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标题: 最佳容积率模型 [打印本页]

作者: 勇者无敌 时间: 2009-10-5 22:07
标题: 最佳容积率模型
最佳容积率
一、相关理论模型
1、理论基础
在其它住宅属性不变的前提下，随着容积率的提高，消费者对高层或高密度住宅愿意支付的价格就越低；而住宅建筑成本在建筑密度一定时，容积率的增加，主要引起房屋层数的增多，随房屋层数的增多，开始时由于基础工程费及地基处理费的分摊，单方造价降低，当层数达到一定值时，就需要加固基础、增加电梯、加强抗震等，单方造价由下降转为上升，因此，两者之间存在一个利润最大化的理论值。

2、土地增值模型
在房地产评估中，通常运用以下两种模型对方案进行评价，以确定项目的最佳容积率。一般而言，房地产的增值主要来源于土地增值，因此，当某种物业类型的土地增值达到最大化时，即是该项目适合的开发物业类型，而此时的容积率也是项目的最佳容积率。在进行模型计算时，需要用到以下经验数据，对各方案进行模拟评估。

物业类型参考容积率
独幢 0.4-0.5
联排 0.7-0.8
多层 1.2-1.5
小高层（12层） 2.5-3
高层（13层以上） 3.5-5

模型假设条件：设每种物业类型的参考容积率为Ri，各种产品的用地比例为Xi，城市规划容积率为J，土地面积为D，某种产品的每平米土地增值为Zi，则：
每平米土地增值（Zi）=[售价×（1-营业税及附加）-前期费用-建安成本-管理成本-销售费用-不可预见费-利息费用]×参考容积率-每平米土地费用

利润最大值Ymax=（∑Zi*Xi）D
其中：0≤Xi≤1
∑Xi≤1
∑Xi*Ri≤J

作者: hua.total 时间: 2009-10-16 11:39
先由收购方成立一家能够享受税收优惠的公司，再由该公司以吸收合并方式兼并项目公司，项目随公司而转移，而国家法律法规对兼并明确给予税收优惠，免征不动产移转中的营业税、土地增殖税及契税。对于吸收合并中的债务风险，则采用由被兼并方以提供担保的方式予以防范。

作者: 我稻草人 时间: 2012-12-29 15:05
想学习哈

作者: fstemp 时间: 2012-12-29 15:43
看看学学

作者: 渴望学习 时间: 2012-12-29 16:39
先回复！！

作者: guowencool 时间: 2012-12-30 07:46
好好看看

作者: 鑫义 时间: 2012-12-30 16:08
要好好学习

作者: cby1990101 时间: 2012-12-30 17:11
好东西，学习了

作者: l18199 时间: 2012-12-30 22:56
,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,

作者: 522606046 时间: 2012-12-31 12:51
感谢版主无私分享

作者: 柳之 时间: 2012-12-31 15:08
学习学习

作者: 白水湖对面 时间: 2013-2-21 11:49
学习学习学习学习

作者: sam403 时间: 2013-4-2 16:12
学习一下。

作者: qzdby2010 时间: 2013-4-3 10:33
确实挺复杂，想看看！

作者: cxp6893 时间: 2013-4-3 10:47
不太了解,学习一下

作者: 飞云冉冉 时间: 2013-4-7 14:42
学习学习学习

作者: guowencool 时间: 2013-4-29 14:15
还是不错的

作者: l18199 时间: 2013-8-14 00:46
.....................

作者: 指尖微凉 时间: 2014-2-27 15:52
学习学习。

作者: yiyi7758 时间: 2014-2-28 13:11
看看来，第一次听说

作者: 好顺 时间: 2014-3-4 20:09
谢谢了

作者: fangwenjin 时间: 2014-3-4 20:34
比较专业啊

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