: 回复 1# 的帖子
谢谢楼主的分享dddd

作者: liyulin1974 时间: 2010-2-9 11:02
很想学一下子，多谢了

作者: zlwcpa 时间: 2010-2-24 20:05
标题: 回复 1# 的帖子
谢谢楼主的分享
出自房地产会计网www.fdckj.com,地址:http://www.fdckj.com/thread-21903-1-1.html

作者: 与众不同 时间: 2010-2-24 20:49
看看
看看
出自房地产会计网www.fdckj.com,地址:http://www.fdckj.com/thread-21903-1-1.html

作者: wy356518 时间: 2010-2-24 21:33
学习学习学习~

作者: wy356518 时间: 2010-2-24 21:36
谢谢楼主的分享

作者: hhhjhjkkk 时间: 2010-3-1 17:11
谢谢楼主的分享，我们正要清算呢

作者: 张大山 时间: 2010-3-1 17:16
中国税务报上也有哟！

作者: 日暮苍山远 时间: 2010-3-1 17:19
中国税务报上有吗？

作者: 张大山 时间: 2010-3-1 17:21
好，不算，值得学习一下

作者: baicaohua 时间: 2010-3-4 23:10
标题: 回复 1# 的帖子
谢谢，很有帮助的内容。

作者: 听雨观轩 时间: 2010-3-6 08:47
标题: 回复 1# 的帖子
学习实践能力新知识，提高

作者: wzd04110793 时间: 2010-3-8 22:39
标题: 回帖
回帖，谢谢

作者: zhongxc 时间: 2010-3-9 16:42
好东西不容错过。。。。。。。。。。。。。。

作者: 简枫 时间: 2010-3-9 16:50
学习一下，有备无患。

作者: 陈晶 时间: 2010-3-10 20:22
刚好要清算了

作者: 江苏 时间: 2010-3-10 23:15
谢谢楼主的分享

作者: qinyongjin 时间: 2010-3-10 23:54
难得的好文章，谢谢了

作者: 云端之上 时间: 2010-3-13 14:42
标题: 学习学习~~~~~~
学习学习~~~~~~..

作者: 沧海123 时间: 2010-3-15 10:05

学习一下

作者: 飞鸟的痕迹 时间: 2010-3-15 15:43
谢谢楼主，正好学习一下！

作者: 风骨依然 时间: 2010-3-15 19:04
学习拜读中。。。。认真第一对对对

作者: 日日日 时间: 2010-3-18 15:11
标题: 回复 1# 的帖子
与成功者同行

作者: 胖胖猪 时间: 2010-3-19 15:02
原来有这么多不同之处呀

作者: 叶瑞莲 时间: 2010-3-20 23:25
想学习一下挺难的!!!!!!

作者: 叶瑞莲 时间: 2010-3-20 23:27
各位前辈能伸出援助?

作者: 叶瑞莲 时间: 2010-3-20 23:29
下载一下学习资料难,,,,,,

作者: jgbai1978 时间: 2010-3-22 15:11
看看如何。。。。。。。。。。

作者: fellfree 时间: 2010-3-23 14:39
学习一下,正要清算呢

作者: zhongli2009 时间: 2010-3-24 17:59
非常想看看，内容却实是有用的吗

作者: 卓卓zhuo 时间: 2010-3-26 10:42
标题: 回复 1# 的帖子
学习学习,内容太好了

作者: 秋叶落 时间: 2010-3-26 14:30
标题: 回复 1# 的帖子
hhhhhdddddddddd

作者: 刘云为 时间: 2010-3-26 15:23
谢谢楼主的分享，我们正要清算呢

作者: 灵感伊人 时间: 2010-3-26 20:13
学习一下，我正想了解这个问题呢，谢谢楼主

作者: zjxcss 时间: 2010-3-26 23:55
谢谢

作者: 四川成都 时间: 2010-3-28 23:21
看看，谢谢楼主，正需要！！！！

作者: 穷会计 时间: 2010-4-9 11:10
学习下是有必要的。

作者: 北极人 时间: 2010-4-9 13:00
这个确实是个好东西哦

作者: 皮波 时间: 2010-4-9 16:24
看看看看一一一一看看看看！！！！！！！！！！！

作者: Possion 时间: 2010-4-10 08:40
为加强房地产税收管理，国家税务总局针对该行业制定下发了一系列税收政策，房地产企业所得税处理办法和土地增值税清算规程就是今年新制定的两个重要管理办法。房地产企业所得税征收实行的是年中预缴，年终汇算清缴，而土地增值税清算采取的是项目清算，虽然两个税种都是按所得额（增值额）计算征税，也都是汇算或清算，但是存在明显的差异。主要差异体现在以下四个方面。

　　一是汇（清）算时间上存在差异。企业所得税实行的是按年汇算清缴，即每年汇算一次，不论开发产品是否完工，每年均按开发产品销售收入（或完工前销售收入）减扣除项目后的应纳税所得额征税。而土地增值税实行的是按项目清算，项目到达清算条件才清算，按收入减扣除项目后的增值额征税。一般是在开发项目完工且销售达到一定比例后进行清算，项目开发销售时间长，则清算时间跨度长；项目开发销售时间短，则清算时间跨度短。《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发[2009]91号）第九条规定，纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（三）直接转让土地使用权的。第十条规定，对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。

　　二是成本计算项目上存在差异。企业所得税在计算开发产品单位成本时，要求按六项原则细分核算成本项目。《国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知》（国税发[2009]31号）第二十六条规定，成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目，计税成本对象的确定原则如下：可否销售原则、分类归集原则、功能区分原则、定价差异原则、成本差异原则和权益区分原则。而土地增值税清算时，只要求按普通标准住宅和非普通标准住宅两个项目分开清算。国税发〔2006〕187号第一条规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

　　三是扣除项目存在差异。房地产开发企业所得税计算应纳税所得额的扣除项目时，主要包括成本、费用、税金、损失和其他合理非支出五大内容。土地增值税扣除项目包括支付土地价款、房地产开发成本、开发费用、税金和加计扣除，也是五大内容。但土地增值税扣除项目中与企业所得税不同的是：房地产开发费用（管理费用、销售费用、财务费用）不是按实际发生数额扣除，而是按一定比例计算扣除（10%以内）；加计扣除也不是实际发生的成本费用，而是按土地成本和开发成本的合计数的20%计算额外扣除；此外，房地产开发成本是以实际发生的成本费用扣除，要求取得合法有效凭证。而企业所得税成本中，可以按照税法规定计算预提部分费用。国税发[2009]31号第三十二条规定，除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。（一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％。（二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。（三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。

　　四是利息费用存在差异。企业所得税计算借款利息时，分为资本化和费用化两种处理方式，即企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。而土地增值税中的利息支出只能单独计算扣除，企业要将计入成本中的利息费用从成本中剔除，与计入财务费用中的利息费用合并计算扣除。利息费用符合一定条件的，可以选择据实扣除；不符合条件的，也可以选择计算扣除。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第（三）项规定，开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项（注：土地成本和开发成本）规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

作者: 人在旅途 时间: 2010-4-10 11:20
看看学习学习学习

作者: 仙踪林 时间: 2010-4-12 19:59
谢谢，我们也要清算了，

作者: 房网新人 时间: 2010-4-22 09:59
好好学习。

作者: 两室一厅 时间: 2010-4-23 15:23
好贴子.........

作者: chenxiumin 时间: 2010-4-23 16:13
哈哈，找的就是这个，谢谢了

作者: zhaojuan0602 时间: 2010-4-23 17:53
标题: 回复 2# 的帖子
好

作者: liyongli6666 时间: 2010-4-23 19:30
学习学习谢谢了谢谢了

作者: 1999xingstar 时间: 2010-4-23 19:55
标题: 非常感谢楼主
非常感谢楼主，收集好资料，太谢谢你了

作者: 李超 时间: 2010-4-25 16:16
谢谢分享，站在楼主肩膀上。。。

作者: luminous 时间: 2010-4-27 11:28
谢谢分享

作者: 美好的家园 时间: 2010-4-27 15:39
学习学习中

作者: jack8977 时间: 2010-4-27 21:39
标题: 回复 1# 的帖子
非常想知道这个问题的答案

作者: sunwei0119 时间: 2010-4-30 11:14
我也想看看

嘿嘿

作者: gwycpa 时间: 2010-4-30 14:40
正在运用学习中！！

作者: 小英子子 时间: 2010-4-30 14:41
学习一下，心里还真没底呢。

作者: wangchm 时间: 2010-4-30 21:51
谢谢分享，急用之时，学习学习

作者: 牛彬 时间: 2010-5-1 09:45
学习一下，！！！！！

作者: 牛彬 时间: 2010-5-1 09:55
谢谢楼主的分享！！！！

作者: caihongyong 时间: 2010-5-12 14:39
好，值得学习啦

作者: council 时间: 2010-5-12 20:26
学习下这个东西好久没学习了

作者: zhsjsszl 时间: 2010-5-19 15:02
谢谢楼主的整理，学习了。

作者: 瑞雪纷飞 时间: 2010-5-19 18:21
学习学习,谢谢了

作者: zhoude0574 时间: 2010-5-19 18:24
谢谢楼主的分享，我们正要清算呢

作者: 东方春晓 时间: 2010-5-23 15:52
谢谢楼主的分享，我们正要清算。

作者: gry99 时间: 2010-5-25 16:47
谢谢楼主的分享，我们正要清算

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