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标题: 房地产开发企业城镇土地使用税征收问题 [打印本页]

作者: 风月无边 时间: 2009-8-30 21:44
标题: 房地产开发企业城镇土地使用税征收问题
目前，我市地税稽查部门根据《宿迁市地方税务局关于统一房地产开发企业城镇土地使用税征收管理有关口径的通知》（宿地税函[2007]73号）规定，在对房地产开发企业计算城镇土地使用税时产生了意见分歧。主要是：有的房地产开发企业认为征用的是耕地或者还没有进行开发的荒地；有的房地产开发企业虽然与政府签订土地出让合同，但由于拆迁未到位，不能进行开发施工；有的房地产开发企业出让合同占地面积大于已办理的土地证上的面积；有的房地产开发企业部分商品房已销售，但土地证上的面积没有减少，也就是我们通常讲的土地还没有进行分割等。针对上述问题，笔者就城镇土地使用税征收有关问题谈一点粗浅认识，供同仁们参考。

　　一、房地产开发企业土地使用税的纳税人的确定

　　1、根据《城镇土地使用税暂行条例》第二条规定，在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税人，应当按照条例的规定缴纳土地使用税。

　　2、根据《财政部、国家税务总局关于集体土地城镇土地使用税有关政策的通知》（财税[2006]56号）规定，自2006年5月1日起，在城镇土地使用税征税范围内实际使用应税集体所有建设用地、但未办理土地使用权流转手续的，由实际使用集体土地的单位和个人按规定缴纳城镇土地使用税。《国家税务总局关于对于缴纳土地使用金的土地使用者应征收城镇土地使用税的批复》（国税函发[1998]669号）规定，土地使用不论以何种方式取得土地使用权，是否缴纳土地使用金，只要在城镇土地使用税的开征范围内，都应依照规定缴纳土地使用税。

　　3、根据《国家税务总局关于进一步加强城镇土地使用税和土地增值税征收管理工作的通知》（国税发[2004]100号）规定，除经批准的开发建设经济适用房的用地外，对各类房地产开发用地一律不得减免城镇土地使用税，各级税务机关要严格按照减免税的管理权限和减免税审批程序办事。国家税务总局2007年6月25日发布《关于取消部分地方行政审批项目的通知》，其中提到取消《国家税务局关于印发〈关于土地使用税若干具体问题的补充规定〉的通知》（国税地[1989]140号）的第四条和第六条，这两条内容包括：基建项目以及房地产企业缴纳土地使用税有困难的，可由各省、自治区、直辖市税务局根据具体情况予以免征或减征。这就是说房地产开发企业土地使用税减免优惠政策的取消。

　　4、根据《国务院关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉的决定》（国务院令第483号），自2007年1月1日起，外商投资企业和外国企业也纳入城镇土地使用税的征税范围。

　　综上所述，我认为凡在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的进行房地产开发的单位和个人，在开发期间或开发过程中，不论经济类型情况、使用土地性质情况、如何使用土地情况均应依法缴纳土地使用税，不得享受减免税优惠政策。

　　二、房地产开发企业土地使用税的纳税起止期限的确定

　　1、根据《城镇土地使用税暂行条例》第八条规定：土地使用税按年计算、分期缴纳，缴纳期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。《江苏省地方税务局关于明确地方税务部门部分税种纳税期限和纳税限额的通知》（苏地税函[2006]47号）规定，城镇土地使用税的纳税期限为：企业按季、个人按半年缴纳，纳税人应自期满之日起十日内申报纳税。

　　2、根据《城镇土地使用税暂行条例》第九条规定，对于新征用的土地、区分耕地与非耕地。征用的耕地，自批准征用之日起满一年时开始缴纳土地使用税；征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。纳税人取得的土地属于城镇土地使用税开征范围内的，自取得土地使用权至再次变更该项土地权属期间按照规定税额缴纳土地使用税。《国家税务总局关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》（国税地字[1988]15号）规定，征用的耕地与非耕地，以土地管理机关批准征地的文件为依据确定。

　　3、

作者: 可乐羊 时间: 2009-8-31 17:44
前来学习学习

作者: lwd4567 时间: 2009-9-4 11:37
前来学习学习

作者: 北冰 时间: 2009-9-5 15:40
好好学习，天天向上

作者: 无拘无束 时间: 2009-9-12 06:05
学习了

作者: zhangchun94 时间: 2009-9-12 12:49
ok ,,,,,,,,,,,

作者: 衡水 时间: 2009-9-17 21:20
土地使用税税额标准是什么

作者: 李冰 时间: 2009-9-19 11:38
标题: 谢谢！
谢谢你无私的奉献，有空多发好贴！

作者: 花非花 时间: 2009-9-23 08:52
标题: 好贴
具体执行存在争议，希望统一口径

作者: 好好学习2009 时间: 2009-9-23 09:48
谢谢分享，正在找这方面的资料

作者: 静凡 时间: 2009-10-14 14:35
土地使用税税率地方不同税率不同

作者: 洞口佬 时间: 2009-10-19 17:12
dddddddddddddd

作者: 我的宝贝赫赫 时间: 2009-10-19 17:32
我是新手，来好好学习，谢谢楼主了

作者: 长风 时间: 2009-10-20 16:00
谢谢分享，正在找这方面的资料

作者: 与众不同 时间: 2009-11-9 13:08
土地使用税，正在认真学

作者: 伏龙 时间: 2009-11-9 14:56
谢谢分享，正在找这方面的资料
出自房地产会计网www.fdckj.com,地址:http://www.fdckj.com/thread-18537-1-1.html

作者: 赵晓林 时间: 2009-11-13 17:49
人行，必有我师焉。与成功者同行，择善而

作者: lxh111111 时间: 2009-11-14 15:36
我要学习，不需提高，谢谢
多挣钱啊

作者: 湖南 时间: 2009-11-15 22:24
向楼主学习

作者: 江政 时间: 2009-11-16 17:36
来学习学习这个问题，谢谢。

作者: 那年的夏天hfj 时间: 2009-11-17 10:25
好好学习，天天向上!

作者: 陆军 时间: 2010-8-10 11:36
谢谢分享

作者: 大眼睛 时间: 2010-8-16 16:46
学习学习，谢谢楼主。

作者: 海浪1974 时间: 2010-8-16 16:48
好好学习，天天进步。

作者: xueyao78 时间: 2010-9-9 20:02
晕到，又要我回复哦，郁闷

作者: xueyao78 时间: 2010-9-9 20:26
已售的建筑面积，是按已经签定的销售合同为依据呢，还是以办理产权证为时间点？

作者: 天地一沙鸥 时间: 2010-9-9 21:07
楼主辛苦了，总结的比较全面。

作者: 飞上云的鸟 时间: 2010-9-10 13:27
房地产业土地使用税如何缴纳，我认为要按实质性原则认定

作者: gaocs 时间: 2010-9-10 15:28
这个好，我现在正为土地使用税犯难，值得学习，谢谢！

作者: gaocs 时间: 2010-9-10 15:52
内容很好，很实用。但我们这里税务局执行标准有点不一样：房地产开发企业已售房屋的的标准是要办理产权分证，才能减少土地使用面积，而不是楼主说的以签合同为准。到底以哪个标准呢？

作者: grapgame 时间: 2010-9-10 16:58
回复开出来学习学习

作者: popomxd 时间: 2010-9-10 20:23
我觉得已售的标准应该为交付使用

发点辽宁的规定

房地产开发企业在建期间城镇土地使用税纳税义务发生时间、计税依据的确定
（一）2007年以前，依据《辽宁省城镇土地使用税征收管理工作规程》（辽地税发〔2003〕113号）第三十六条，纳税人应自占用或取得土地使用权之次月起计算缴纳土地使用税。房地产开发企业应从取得土地使用证或占用土地的次月起计算缴纳城镇土地使用税。从2007年1月1日开始，依据《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）第二条，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
（二）依据《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）第二条第一款，“购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。”依据《辽宁省地方税务局关于房地产开发企业开发建设期间占地如何计征城镇土地使用税的通知》（辽地税财〔2000〕97号）和《辽宁省地方税务局关于明确财产税若干政策业务问题的通知》（辽地税财〔2000〕398号），房地产开发企业在开发建设期间，为开发商品房所占用的土地是企业的生产经营用地。不论所开发建设的房产将来的用途是住宅还是其他房地产，在开发期间，均应按其所在地段的土地使用税税额标准征税。开发建设期间是指房地产开发企业自土地管理部门批准其开发建设至开发建设项目完工（含竣工）。在此开发建设期间应按其全部占用土地面积计算缴纳城镇土地使用税。在项目完工后至房地产全部售出期间，对未出售部分和已经出售部分，应由房地产开发企业和购买者分别按出售与未出售房产的建筑面积比例分摊计算缴纳土地使用税。因此，房地产开发企业应自房屋交付使用之次月起调减城镇土地使用税计税依据，并与购买者分别按出售与未出售房产的建筑面积比例分摊计算缴纳土地使用税。

作者: 爱的奉献 时间: 2010-9-11 09:32
谢谢，很好的东西

作者: 木林森 时间: 2011-10-10 14:19
VERY GOOD

作者: mgl2016 时间: 2011-12-9 14:06
太好了！谢谢老师！

作者: 天平猫 时间: 2011-12-12 15:56
看看看看看

作者: limiying 时间: 2011-12-12 16:56
是什么呢~

作者: lyf20070314 时间: 2012-1-10 23:56
必须学习，谢谢楼主分享

作者: fywzlyh 时间: 2012-1-11 08:22
好资料，谢谢楼主

作者: k4y_xhb 时间: 2012-1-11 10:00
学习下，看下

作者: zhaolu898 时间: 2012-2-16 15:34
学习下

作者: 长刀 时间: 2012-2-26 10:09
我要学习

作者: 蓝色蔷薇 时间: 2012-3-1 16:02
学习中

作者: 凤凰涅槃 时间: 2012-3-3 09:38
学习一下

作者: 风云岁月 时间: 2012-3-5 11:04
这个问题应当好好探讨。

作者: sdjn 时间: 2012-3-6 22:42
学习一下

作者: happydaycc 时间: 2012-3-12 14:37
学习下

作者: shrchy 时间: 2012-3-14 11:28
看看学学谢谢

作者: 平安是福6 时间: 2012-3-21 14:16
请教：我单位购买工业用地，然后该地块被土地储备了，土地储备的土地还交土地使用税吗

作者: helena025 时间: 2012-3-21 14:32
加紧学习，多多回复

作者: fjcinese 时间: 2012-4-25 08:35
学习学习

作者: 392585011 时间: 2012-4-26 15:01
学习，了解

作者: 小白白2011 时间: 2012-5-11 14:33
很想看

作者: hebellc 时间: 2012-5-14 08:47
学习学习

作者: 曼果果 时间: 2012-5-15 08:51
想看。想看看。

作者: jy366125 时间: 2012-5-15 11:25
天天学习，不断更新。。

作者: tienan2002 时间: 2012-5-30 16:02
感谢楼主的无私分享！

作者: xujun99 时间: 2012-5-31 16:58
学习了，谢分享。

作者: bfyxl 时间: 2012-8-15 17:51
好好学习。

作者: 因之美化妆棉 时间: 2012-9-26 14:32
好好学习天天向上

作者: 渴望学习 时间: 2012-10-13 10:10
先回复，后学习！

作者: sweetjj 时间: 2012-10-13 14:13
先回复后学习

作者: 数字世界 时间: 2012-12-17 22:53
学习学习

作者: 澪つくし 时间: 2012-12-18 09:57
下文是什么，要学习

作者: 黔淡如菊 时间: 2013-6-9 00:40
谢谢分享

作者: yduga614 时间: 2013-6-11 22:01
发达的风格的风格和地方工会

作者: zhuhaiyang 时间: 2013-6-15 14:24
学习，谢谢楼主！

作者: 哦呀小白 时间: 2013-7-19 15:05
学习学习

作者: ftfang 时间: 2013-8-7 15:19
学习涫产

作者: 松风萝月 时间: 2013-8-15 16:24
学习学习

作者: 大鹏展翅 时间: 2014-4-24 08:50
学习了，谢谢

作者: 有一点糊涂 时间: 2014-4-24 10:25
学习一下！！

作者: denningdun 时间: 2014-4-24 12:09
正需要学习了解

作者: 图兰朵 时间: 2014-4-25 11:30
学习学习

作者: zhiqiang 时间: 2014-4-29 10:30
学习学习嘻嘻嘻惺惺惜惺惺

作者: zjlszj8811 时间: 2014-4-29 12:38
好资料，谢谢分享

作者: zjlszj8811 时间: 2014-4-29 12:53
好资料，谢谢分享

作者: 277300892 时间: 2014-4-29 13:38
重新注册的账号，一切从头！

作者: juventus 时间: 2014-4-30 08:54
学习一下

作者: 金盏银台55 时间: 2014-6-9 16:40
学习一下。

作者: 散步的云彩 时间: 2014-6-9 16:54
虽然是老帖子，但问题分析的狠有指导意义

作者: 钦差 时间: 2014-6-15 08:49
学习学习再学习。

作者: 曹军 时间: 2014-6-25 15:04
好的，谢谢！！！！

作者: zhp298 时间: 2014-6-30 11:24
学习一下

作者: ynwsqb 时间: 2014-6-30 13:44

作者: 那些年 时间: 2014-7-1 09:57
学习学习，谢谢

作者: 张燚华 时间: 2014-7-1 11:07
回复太多，会掩盖含金量高的回帖！

作者: xiaolifeidao 时间: 2014-8-22 10:15
好好学习。

作者: 昔日重现 时间: 2014-9-18 13:20
这个时间怎么确定

作者: gilstar 时间: 2014-9-22 17:23
好好学习，天天向上

作者: gooder 时间: 2015-3-2 09:44
呵呵呵呵

作者: MXD2010 时间: 2015-3-12 09:31
学习学习！

作者: blct123 时间: 2015-3-12 10:13
讲的好，要学习

作者: blct123 时间: 2015-3-12 10:14
讲的好，要学习

作者: 丰泽房地产 时间: 2015-4-15 14:02
看看是什么内容。

作者: 因你 时间: 2015-5-20 17:45
学习了，真的很有用

作者: 文田心 时间: 2015-7-3 12:00
学习学习！

作者: CF海纳百川 时间: 2015-7-8 10:21
谢谢分享！！！！！！！！！！！！！

作者: 1057943776 时间: 2015-7-8 14:02
学习学习

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