房地产会计网

标题: 【145号专题】请问：计税成本核算的终止日能否选择在次年的5月31日前？ [打印本页]

作者: 四只眼 时间: 2009-8-15 09:08
标题: 【145号专题】请问：计税成本核算的终止日能否选择在次年的5月31日前？
国税发[2009]31号第三十五条规定，开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。请问：计税成本核算的终止日能否选择在次年的5月31日前。即次年汇缴前的成本费用能否作为计税成本计算扣除？还是只能按完工年度的成本费用计算扣除？

[ 本帖最后由四只眼于 2009-8-18 11:34 编辑 ]

作者: 朵朵爸 时间: 2009-8-15 09:14
可以这么理解，开发产品完工以后成本票据往往不能及时到位，这个规定可以让成本更加准确

作者: 四只眼 时间: 2009-8-15 09:30
我发现有的事务所在出鉴证报告时将次年发生的成本费用补入了上年度汇缴内容.不知是否正确.

作者: 勇者无敌 时间: 2009-8-15 09:45
应该是在上年发生但是次年取得成本票据的部分，这样理解

作者: 四只眼 时间: 2009-8-15 09:49
应该是在上年发生但是次年取得成本票据的部分?

这样不太好掌握呀

作者: 李会5288 时间: 2009-8-17 16:12
标题: 回复1楼
绝不可以推迟到次年结转！！！最迟年底12月31日！因原31号文对成本中没到的票据不准预提！而新31号文解决了这个问题！至于对当年的企业所得税的清算可按常规在次年5月31日前申报！！！

作者: 四只眼 时间: 2009-8-18 06:33
我在邮箱中向云版的提问如下:
我在视野和CPA365学习了您的大作。谢云版!
新31号文第35条规定:开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。其中计税成本核算的终止日如何确定?
是确定在完工当年的12月31日前还是确定在次年的5月31日以前,我对该条的理解倾向于后者:次年的汇缴结束(5月31日)前.
不知阁下对该条如何理解？

云版的答复:
你的理解是正确的，是在次年的汇缴结束(5月31日)前.

这又是个有争议的问题!!!!!

作者: 四只眼 时间: 2009-8-18 07:43
视野网友xiaoyuerfsf的回答：
个人观点
我不能算高人，但视野是个参与的好平台，愿一起讨论。
1、31号文件35条的含义是，项目计税成本核算的终止日选择完工当年汇算清缴期前任何时点即可。因此你的第一个问题“计税成本核算的终止日能否跨年度,选择在次年的5月31日前。”答案是肯定的；

2、“次年汇缴前的取的的属于完工年度的成本费用能否作为计税成本计算扣除”应该是说发票问题。答案是肯定的。

作者: 四只眼 时间: 2009-8-18 07:50
在江苏南通，某事务所对房企业汇缴是这样的，07年税收上完工的工程，在08年会计上全部完工，在对07年的所得税汇缴时将含08年的该工程的全部成本费用列入了07年项目，据说得到了税务上的认可。

作者: 四只眼 时间: 2009-8-18 11:33
中国财税浪子王骏在视野上的答复如下：
我的观点，
1、不可以。计税成本核算的终止日必须在完工当年，选择该终止日的决定可以再跨年度在次年的5月31日前做出。比如，2008年7月6日完工，可以再7月6日至12月31日之间任意选择一天作为计税成本核算终止日。考虑到企业在次年才进行汇算清缴，终止日选择的决定不强求在08年度做出，可以再汇算清缴完成前确定。
2、次年汇缴前的取的的属于完工年度的成本费用能否作为计税成本计算扣除？还是只能按完工年度的当年成本费用计算扣除。
如果只涉及完工当年2008年和取得发票的日期所在年度09年，可以作为08年成本费用扣除，也可以自行选择在09年扣除。如果09年取得发票涉及更早的年度，追溯调整成本太高，还是直接作为09年成本费用处理

作者: 风雪夜归人 时间: 2009-9-8 08:36
下面是我对该问题的理解，请大家指正。
国税发[2009]31号（以下简称31号）第三十五条规定：“开发产品完工后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算终止日，不得滞后。凡已完工开发产品税在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，对其处理。”如何正确理解和把握该条款中所述的计税成本核算终止日呢？
笔者认为该条款实质上是对《财政部、国家税务总局关于企业所得税几个问题的通知》（财税[1996]79号）规定与《国家税务总局关于企业所得税若干业务问题的通知》（国税发[1997]191号）规定的延续。财税字[1996]79号规定：企业纳税年度应计未计扣除项目，包括各类应计未计费用，应提未提折旧，不得转移以后年度补扣。国税发[1997]191号规定：“企业纳税年度内应计未计费用、应提未提折旧等，不得转移以后年度补扣”是指年度终了，纳税人在规定的申报期申报后，发现的应计未计、应提未提的税前扣除项目。即企业在年度末5个月内（所得税汇算清缴前），企业还可以进行帐务调整，补计在税前应计未计、应提未提项目。
随着新所得税法的实施，国税函[2009]55号第三条有关企业所税政策和征管问题中规定：“………对新税法实施前，财政部、国家税务总局发布的企业所得税有关的政策性文件，应以新税法以及新税法实施后发布的相关规章、规范性文件为准”，31号文就取代了财税字[1996]79号与[1997]191号，延续并明确了房地产开发产品计税成本核算终止日。
为了更好地理解、说明核算终止日对房地产开发产品计税成本的影响，下面以实例说明这一问题。
A 开发公司开发的某楼盘已于2008年7月完工，出包工程合同总金额7800万元，由于未最终办理结算而未能取得全额发票，已取得的部分发票金额为4700万元。
根据31号文第三十五条，A企业可以将项目计税成本的终止日确定在2009年5月31号前任何时日。根据31号文第三十四条“企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。”A 公司在成本实际发生时未取得发票部分，该部分成本在2008年不能计入开发产品税成本。根据31号文第三十二条第一款“出包工程未最终办理结算而未取得全额外负担发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高额不得超过合同总金额的10%”，2008年A公司在证明资料充分的情况下，可以预提780万元计入开发产品税成本。假如A公司直到2009年6月30日才取得出包工程剩余部分的发票，金额3100万元。根据31号文第三十五条中“不得滞后”的规定，该3100万元发票的取得入帐时间已超过了计税成本核算终止日，该发票所列示成本不得计入开发产品成本。3100万元中剔除已预提计入成本的780万元，A 公司开发产品会计成本与计税成本相差2320万元，将对A公司企业所得税产生重大影响。

作者: 一草一木 时间: 2009-10-7 20:48
一块来学习，把握得更准

作者: chenwuhen 时间: 2009-11-16 22:28
看了这么多，感觉应该还是次年5月底前都可以作为计税成本终止核算日。学习了，具体的跟税务商讨一下应该也不错（关系好的话有些问题直接问税务还是比较清楚的）

作者: 四只眼 时间: 2010-3-18 20:37
我找到一篇发表在中国税务报上的文章，终止日可以在次年5月31日前。原文如下：
根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）第九条的规定，开发产品完工前后，企业所得税的计税处理是不一样的。企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季度（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
　　对于开发产品的实际毛利率高于国税发〔2009〕31号文件规定的未完工开发产品的预计计税毛利率，企业开发产品完工后结算计税成本，必然需要在年度纳税申报中，将实际毛利额与对应的预计毛利额之间的差额调整增加应纳税所得额，且在当年产生较大税负的企业所得税，这是企业不情愿的，但是国税发〔2009〕31号文件明确规定了开发产品的完工标准，即开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：
　　（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
　　（二）开发产品已开始投入使用。
　　（三）开发产品已取得了初始产权证明。
　　国家税务总局《关于房地产企业开发产品完工标准税务确认条件的批复》（国税函〔2009〕342号）也作出解释规定，房地产开发企业建造、开发的开发产品无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当其开发产品开始投入使用时均应视为已经完工。
　　开发产品开始投入使用，是指房地产开发企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）或已开始实际投入使用。实践中，未备案竣工验收合格的开发产品虽不能办理初始产权证明，但交付业主使用的情况普遍存在，遵循时点孰先原则，以国税发〔2009〕31号文件、国税函〔2009〕342号文件均认定开发产品开始投入使用时即视为已经完工。
　　开发产品完工与否是决定计税成本核算的前提。实务中，开发产品完工后，工程结算成本仍然无法最终确定的情况比较常见，国税发〔2009〕31号文件第三十二条充分考虑了这一因素，给予房地产开发企业核算计税成本一大利好，即允许预提部分成本费用计入完工产品的计税成本。
　　（一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。
　　（二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。
　　（三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。
　　除此之外的建造成本费用以及其他应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本。
　　以上规定可以认为是新31号文件对于房地产开发经营业务的企业所得税处理的例外处理，此前的原31号文件规定，开发企业发生的各项应付费用，可以凭合法凭证计入开发产品计税成本或进行税前扣除，其预提费用除税收另有规定外，不得在税前扣除。但是企业在做计税成本预提时并不是随意的，其一出包工程应当是有实际的工程进度，按照31号文件的理解，结算计税成本应当在工程竣工后，此时对于未办理最终结算而未能取得全额发票的，才允许计提，计提总额不得超过合同总金额的10%。其二未实际发生的业务难以判断其业务是否确实发生，金额无法计量，一般认为不符合税法的真实性、合理性原则，不允许税前扣除。31号文件考虑到房地产开发项目的实际现状，允许预提尚未发生的公共配套设施和报批报建费用，但限制条件是必须能够有切实证据证明是要发生及发生的金额。
　　另外，考虑到房地产开发企业的成本结算相对于税法认定的完工条件是滞后的，国税发〔2009〕31号文件第三十五条规定，开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。该规定遵从了《企业所得税法实施条例》第九条的规定，即“企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用；不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。”这样就给了房地产企业充分的核算申报时间，即企业可以在年度结束后的5个月汇算清缴期内，尽快地完成出包工程结算，索取发票，完整确定完工项目的计税成本。补计需要在当年度税前扣除的应计未计、应提未提项目。该规定不失为房地产企业核算完工年度企业所得税的又一大利好。
　　我们以案例解析房地产企业预提成本及核算终止日对开发产品计税成本的影响。
　　例：吉祥房地产开发企业开发的某住宅楼于2008年9月完工，出包工程合同总金额20000万元。2008年，由于未最终办理结算，仅取得的发票金额为15000万元，2009年3月，取得发票2000万元，2009年6月取得发票3000万元。
　　会计实务中，该住宅楼虽然于2008年9月完工，截止资产负债表日，“开发成本”科目归集的成本费用除已经取得合法凭据（发票）外，还包括已经结算未取得发票的预提工程成本。假设全部开发产品销售完毕，会计处理为：
　　预提成本时：
借：开发成本5000
   贷：应付账款（预提）5000。
　　结算完工成本：
借：开发产品20000
   贷：开发成本20000。
　　结算销售成本：
借：销售成本20000
   贷：开发产品20000。
次年度3月、6月取得结算发票：
借：应付账款（预提）5000
   贷：应付账款（工程承包商）5000。
　　资产负债表日前结转的完工成本以及销售成本都包含了预提的成本费用5000万元。根据国税发〔2009〕31号文件第三十四条关于“企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本”的规定，假定企业计税成本核算终止日确定为2009年5月30日，则2009年3月取得的发票2000万元可以计入计税成本，超过计税成本核算终止日取得的发票3000万元不能够计入计税成本，但是在证明资料充分的情况下，企业可以预提合同总金额的10%，即2000万元计入计税成本。这样2008年企业该项目计税成本：15000＋2000＋2000＝19000（万元），2009年汇算清缴后，尽管实际取得发票金额3000万元，计入实际取得发票年度（2009年）的计税成本只能为1000万元。
　　这样，会计成本反映为2008年20000万元，2009年0元，而企业所得税计税成本2008年为19000万元，2009年为1000万元。虽然成本总额没有发生变化，但是由于计税成本核算终止日及预提成本形成的会计成本与计税成本的年度差异，对吉祥公司两个年度的企业所得税产生了一定影响。

作者: 江苏 时间: 2010-3-19 21:46
这样不太好掌握呀

作者: 夏天的雨02 时间: 2011-11-29 20:25
可以这么理解，开发产品完工以后成本票据往往不能及时到位，这个规定可以让成本更加准确

欢迎光临房地产会计网 (https://www.fdckj.com/)