房地产会计网

标题: 回迁房成本问题 [打印本页]

作者: qht_3688 时间: 2009-9-17 19:25
标题: 回迁房成本问题
某房地产开发公司开发项目的土地70亩，土地开发成本4300万元,其中：支付土地价款3800万元、拆迁补偿500万元、回迁房12套1200㎡暂无法计价（回迁房按1：1的比例换新开发的房屋）；整个开发公司开发项目建筑面积30000平米，分二期建设，每期20座楼房（规格不一）。09年6月完成第一期20座100套（建筑面积16000平米）楼房建设，建安成本实际支出2600万（基础设施费、公共配套设施费等费用暂不计），第一期用地36亩；第一期回迁房8套（850平米），剩余的4套回迁房在第二期回迁；第一期每平方米商品房的公允价值5000元。
怎么计算第一期商品房的会计成本、税收成本（计税基础）？回迁房是否按正常的销售处理？

[ 本帖最后由 qht_3688 于 2009-9-21 15:07 编辑 ]

作者: 朵朵爸 时间: 2009-9-17 19:31
一期的成本：
按照建筑面积法土地成本=4300*（16000/30000），不过最好还是按照占地面积法来分摊
建安成本=2600万元

算出平均成本后*850方作为回迁房的营业税计算基础

[ 本帖最后由朵朵爸于 2009-9-17 19:33 编辑 ]

作者: 朵朵爸 时间: 2009-9-17 19:34
新31号文规定：
企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。确认收入(或利润)的方法和顺序为：
　　(一)按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；
　　(二)由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；
　　(三)按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。

从字面上理解：拆迁安置房符合“换取其他企事业单位和个人的非货币性资产”这一条规定，应该按照公允价值来缴纳企业所得税

作者: qht_3688 时间: 2009-9-17 20:03
标题: 洪涛财税工作室
我是希望核算出第一期商品房的会计成本、税收成本（计税基础）

作者: qht_3688 时间: 2009-9-17 20:06
标题: 洪涛财税工作室
不懂最好别发言。真诚希望房产开发会计专家给予答复！

作者: 朵朵爸 时间: 2009-9-17 20:33
中华会计网校的答复：

http://www.chinaacc.com/new/253_254_/2009_3_31_wa16459153913390021425.shtml

　　问：新法规定“企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务。”房地产开发企业“拆迁还房”是否应按视同销售进行处理？

　　答：按照《企业所得税法实施条例》第二十五条的规定，企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务。房地产开发企业“拆迁还房”，属于以开发产品（房屋）抵偿应向被拆迁人支付的拆迁补偿款，应视同销售。

作者: 朵朵爸 时间: 2009-9-17 20:35
看了洪涛老师的博客，原来是一个“房地产财税专家”。20多年的经验！

怪不得那么牛！！！

算了，当做是放了个屁

作者: 漫步云南2009 时间: 2009-9-18 11:06
关于这笔业务，首先是要把地块的成本4300万在一期和二期工程之间分配，即4300*16000/30000=2293.33万，加上一期建安成本2600，共4893.33万，一期房100套其中回迁房850平应按成本价计算销售税金，其余正常计算，这样一期的计税成本就是2293.33+销售税金+间接费用+加计扣除+开发费用````

作者: qht_3688 时间: 2009-9-18 20:02
标题: 回复 7# 的帖子
不好意思，我只想探讨一下回迁房的问题，如有冒犯敬请原谅！

作者: qht_3688 时间: 2009-9-18 20:08
标题: 回复 6# 的帖子
怎样计算回迁房的土地成本？只有计算出来回迁房的土地成本才能计算出开发商品房的成本。你计算的成本根本就没有考虑回迁房的土地成本。

作者: qht_3688 时间: 2009-9-18 20:09
标题: 回复 2# 的帖子
怎样计算回迁房的土地成本？只有计算出来回迁房的土地成本才能计算出开发商品房的成本。你计算的成本根本就没有考虑回迁房的土地成本。

作者: qht_3688 时间: 2009-9-18 20:11
标题: 回复 8# 的帖子
怎样计算回迁房的土地成本？只有计算出来回迁房的土地成本才能计算出开发商品房的成本。你计算的成本根本就没有考虑回迁房的土地成本。

作者: jxyzkq 时间: 2009-9-18 21:00
学习一下,谢谢了

作者: 李会5288 时间: 2009-9-19 16:50
标题: 关于拆迁还原房缴税基数的探讨
关于拆迁房成本我公司账务处理：拆迁成本有两块1、按拆迁合同拆迁全部价款 2、拆迁房回迁房的造价计入“建筑成本”。一般不单独计算拆迁成本，拆迁部分的价款计入“土地成本”，回迁房建造成本含在商品房成本中。缴税基数（回迁房）1：1还原部分按拆迁合同中的房屋折价（应是事务所评估价，不含过度费等费用）+超面积（按商品房售价）。
如单独建造还原房，可按新31号文进行成本归集。但土地成本应是全部土地成本（含拆迁房的拆迁成本）按各建筑物占地面积的比例进行分摊。
请商榷！！

[ 本帖最后由李会5288 于 2009-9-19 16:53 编辑 ]

作者: 云中飞 时间: 2009-9-19 21:46
在以成本价计征营业税时，成本价如何确定呢？”该财务人员问。

　　坐席员说，这就需要考虑成本价的组成问题，一是开发产品包含土地成本和建造成本的成本价；二是不包含土地成本的建造成本价。除拆迁补偿产品外，企业的开发产品成本价包含了土地成本和建造成本，但是对于拆迁补偿的开发产品，因开发企业是将建造好的房屋与原住户的土地置换，所以其成本显然不包含土地成本。因此，在计算征收营业税时，应以实际建造成本作为计税依据。关于这一点的理解，我们可以看看珠海市地税局的相关文件规定。该局《关于明确几个营业税税收政策问题的通知》（珠地税发〔2005〕415号）对此专门规定，考虑到被拆迁房产原占有土地，开发商不需对该土地支付成本，因此，补偿房产的成本价不应再计算土地成本。能单独计算成本价的，可单独计算核定成本价计征“销售不动产”的营业税；对不能单独计算成本价的，可参考同类住宅的成本价，根据建筑材料使用和室内外装修差异，配套工程（如配套停车场，可观赏喷水池假山工程等）差异等因素作合理调整后核定计征“销售不动产”的营业税。纳税人如对税务机关核定的应纳税额有异议时，应按《税收征管法实施细则》第四十七条第三款规定，由纳税人提供相关证据，经税务机关认定后，调整应纳税额。

作者: 非墨 时间: 2009-9-21 11:20
回迁房的成本无须单独考虑,因为它的成本,不仅仅是由它自己承担,只是要考虑它的收入,等面积与超面积收入,按与计营业税相同

欢迎光临房地产会计网 (https://www.fdckj.com/)