房地产会计网

标题: 土地增值税政策不应随房价涨跌而调整 [打印本页]

作者: 朵朵爸 时间: 2009-8-30 21:55
标题: 土地增值税政策不应随房价涨跌而调整
现阶段，由于房价仍在高位运行，于是，不管是房地产商还是一般公众，都认为应该降低土地增值税税率或取消土地增值税。笔者认为，土地增值税不同于其他税种，它是按“相机抉择”原理设置的，采取的是按“增值额”和“超率累进税率”征收，这就决定了土地增值税政策不应因一时的房价涨跌而调整。

　　交易环节的税收是按交易额的一定“固定比例税率”征收的，如果在经济下滑的情况下，不相应地降低税率或免税，那么纳税人就有可能承受较重的税负，不利于经济的发展。但这主要适用于流转环节的税收，而不适用于收益环节的税收。土地增值税属于收益环节的税收，它的征税对象是土地增值额，税率是“超率累进税率”，这是我国税制中唯一按“超率累进税率”征收的税种，这就决定了这个税种有不同于其他税种之处，它是按增值率的高低设置税率，增值少的少征，增值多的多征，无增值额的不征。而且计算“增值额”时，允许按房地产开发项目取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和加计20%扣除，这个规定就是专门鼓励房地产正常开发和抑制炒买炒卖行为的。同时，土地增值税相关法规还规定，纳税人建造普通标准住宅销售，其“增值额”未超过“扣除项目金额”20%的免税。这个20%的作用相当于起征点，两个20%的比例足以保证开发商的合理利润。

　　如果在经济下滑，房价下跌情况下，房地产项目没有增值，土地增值税就会自动“停征”，因为在“增值额”为零或负数的情况下，土地增值税也为零。反之，如果在上述情况下，通过清算发现还有大量的土地增值税可以征收上来，说明房地产商还有足够的利润，房价还没有回归到合理的区间，在这种情况下更需要严格土地增值税的征收管理，加大土地增值税的清算力度，以真实反映房地产的状况。由于土地增值税制度设置的科学性，它具有在房地产市场发生周期性波动时发挥自动调节的作用，所以即使在经济下滑、房价下跌的情况下，也不需要降低土地增值税税率或取消土地增值税。

　　从土地增值税的计税依据和税率设计来看，对同一开发项目来说，开发商转让房地产所取得的增值额越大，其增值率就越高，税率也就越高，应缴纳的税款就越多。如果地价在开发期内飙涨，由于要征收高税率的土地增值税，就会导致开发商囤地和开发成本大增。这样，高价土地税后利润（特指缴纳土地增值税后剩余利润）与免缴或少缴土地增值税的低价土地税后利润相比差别不大，房产商哄抬房价的积极性就会受到一定的遏制，从而促使房价回归供需平衡，抑制房价过快上涨。可见，如果公众认为现在房价依然偏高，就更需要发挥土地增值税的作用加以调节，而不是取消土地增值税。

　　综上所述，由于土地增值税是按“相机抉择”原理设置的，在经济增长或下滑时，可以起到自动稳定器的作用。土地增值税在我国经济发展过程中具有不可或缺的作用。土地增值税的基本政策不应因一时的经济变化而调整，应保持土地增值税的长期稳定性。

欢迎光临房地产会计网 (https://www.fdckj.com/)