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标题: 房地产开发业务特别事项自查指引-扣除项目的归集 [打印本页]
作者: 三个代表 时间: 2009-9-18 11:08
标题: 房地产开发业务特别事项自查指引-扣除项目的归集
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扣除项目的归集——取得土地使用权所支付金额
1)
自查要点
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由于地方性法规可能对房地产企业的建安成本（包括前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费和开发间接费用）的扣除有限制，因而企业需检查其是否将存在限额扣除的房地产开发费用，计入了“取得土地使用权支付的金额”。
o
检查企业是否存在将土地使用权相关的利息费用计入“取得土地使用权支付金额”；按税法规定，项目相关的利息支出应计入房地产开发费用。
o
公司支付的地价款和取得土地使用权过程中的相关手续费，是否均获取了符合税法规定的有效凭证，其金额是否一致。
o
预提但实际尚未发生的交易价款，是否未计入“取得土地使用权支付的金额”。
2)
自查程序
o
审核取得土地使用权相关的合同和协议，抽查相关原始凭证是否合法有效。
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核对取得土地使用权支付金额的原始凭证、土地出让合同和契税完税票三者之间在土地面积上是否一致，查看发票金额与银行支付记录是否一致，确认该项交易是否真实发生，相应的金额在会计账上是否正确记录。
o
结合“预提费用”科目，核实企业是否存在将预提费用计入“取得土地使用权支付的金额”的情况。
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比较、分析相同地段、相同期间、相同档次项目，判断其取得土地使用权支付金额是否存在明显异常。
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支付的土地使用权金额如果含有对关联方的费用，关注该定价是否符合公平交易原则。
3)
税法规定：
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《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）
第七条（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一法规缴纳的有关费用。
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扣除项目的归集——房地产开发成本
1)
自查要点
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对于各项房地产开发成本的归集，主要自查要点如下：
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各项成本是否正确记录，与房地产开发费用相关的支出（包括销售费用、管理费用、财务费用）是否均未计入各项成本。
§
相关成本、费用是否已实际发生，是否均取得有效、合规的凭证；相关购销合同、票据、实物和会计记录是否能够对应。
§
预提但实际尚未发生的成本，是否未归集计入房地产开发成本。
自查程序
§
比较征地费用、拆迁费用等实际支出与企业预算是否存在明显异常。
§
抽查大额的支出，审核企业的拆迁补偿费是否实际发生，支付给个人的拆迁补偿款所需的拆迁（回迁）合同和签收花名册是否与相关账目的记录一致。
§
比较前期工程费的各项实际支出与企业预算是否存在明显异常。
§
抽查大额的支出，审核取得凭证是否合法有效，款项是否实际支付，是否存在虚列前期工程费的情况。
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获取施工单位与开发商签订的施工合同，并与相关账目进行核对。
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抽查大额的支出，审核建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具。
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若存在自购建筑材料情况，关注自购建材费用是否重复计算扣除项目。
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企业如果利用关联方承包或分包工程，关注相关定价是否符合公平交易原则，是否会导致增加或减少建筑安装成本造价的情形。
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抽查大额的支出，审核施工所发生的人工费、材料费、机械使用费、其他直接费和管理费支出是否取得合法有效的凭证，以判断是否存在虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等情况。
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参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存在异常。
§
抽查大额的支出凭证，审核其中是否含有明显不合理的金额，是否含有其他企业的费用。
§
抽查金额较大的账务记录，追查各项基础设施费和公共配套设施费用是否已取得合法有效的凭证，是否真实发生。
§
比较基础设施费和公共配套设施费用的实际支出与企业预算是否存在明显异常。
§
结合房地产开发费用的审查，核实基础设施费和公共配套设施费的界定是否准确。
§
结合预提费用的审查，核实企业是否存在将预提费用计入开发间接费用的情况。
结合财务费用的审查，核实期间费用是否已从本项目中剔除。
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结合大额支出凭据的审查，核实与其他企业相关的费用是否已从本项目中剔除；
ü
结合管理费用的审查，核实企业为管理和组织经营活动而发生的管理费用，是否在本项目中予以剔除。
§
抽查金额较大的账务记录，审核其中是否含有明显不合理的金额，追查各项开发间接费用是否已取得合法有效的凭证，是否真实发生。
3)
税法规定
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《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》 （财法字[1995]6号）
第七条 （二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
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前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
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建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。
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基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
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公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
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开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
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扣除项目的归集和计算——房地产开发费用
1)
自查要点
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检查企业应据实列支的利息支出是否取得金融机构证明，对本企业通过关联方融资发生的利息支出，若未能取得相关金融机构证明或金融机构开具的利息单不是直接开给本企业，则相关利息支出不得据实扣除。
§
检查企业利息费用是否超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；对超过贷款期限的利息部分和加罚的利息，企业是否已将其从扣除项目中剔除。
§
检查企业对其他房地产开发费用（管理费用、营业费用）的扣除，是否超过了税法规定的限额，即不超过按“取得土地使用权所支付金额”和“房地产开发成本”之和的5%计算的扣除限额。
§
检查企业房地产开发费用的扣除金额是否超过了税法规定的限额，即财务费用、管理费用、营业费用按“取得土地使用权所支付金额”和“房地产开发成本”之和的10%计算的扣除限额。
2)
自查程序
§
审查利息支出中金额较大的项目，追查至支出的原始凭证和利息单据，核实相应的利息支出是否已取得金融机构的利息证明。
§
抽查银行贷款利息单，同时核对银行贷款合同及企业的资金账簿，测算利息支出是否真实发生。
§
通过与商业银行同类同期贷款利率进行比较，核实相应的利息支出是否超出规定限额。
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对其他房地产开发费用（管理费用、营业费用）的扣除进行测算，验证该扣除金额是否在税法规定的5%的范围之内。
§
对房地产开发费用（“管理费用”、“营业费用”和“财务费用”）的扣除额进行测算，验证该扣除金额是否在税法规定的10%的范围之内。
3)
税法规定
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《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》 （财法字[1995]6号）
第七条（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项法规计算的金额之和的5％以内计算扣除。
凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项法规计算的金额之和的10％以内计算扣除。
上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府法规。
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《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》 （财税字（1995）48号）
（一）利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；
（二）对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。
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共同成本费用的分摊
1)
自查要点
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如果企业存在成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的情况，检查各开发项目的成本是否按照以下方法之一分摊和扣除：
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如果企业的各房地产项目存在共同承担成本费用的情况，检查共同承担的费用是否按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，再计入清算项目的扣除金额。
2)
自查程序
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审核并确认成本分摊使用的房地产开发土地面积、建筑面积和可售面积，是否与权属证、预售证、房屋测绘所测量数据、销售记录、销售合同、有关主管部门的文件等载明的面积数据相一致。确定各项扣除项目分摊所使用的分配标准是否已正确计算。
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根据企业自身情况，审核企业是否发生多个项目共同承担成本费用。重点审查企业开发成本中的土地征用及拆迁补偿费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用，核实清算项目的扣除金额中，是否存在应由其他项目负担的成本费用。确定共同成本费用分摊方法是否合理。
3)
税法规定
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《中华人民共和国土地增值税暂行条例》 （国务院令1993年第138号）
第六条计算增值额的扣除项目：
（一）取得土地使用权所支付的金额；
（二）开发土地的成本、费用；
（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；
（四）与转让房地产有关的税金；
（五）财政部法规的其他扣除项目。
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《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》 （财法字[1995]6号）
第九条纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。
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《国家税务总局关于广西土地增值税计算问题请示的批复》 （国税函[1999]第112号）
根据土地增值税立法精神，《细则》第九条的“总面积”是指可转让土地使用权的土地总面积。在土地开发中，因道路、绿化等公共设施用地是不能转让的，按《细则》第七条规定，这些不能有偿转让的公共配套设施的费用是计算增值额的扣除项目。因此，在计算转让土地的增值额时，按实际转让土地的面积占可转让土地总面积来计算分摊，即：可转让土地面积为开发土地总面积减除不能转让的公共设施用地面积后的剩余面积。
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《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》 （国税发[2006]187号）
作者: 虚心的人 时间: 2009-9-18 11:09
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