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标题: 房地产公司实物还建的土地增值税处理 [打印本页]

作者: 勇者无敌 时间: 2009-8-5 21:22
标题: 房地产公司实物还建的土地增值税处理
对于房地产纳税人来讲，土地增值税清算比其他税种的计算都要繁杂得多，而其中实物还建的土地增值税处理又是土地增值税清算中的一大难题。实物还建，是指房地产开发公司通过以房还房的方式进行的拆迁补偿。由于在实物还建方式下交易的双方不进行现金结算，房地产纳税人对实物还建的土地增值税处理容易产生误解，最终少缴或不缴税款而面临被处罚的风险，更有甚者多缴了土地增值税却浑然不知。　　笔者结合长期税务工作实践，总结了实物还建的土地增值税处理中的一些不当之处，希望能够帮助房地产纳税人正确进行土地增值税清算。
　　1.实物补偿未按规定扣除。
　　土地增值税政策规定：对房地产纳税人发生的由土地征用及拆迁补偿费组成的土地开发成本，应当在计算土地增值税时扣除。但实践中，有的房地产纳税人因未发生现金交割而误解为这部分成本不能扣除。由于未将实物补偿作为开发成本扣除，相应也未将该成本作为房地产开发费用定率扣除以及加计扣除的基数，从而少扣了应扣除的房地产开发成本费用。
　　如某市一房地产开发公司与被拆迁户约定：还建比例为1：1，还建的住房面积为1 200平方米，其中铺面房400平方米，还建的房产相当于600万元货币补偿。该公司在增值税清算时并未将实物补偿部分从增值额中扣除，从而少扣了房地产开发费用60万元（600×10%）以及20%的加计扣除120万元。仅此一项，该公司就多计算土地增值额780万元（600+60+120），即便按土地增值税最低适用税率30%计算，该公司也相应就多缴土地增值税234万元（780×30%）。
　　2. 实物补偿未按项目正确分摊。
　　《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）规定：“属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。”土地增值税是以开发项目为清算单位的，不同清算单位发生的成本费用不得相互抵减，因此，对于属于多个清算单位发生的共同成本费用，要在各清算单位之间按一定标准进行合理分配或分摊。分摊方法通常有如下三种：按转让土地使用权面积占可转让土地总面积的比例计算分摊；按照转让的建筑面积占总建筑面积的比例来计算分摊；按税务机关确认的其他方式计算分摊。

作者: ahui98 时间: 2009-8-6 08:33
谢谢楼主的无私分享！

作者: 图腾999 时间: 2009-8-6 12:09
没有人顶啊，我帮你顶一下。。。

作者: 杨豆豆 时间: 2009-9-6 12:32
标题: 回复
谢谢

作者: 寸土寸金 时间: 2010-7-9 16:17
强烈回复
！！！！！！！！！

作者: 海浪花 时间: 2010-7-9 17:12
很实际的问题。学习一下

作者: y944178 时间: 2011-12-8 15:28
谢谢楼主的分享！

作者: zzp周游 时间: 2011-12-22 18:09

学习学习

作者: shgbai 时间: 2012-12-14 11:12
期待精彩内容。

作者: 红彤彤 时间: 2013-5-31 09:19
我马上就涉及到这一块了，在大脑里还没有一个整体的思路呢，得赶紧收集一些信息才行。

作者: ken75 时间: 2013-5-31 10:42
菜鸟学习一下

作者: panguifu 时间: 2013-5-31 12:04
回复了，看看学习了，

作者: 古早人 时间: 2013-11-15 16:01
嗯，学习一下，拆迁还建

作者: fhxydm 时间: 2013-11-16 12:37
学习学习

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