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标题: 【144号专题】房地产项目开发流程介绍（共十个流程） [打印本页]

作者: 银河飞雪 时间: 2009-8-10 21:01
标题: 【144号专题】房地产项目开发流程介绍（共十个流程）
房地产项目开发流程

一个房地产项目开发的整个流程大体上包括10个阶段。

（一）开发商提出开发设想是整个房地产项目开发的起点

在市场经济体制条件下，开发设想是房地产开发商最关键的一项工作，从这项工作起，整个房地产项目开发就进入了状态。开发设想是否准确地反映了市场的需要，将决定未来整个房地产项目开发的成败。这需要房地产开发商认真研究房地产市场的变化趋势，确定不同地段的发展前景，把握不同项目的市场需求状况。

（二）可行性研究是房地产项目开发的第二步，也是非常关键的一步

开发商提出了设想，但这种设想究竟有没有真正的市场前景，需要进行可行性研究。可行性研究是房地产项目开发不可缺少的一个阶段。政府是否批准此项目立项，银行是否同意给予资金支持都需要参考可行性研究的结果。进行可行性研究，就可能有两种结果：一是可行性研究表明这个设想不可行，那么即使开发商不同意，这个项目开发的全过程实际上就结束了；二是可行性研究表明这个设想可行，则不出意外，这个项目就可以一直进行到最后的阶段。目前，在我国忽视可行性研究，或者将可行性研究当成一种形式的风气，在房地产项目开发领域还相当浓厚，这造成了空置率居高不下等一系列恶果，需要政府认真对待。

（三）申请项目用地是房地产开发的第三步，也是正式启动项目开发的第一步

土地是所有建筑的基础，申请土地是房地产开发正式启动的第一步。在我国，由于人多地少，土地资源成为极为稀缺的资源，对许多开发商来说，拿到土地才是最关键的一步，有了土地就有了开发的全部条件，有土地就不愁项目赚不到钱。因此，在土地市场上各种腐败事件层出不穷。我国原来规定可以有划拨和出让两种获得土地的方式，划拨土地太多，冲击了正常的土地市场的运行，目前只有少数几种情况才可以获得划拨土地，绝大多数土地都是通过出让获得。但在实际上，从原土地使用者（即原来占有国有土地的国有企事业单位）获得土地却是主要方式。开发商在获得了土地使用权的规定使用年限之后，要到建设行政主管部门备案，领取《房地产开发项目手册》。

（四）项目设计是房地产开发的第四步，也是关系到项目是否符合市场需要的重要一步

根据项目的规模，设计的具体工作流程也有所不同。对于规模较大的房地产开发项目来说，一般要分成方案设计、初步设计和施工图设计3个具体步骤。方案设计反映了建筑平面布局、功能分区、立面造型、空间尺度、建筑结构、环境关系等方面的设计要求。初步设计在方案设计的基础上，应提出设计标准、基础形式、结构方案及各专业的设计方案。初步设计文件应该包括设计总说明书、设计图纸、主要设备与材料表、工程概算书4个部分。施工图设计是初步设计基础上的更详细的设计，具有工程设备各构成部分的尺寸、布置和主要施工方法；并要绘制完整详细的建筑及安装祥图及必要的文字说明。开发商在进行规划及建筑设计前，需要向城市规划行政管理部门申报规划设计条件，以获得规划设计条件通知书（主要规定规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度、停车位个数等）。房地产开发商根据规划设计通知书，委托有规划设计资格的单位完成方案设计，然后持方案设计报审表、方案设计及其说明书等有关资料，报经城市规划行政管理部门审查，确认符合规划要求后，核发《建设用地规划许可证》。方案设计得到批准后，即可以进行初步设计。城市规划行政管理部门对建设工程的初步设计方案进行审查，确认其符合规划设计要点后，建设单位就可以进行施工图设计。城市规划行政管理部门在对工程施工图及有关材料进行审查合格后，核发《建设工程规划许可证》。

（五）征地及拆迁安置是房地产开发的第五步，也是取得土地使用权后的第一步

作者: 玉笛书生 时间: 2009-8-10 21:19
标题: 流程清楚，值得一读
流程清楚，值得一读

作者: wen1 时间: 2009-8-10 21:25
标题: 谢谢
谢谢谢谢谢谢

作者: 多多鱼儿 时间: 2009-8-10 21:44
不错，学习一下，感谢楼主!

作者: ycl1210 时间: 2009-8-10 21:44
多多学习,多多了解,谢谢

作者: 非儿 时间: 2009-8-11 08:50
谢谢楼主，辛苦啦！！！！！！！！！！！！

作者: 永恒林 时间: 2009-8-11 08:55
看看房地产流程~~~~~~~~~

作者: 房地产会计计 时间: 2009-8-11 08:57
是个好贴子，学习一下

作者: 若柳 时间: 2009-8-11 08:59
标题: 学习一下
感谢楼主的精心指点……先回下贴，再认真学习！

作者: 城建公司财务 时间: 2009-8-11 11:44
好好学习一下，谢谢楼主。。。。。。。。。。。。。

作者: 老年使者 时间: 2009-8-11 11:52
好好学习一下，认真学习一下。

作者: 海景花园用户 时间: 2009-8-11 16:40
流程清楚，值得一读

作者: lzc0723 时间: 2009-8-12 00:20
标题: 回复 1# 的帖子
正在学习中非常感谢

作者: 天堂物语 时间: 2009-8-12 08:40
人啊,要多学习,向领导学习!!!!!!谢谢前辈!

作者: 姝妹 时间: 2009-8-12 09:34
好好学习,天天向上

作者: 腾青 时间: 2009-8-12 10:00
初入本行业，想学习学习

作者: 断炊 时间: 2009-8-12 10:04
标题: 学习无至尽
看看。了解怎么回事

作者: 火龙果 时间: 2009-8-12 10:13

流程清楚，值得一读

作者: 胖猴猴 时间: 2009-8-12 10:14
好好学习!~
谢谢楼主!

作者: 天堂物语 时间: 2009-8-12 15:58
谢谢楼主,有效果.

作者: 虚心的人 时间: 2009-8-12 16:12
感谢楼主。很好用的东东。。。。。。。

作者: 半路出家 时间: 2009-8-13 14:44
感谢楼主，看看后面的流程

作者: 房地产商 时间: 2009-8-13 21:21
值得学习!!!要看看.

作者: 红粉花飞 时间: 2009-8-13 22:02
看看。。。。。。。。。

作者: 挑灯夜读 时间: 2009-8-13 22:31
跟大家一起学习，顶下贴先

作者: 玩具狼 时间: 2009-8-13 23:43
好贴，如雪中送碳，感谢

作者: zmghts 时间: 2009-8-14 11:49
感谢楼主。。正找得郁闷。。雪中碳

作者: yangzhude 时间: 2009-8-14 13:44
谢谢，学习了。

作者: 海棠依旧! 时间: 2009-8-14 14:05
谢谢!让我也学习一下

作者: 大鹏展翅 时间: 2009-8-14 15:23
谢谢楼主，学习一下！

作者: liyou_both 时间: 2009-8-14 16:17
谢谢楼主的分享，学习一下

作者: qianliche 时间: 2009-8-14 20:35
谢谢飞雪！好好学习

作者: qiaowto 时间: 2009-8-15 11:32
真的很不错呀，很喜欢

作者: dingmajing 时间: 2009-8-15 16:12
学习一下，谢

作者: 无忌 时间: 2009-8-15 17:20
想学习\学习????????

作者: 刘志岗 时间: 2009-8-15 18:38
感谢分享，学习学习。

作者: gdgz1524 时间: 2009-8-16 09:21
流程清楚，学习中多谢人民群众

作者: lq323cn 时间: 2009-8-16 09:25
好好学学~~~~

作者: 云水上青天 时间: 2009-8-16 10:45
不错，值得一看，学习学习，谢谢楼主

作者: 东方春晓 时间: 2009-8-16 17:48
很好的帖子学学帮助以下

作者: 丁新 时间: 2009-8-16 19:35
再次关注老大的精彩帖子！

作者: 李广智 时间: 2009-8-16 23:42
O(∩_∩)O谢谢，好好好好。

作者: CHENCUI303 时间: 2009-8-16 23:43
真的很不错，学习受益非浅啊.感谢楼主!

作者: cuicui302 时间: 2009-8-17 09:18
讲述的房地产开发流程很具体,非常受用

作者: 月移花影 时间: 2009-8-17 12:14
不错，学习一下，感谢楼主!

作者: 月移花影 时间: 2009-8-17 12:15
还有五个流程呢？

作者: 月移花影 时间: 2009-8-17 12:21
全看到了

谢谢楼主

作者: zhang_zxx 时间: 2009-8-17 13:59
谢谢楼主发这么好的帖。

作者: 舍得 时间: 2009-8-17 14:26
标题: 谢谢
谢谢分享

作者: cnr 时间: 2009-8-17 15:36
标题: 好贴，谢谢楼主
好贴，谢谢楼主

作者: 就在突然间 时间: 2009-8-17 17:21
感谢楼主的精心指点……先回下贴，再认真学习！

作者: 笑问青天 时间: 2009-8-17 17:41
谢谢楼主，一好好学习！顶

作者: 滴穿生命的水 时间: 2009-8-17 19:50
标题: 回复 1# 的帖子
详细啊，谢谢谢谢

作者: 紫云剑主 时间: 2009-8-18 13:05

感谢楼主提供资料，学习啦！千万不要踢我哈，虽然不爱说话但是还是想多向大家学习的！

作者: 硕果累累 时间: 2009-8-18 15:29
让人茅塞顿开，谢谢！

作者: yangbo0225 时间: 2009-8-18 15:46
基础知识很重要。谢谢！

作者: 涵琳 时间: 2009-8-19 09:01
这么多年了，对这个流程还不是很熟悉呢。

作者: cj3661 时间: 2009-8-19 15:59
谢谢，一起学习

作者: 金鱼虫 时间: 2009-8-19 16:03
简明扼要，学习一下！

作者: liujunsu 时间: 2009-8-19 16:03
我会仔细拜读的。

作者: qazwsxedc2010 时间: 2009-8-19 20:36
学习交流
学习交流
学习交流

作者: 狂风细雨 时间: 2009-8-20 10:07
标题: 回复
看到开发10流程，确实感到受益匪浅，多谢了

作者: 挖运 时间: 2009-8-21 09:18
学习了支持

作者: tianxia122 时间: 2009-8-24 20:48
流程清楚，值得一读

作者: 阿蒙493321846 时间: 2009-8-25 09:26
很不错，很清晰，值得一看

作者: 卞文敏 时间: 2009-8-25 23:41
不借，不借，我正想要呢

作者: 周欣欣 时间: 2009-8-26 14:34
很想看下去

作者: zfj7709 时间: 2009-8-26 16:37
谢谢................

作者: 风竹 时间: 2009-8-27 08:52
学习一下房地产开发流程

作者: jony1669 时间: 2009-8-27 13:12
非常感谢楼主的分享

作者: 洞口佬 时间: 2009-8-27 14:05
看看，学习，楼主辛苦了

作者: 20462046 时间: 2009-8-27 17:40
学学习习

作者: 范汉香 时间: 2009-8-27 22:04
标题: 谢想看完

:victory:

谢谢想看完

作者: 青山绿水 时间: 2009-8-28 08:29
正需要，以前没干过房会，对流程一点不知，希望有用

作者: 朱迪 时间: 2009-8-28 11:26
谢谢楼主提供这么个好帖子

作者: 三期 时间: 2009-8-28 11:27
虽然是工程师也要再学一下

作者: 踏沙行 时间: 2009-8-28 14:39
也来学习学习啊

作者: 八月桂花香 时间: 2009-8-28 16:03
这个对新手的帮助很大的。

作者: cbh516 时间: 2009-8-29 19:11
标题: 111111111111111111111
1111111111111111111111111111

作者: qarlzy 时间: 2009-8-30 09:45
看看看看看看

作者: 沈阳逗号 时间: 2009-8-30 11:51
标题: 我也看看
怎样的流程

作者: 杨豆豆 时间: 2009-8-30 12:09
标题: 回复
谢谢楼主

作者: sun96461 时间: 2009-8-31 09:11
回复一下，学习学习！！

作者: laslef 时间: 2009-8-31 10:49
多多学习,多多了解,谢谢

作者: 积极向上 时间: 2009-8-31 15:39
谢谢楼主，学习一下。

作者: 唐朝 时间: 2009-8-31 15:56
学习学习，

作者: 那只小猪 时间: 2009-8-31 17:38
感谢，值得学习，您辛苦啦

作者: 野百合CJW 时间: 2009-8-31 21:54
值得学习,谢谢了

作者: 夏琳琳 时间: 2009-9-1 08:33
标题: 好奇
很想看完呀，学习学习！

作者: 普道人士 时间: 2009-9-1 14:01
反反复复快快快快快快

作者: qq479656348 时间: 2009-9-1 20:32
标题: 中国最棒房产
你是好样的

作者: 血浪王 时间: 2009-9-2 19:39
多多学习，多多共享，谢谢了

作者: 虚心的人 时间: 2009-9-2 19:59
好东西，珍藏了。。。。。。。

作者: 徐宝明 时间: 2009-9-3 09:43
标题: wq vb
rhf b go ip nu g gh .

作者: 房地产08 时间: 2009-9-3 14:40
人啊,要多学习,向领导学习!!!!!!谢谢前辈!

作者: 芳草斜阳 时间: 2009-9-3 16:10
还有下面的流程呢，比如拿到规划证以后还有招投标和施工许可证什么的办理呢

作者: 风雪夜归人 时间: 2009-9-4 09:44
好东西

作者: 春兰 时间: 2009-9-4 09:56
人在房地产,好好了解一下!

作者: 建设控股-树 时间: 2009-9-4 13:35
是个好贴子，学习一下！谢谢！

作者: 两室一厅 时间: 2009-9-4 14:54
好东东啊,官人我要啊............

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