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标题: 香港“地铁+地产”组合模式赢领全球 [打印本页]

作者: 银河飞雪 时间: 2008-1-6 20:27
标题: 香港“地铁+地产”组合模式赢领全球
“出行便捷，路网发达，无缝换乘，标示清晰……”提到香港的地铁，所有到过香港旅游的人都对其赞不绝口，其中尤以记者一位杨姓友人自香港旅游回到北京后，总是时不时地在每次坐完地铁后对记者表达其不满及艳羡，当然不满是对北京地铁，而艳羡则是对香港地铁。

香港地铁被公认为全球首屈一指的铁路系统，以其安全、可靠程度、卓越顾客服务及高成本效率著称。而香港地铁公司则是世界上运营效率最高、盈利情况最好的地铁公司之一。

据香港地铁公司一位资深人士介绍，香港地铁实现盈利主要是依靠票务收入、沿线物业开发、地铁商业以及地铁广告等其他收入。其核心的盈利模式可以总结为“地铁＋地产”的组合。

即以地铁为核心，沿线开发新的社区，相互配合，形成一种良性循环。地铁建设方便了出行，缩短了通勤时间，创造了大量客流，由此蕴藏的巨大商机对房地产开发形成吸引。同时，开发后的房地产又能积聚更多的客流，增加地铁运营的票务收入。

根据香港地铁公司2007年度上半年年报显示，其营业收入达到48.52亿港元，与2006年上半年同比增长了6.3%，其中票务收入为32.4亿港元，站内商业和租务等收入为16亿港元。同时，上半年物业发展利润达到16.64亿港元。这就是香港地铁的三大法宝。

地铁：强化客流达到运营目的

“在香港，地铁线路的规划和设计，完全以人为本。其中在地铁线路的13个换乘站中有9个站点为同月台换车；步行5分钟即可到地铁；每个站点几乎都有十几个出口，可以通达到任何地方。我们以此来吸引和强化客流，进而增加地铁的运营。”香港地铁公司总建筑师杨思伟曾对记者表示。

香港地铁能够赚钱，原因是多方面的。从物质基础上来说，首先是由于设施先进，功能齐备，保障了庞大客运流量能够畅通无阻，从而取得了规模效应。

据香港地铁公司计算，香港目前平均每天有234.5万人次搭乘地铁，平均每周日的载客量逾340万人次。合理的选线设计、先进的硬件设施，保证了地铁运行的安全和畅通，为地铁公司吸引了庞大的客流。

香港地铁系统目前共由5条主线组成，即港岛线、荃湾线、观塘线、东涌线及将军澳线，再加上机场快线和迪斯尼线，总长为91公里，低于亚洲区的东京地铁、首尔地铁，与伦敦地铁的规模更是不能相提并论。但若以每公里地铁线路接载的乘客计算，香港超过10万人次，比世界其他地区的地铁都要高。从这个意义上说，香港地铁是世界上使用密度最高的市区铁路之一，也是最繁忙的地下交通系统。

香港地铁共有53个车站。地铁由通车之日起，自动售票系统开始运作，而由1997年9月起地铁联同其他公共交通服务机构成立“联俊达”公司，推出“八达通”聪明卡票务系统，方便用户从银行直接转账充值。目前“八达通”发行量已超过1400万张。

香港地铁公司的经营收入一半来自这些地铁乘客的车费。根据规定，地铁公司有权决定票价。香港地铁可以根据每年香港的通胀率调整票价，涨幅略低于通胀指标。而上述地铁公司人士表示，香港地铁票价是以市场价格来厘定的，也会考虑经济环境和市民的负担能力，以及其他交通工具的收费。

据了解，自1997年以来，香港地铁没有上涨过票价，一方面因“金融风暴”后特区经济需要恢复；另一方面地铁价格也要参考地面公共交通价格，毕竟地上地下也存在着竞争。日前，香港地铁公司与九广铁路公司正式合二为一，更名为香港铁路有限公司，地铁票价由此开始全面下调，预计全年调减车费总额达6亿港元，每天将惠及乘客约280万人次。

地产：沿线物业与地铁互动开发

作为由香港特区政府参股77%的香港地铁公司，在人们心目中，是一家“官有民营”的企业。香港地铁自1979年底逐段投入运营后，直到1998年才首次出现2亿元盈利。并于2000年10月5日在香港联合交易所上市。

轨道的建设和运营都需要大量投资，如果单靠卖地铁票赚钱，长期下去地铁公司几乎注定要亏损。香港地铁是全世界最赚钱的，其成功就在于地铁的建设与地下商业开发紧密联系在一起，形成共赢，沿线的地产开发、物业开发支撑了地铁本身的营运。

在政府、地铁公司、开发商三个主要市场参与者中，香港地铁公司扮演了“向上承接政府战略，向下启动市场资源”的角色，成为整合政府与市场资源的平台。而香港地铁公司之所以能成为这一平台，其核心就是获取围绕地铁沿线的土地物业开发权，充分实现规划升值。

每一条新建地铁线路，香港地铁都充分评估其地面商业开发价值。与特区政府签订的项目协议，一并将地产开发“设计”其中。待特区政府批准后，地铁公司便找来地产商共同开发车站及车场上盖的空间，根据不同的条件，兴建大型的住宅及商用物业。其后，管理已落成的住宅、写字楼和部分商用物业的收入，就成为香港地铁公司的滚滚财源。

机场快线上有一站叫青衣，原来这里有油库、船坞等设施，所以地价相对较低。由于地铁的拉动，房地产价格直线上升。栋栋高楼拔地而起，居住小区纷纷落成，人气不断聚集，现在这里二手房每平方米均价为2万港元左右。在寸土寸金的香港，价格已达到中档物业水平。地铁建设与地产开发捆绑一起，香港地铁从地价升值中也赚取收益。

在建于1975~1986年的3条铁路线（九龙、港岛各一条及连接两地的海底隧道地铁）上，香港地铁公司开发了18处房地产，其中10处不动产由香港地铁公司自行管理，包括28000套公寓、3个购物中心的150500平方米零售店及128500平方米写字楼。3条城市地铁线的总建设成本为250亿港元，而18个房地产开发项目的收益为40亿港元，约占总建设成本的16%。

现在香港人更愿意住在地铁站口上面，这样出行很方便。“20多年前，地铁这样的新生事物，即便是对处于中西方文化交汇的香港地区市民来说，也经历了一个感受和认识日渐加深的过程。当时不少香港市民抗议修建地铁工程，一怕影响环境、扰民，二怕抢了他们的饭碗。而现在，市民当中也有一些抗议，抗议为什么地铁不驶进他们居住的地区。”上述香港地铁公司资深人士回忆说。

如今在香港地铁的每一个出口，地铁公司都建了很多建筑。有人这样评价：“香港现在最漂亮的建筑，都是地铁公司建的。”从一个侧面也反映出香港地铁上盖物业巨大的商业价值，而香港地铁公司也成为香港大的地产开发商之一。

作者: 江苏2005 时间: 2008-1-19 00:07

:lol

作者: 永新 时间: 2008-1-23 09:49
在日本也是这种开发模式，车站的人流量是地产最大的卖点。

作者: 太阳鱼 时间: 2009-5-29 10:57
了解一下，

作者: huangsimiao2009 时间: 2009-8-30 21:14
这个是我感兴趣的哦！

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