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标题: 税务机关对房地产公司主营业务成本的稽查方法 [打印本页]

作者: 朵朵爸    时间: 2009-8-1 20:51
标题: 税务机关对房地产公司主营业务成本的稽查方法
房地产企业的成本结转方法为:

  可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷可销售总面积

  销售成本=已实现销售的面积×可售面积单位工程成本

  检查时应注意以下几个问题:

  1、审查成本计算是否正确

  审查企业是否分清项目,成本计算是否正确,有无故意提高单位面积开发成本。成本对象总成本=(土地征用费(拆迁补偿费)+基础设施费+设计不可转让的配套设施造价+建安工程招标价格+开发间接费)

  预计开发面积,求出预计单位面积开发成本。检查时要仔细核对有关合同和立项书,检查预计单位面积开发成本是否准确,有无故意提高单位面积开发成本,造成多转成本。

  审查有无将土地成本、前期工程费、基础设施费、不能转让的配套设施费,开发间接费直接记入开发产品成本,而不摊入可有偿转化的配套设施,自用房产,出租房产等,增加销售成本。

  在检查中要注意,房地产项目中建造的各类营业性的“会所”是否按规定作为固定资产管理。

  有无将应记入开发产品的开发成本直接转入销售成本,造成提前结转成本,少纳税款。

  重点审查开发产品科目的贷方是否按销售房屋面积结转销售成本,有无早转,多转成本现象。

  2、配套设施成本结转是否正确
作者: 王小姐    时间: 2009-8-3 10:01
看看上面的内容,学习一下。
作者: 风舞叶流    时间: 2009-8-3 15:41
值得一看,
谢谢楼主~~

作者: 八度神仙    时间: 2009-8-4 14:16
叔婆是值得一看,那就看看
作者: 恺撒    时间: 2009-8-12 10:30
不知道是够管用
作者: 徐蕾    时间: 2009-8-12 11:03
学习一下
作者: 青岛任会计    时间: 2009-8-12 21:34
很好的帖子,好好学习一下
作者: 胖猴猴    时间: 2009-8-13 09:49
学习学习!!!!
作者: 杨豆豆    时间: 2009-8-15 15:26
标题: 回复
学习学习
作者: gdgz1524    时间: 2009-8-16 00:01
好内容,就不能我们一起分享吗
作者: 周鹏程    时间: 2009-8-16 11:26
标题: 回复 1# 的帖子
看看
作者: 老年使者    时间: 2009-8-16 11:45
学习一下, 学习一下。
作者: 东方春晓    时间: 2009-8-16 12:25
能不错  很想看一下
作者: 土匪    时间: 2009-8-17 10:43
标题: 支付
多学习,好面对
作者: 天天830    时间: 2009-8-17 16:59
说要买税控机888888
作者: 紫云剑主    时间: 2009-8-27 17:24
学习学习再学习!
作者: jxyzkq    时间: 2009-8-29 22:50
学习学习,谢谢楼主
作者: 杨迎春九十    时间: 2009-8-30 13:44
标题: 好资料!!!
好资料!学习!学习呀!
作者: rabbit1978    时间: 2009-9-1 16:12
学习学习。。。。。。。。。。。
作者: 新手入门    时间: 2009-9-1 16:23
好资料!学习!学习呀!
作者: gdgz1524    时间: 2009-9-1 17:37
学习一下, 学习一下。学习一下, 学习一下。
作者: 积极向上    时间: 2009-9-2 16:36
有些企业,不按规定结转成本。
作者: 任建梅    时间: 2009-9-19 16:17
标题: 回复 1# 的帖子
要多多学习,努力
作者: hupin    时间: 2009-9-21 21:40
谢谢分享稽查方法
作者: 四川成都    时间: 2009-9-23 22:19
楼主辛苦了,谢谢分享
作者: 以观天下    时间: 2009-10-16 20:44
主要是通过虚开发票套现
作者: 长风    时间: 2009-10-17 15:09
很好的帖子,好好学习一下
作者: 茉莉花香    时间: 2009-10-17 21:19
好好学习学习了
!!!!!!!!!
作者: 缪青    时间: 2009-10-18 18:57
标题: 谢谢
看看上面的内容,学习一下。
出自房地产会计网www.fdckj.com,地址:http://www.fdckj.com/thread-16541-1-1.html
作者: zcfxing    时间: 2009-10-30 16:51
谢谢分享,楼主辛苦
作者: 尹杉雪    时间: 2009-10-30 16:57
学习学习 ....................
作者: 安秀宝    时间: 2009-10-30 17:00
请问你是否是专业的稽查啊
作者: blu_yu    时间: 2009-11-12 13:48
非常好啊,这下就知道该怎么确认主营业务成本了
作者: 用心用心    时间: 2009-11-12 13:58
继续观注一下,学习。。。
作者: zmw111    时间: 2009-12-8 08:53
东西要回复,还要很多钱,没法过了啊
作者: Corleone    时间: 2010-5-13 16:30
这个要好好学习一下
作者: wzycpa    时间: 2010-5-14 01:56
hehe                           heher
作者: 溜溜宝贝儿    时间: 2010-5-18 11:56
现在总局在查房地产企业,这个要仔细学习一下了
作者: lucas    时间: 2010-5-18 11:59
很好用,学习学习

好好学习,天天向上!
作者: 秋叶落    时间: 2010-5-18 13:56
hhhhhhhhhhhhhh
作者: 濛濛    时间: 2010-5-18 14:35
xuexiyixia
作者: 北极大熊    时间: 2010-5-18 17:33
标题: 学习
不知道是够管用
作者: zhoude0574    时间: 2010-5-19 20:04
上面的内容,学习一下。
作者: 逍遥情怀    时间: 2010-5-19 23:33
不停回帖中。。。。。。
作者: 0123    时间: 2010-7-23 11:56
看看上面的内容,学习一下

作者: 依旧如故    时间: 2010-7-23 12:07
标题: 回复 1# 的帖子
好问题,大家一起分享、学习。
作者: cpa1106    时间: 2010-7-23 16:02
很值得学习,谢谢发帖。
作者: 咕嘟99    时间: 2010-7-23 16:03
学习学习!!!!

学习学习!!!!
作者: 李志晓    时间: 2010-7-24 22:48
好好学习一下,顶楼主!
作者: bluebbl    时间: 2011-6-7 15:34
正研究这个,谢啦
作者: 江苏    时间: 2011-6-8 01:41
学习一下.........

作者: 亲爱的狗剩    时间: 2011-6-8 15:08
回复一下,让我们回复一下。。。。。。
作者: xiao__2    时间: 2011-10-21 12:20
学点习一下
作者: 缪青    时间: 2011-10-21 14:38
工资、薪金与劳务报酬的转换筹划

   
    摘要:如果投资者将可用于经营的财产投入企业(增资),或将其所有的财产从企业账面中抽出(减资),就可以改变其财产出租、转让收益的应税项目和适用税率,从而达到减轻税负的目的 ------    

  叶先生2000年4月从单位获得工资类收入400元。由于单位工资太低,叶先生同月为A企业提供技术服务,当月报酬为2400元,叶先生缴纳了320元的个人所得税。同收入差不多的其他人相比,叶先生觉得自己缴税太多,询问有没有办法少缴一点税?
  叶先生遇到的问题很常见,进行筹划可以降低税负。随着经济的发展,工资水平的提高,越来越多的人的工资、薪金所得达到了应纳个人所得税的标准,因而,对其筹划也就具有了一定的现实意义。尤其是在现代经济中人们的收入形式多样化,为个人所得税的筹划也提供了更大的空间。   根据我国现行的个人所得税法,工资、薪金所得适用的是5%~45%的九级超额累进税率;劳务报酬所得适用的是20%的比例税率,而且对于一次收入畸高的,可以加成征收。根据《个人所得税法实施条例》的解释,劳务报酬实际上相当于适用20%、30%、40%的超额累进税率。
  由此可见,相同数额的工资、薪金所得与劳务报酬所得所适用的税率不同,同时,工资、薪金所得和劳务报酬所得又都实行超额累进税率。在某些情况下将工资、薪金所得与劳务报酬所得分开,而在有些时候将这两种收入合并就会节约个人所得税,因而对其进行合理的筹划就具有一定的可能性。要想对工资、薪金所得和劳务报酬所得进行筹划,首先就得弄懂其各自的含义及相互的区别。
  工资、薪金所得,指的是个人在机关、团体、学校、部队、企事业单位及其他组织中任职或者被雇佣而取得的各项报酬,是个人从事非独立性劳务活动的收入;而劳务报酬是指个人独立地从事各种技艺、提供各项劳务所取得的报酬。工资、薪金所得和劳务报酬所得的具体范围,《个人所得税法实施条例》有较为明确的界定。两者的区别在于:前者提供所得的单位与个人之间存在着稳定的雇佣与被雇佣的关系,而后者不存在这种关系。    

   实例分析    

  案例之一:
  将劳务报酬转化为工资、薪金所得如叶先生情况,如果叶先生与A企业没有固定的雇佣关系,则按照税法规定,工资、薪金所得与劳务报酬所得应分开计算缴纳个人所得税。叶先生工资、薪金所得400元没有超过基本扣除限额800元,不用纳税。劳务报酬所得2400元应纳税额为:(2400-800)×20%=320(元)。如果叶先生与A企业有固定的雇佣关系,则由A企业支付的2400元作为工资薪金收入应和单位支付的工资合并缴纳个人所得税,应纳税额为:(2400+400-800)×10%-25=175(元)。


  可见,如果叶先生与A企业建立有固定的雇佣关系,则其每月可以节税145元,一年可以节税145×12=1740(元)。这种节税方法原理在于应纳税所得额较少时,工资、薪金所得适用的税率比劳务报酬所得适用的税率低,因此可以在可能的时候将劳务报酬所得转化为工资、薪金所得。关键在于取得的收入必须属于工资、薪金收入,而划分的标准一般是个人和单位之间是否有稳定的雇佣关系是否签订有劳动合同。   

  案例之二:  
 本帖隐藏的内容
 将工资、薪金转化为劳务报酬所得假定朱先生是一高级工程师,2000年5月获得某公司的工资类收入62500元。如果朱先生和该公司存在稳定的雇佣与被雇佣的关系,则应按工资、薪金所得缴税,其应缴纳所得税额为:(62500-800)×35%-6375=15220(元)。
  如果朱先生和该公司不存在稳定的雇佣与被雇佣关系,则该项所得应按劳务报酬所得缴纳个人所得税,税额为:[62500×(1-20%)]×30%-2000=13000(元)。   因此,如朱先生与该公司不存在稳定的雇佣关系,则他可以节省税收2220元。   

  案例之三:  
  两项收入分别计算在两项收入都较大的情况下,将工资、薪金所得和劳务报酬所得分开计算能节税。如:刘小姐2000年7月从公司获得工资、薪金收入共40000元。另外,该月刘小姐还获得某设计院的劳务报酬收入40000元。根据个人所得税法的规定,不同类型的所得应分类计算应纳税额,因此计算如下:  
  工资、薪金收入应纳税额为:(40000-800)×25%-1375=8425(元);
  劳务报酬所得应纳税额为:40000×(1-20%)×30%=9600(元)。   刘小姐该月应纳税额为18025元。
  如果刘小姐将劳务报酬所得转化为工资、薪金所得缴纳个人所得税,则其应纳税额为:(40000+40000-800)×35%-6375=21345(元)。
  如果刘小姐将工资、薪金所得转化为劳务报酬所得缴纳个人所得税,则其应纳税额为:(40000+40000)×(1-20%)×40%-7000=18600(元)。
   可见,分开缴税比转化后缴税少。  
  因此,个人所得如果涉及这两项收入的话,需要纳税人自行计算,考虑何种方式有利于合法减轻税负。但应注意,收入性质的转化必须是真实、合法的;同时,因为个人所得税一般是支付单位代扣代缴,只有在两个以上单位取得收入情况下才自行申报缴纳,因此要考虑是否有可自行选择的空间。



本文出自: 房地产会计网(www.fdckj.com) 网址:http://www.fdckj.com/thread-31670-1-1.html
作者: 缪青    时间: 2011-10-21 14:40
工资、薪金与劳务报酬的转换筹划

   
    摘要:如果投资者将可用于经营的财产投入企业(增资),或将其所有的财产从企业账面中抽出(减资),就可以改变其财产出租、转让收益的应税项目和适用税率,从而达到减轻税负的目的 ------    

  叶先生2000年4月从单位获得工资类收入400元。由于单位工资太低,叶先生同月为A企业提供技术服务,当月报酬为2400元,叶先生缴纳了320元的个人所得税。同收入差不多的其他人相比,叶先生觉得自己缴税太多,询问有没有办法少缴一点税?
  叶先生遇到的问题很常见,进行筹划可以降低税负。随着经济的发展,工资水平的提高,越来越多的人的工资、薪金所得达到了应纳个人所得税的标准,因而,对其筹划也就具有了一定的现实意义。尤其是在现代经济中人们的收入形式多样化,为个人所得税的筹划也提供了更大的空间。   根据我国现行的个人所得税法,工资、薪金所得适用的是5%~45%的九级超额累进税率;劳务报酬所得适用的是20%的比例税率,而且对于一次收入畸高的,可以加成征收。根据《个人所得税法实施条例》的解释,劳务报酬实际上相当于适用20%、30%、40%的超额累进税率。
  由此可见,相同数额的工资、薪金所得与劳务报酬所得所适用的税率不同,同时,工资、薪金所得和劳务报酬所得又都实行超额累进税率。在某些情况下将工资、薪金所得与劳务报酬所得分开,而在有些时候将这两种收入合并就会节约个人所得税,因而对其进行合理的筹划就具有一定的可能性。要想对工资、薪金所得和劳务报酬所得进行筹划,首先就得弄懂其各自的含义及相互的区别。
  工资、薪金所得,指的是个人在机关、团体、学校、部队、企事业单位及其他组织中任职或者被雇佣而取得的各项报酬,是个人从事非独立性劳务活动的收入;而劳务报酬是指个人独立地从事各种技艺、提供各项劳务所取得的报酬。工资、薪金所得和劳务报酬所得的具体范围,《个人所得税法实施条例》有较为明确的界定。两者的区别在于:前者提供所得的单位与个人之间存在着稳定的雇佣与被雇佣的关系,而后者不存在这种关系。    

   实例分析    

  案例之一:
  将劳务报酬转化为工资、薪金所得如叶先生情况,如果叶先生与A企业没有固定的雇佣关系,则按照税法规定,工资、薪金所得与劳务报酬所得应分开计算缴纳个人所得税。叶先生工资、薪金所得400元没有超过基本扣除限额800元,不用纳税。劳务报酬所得2400元应纳税额为:(2400-800)×20%=320(元)。如果叶先生与A企业有固定的雇佣关系,则由A企业支付的2400元作为工资薪金收入应和单位支付的工资合并缴纳个人所得税,应纳税额为:(2400+400-800)×10%-25=175(元)。


  可见,如果叶先生与A企业建立有固定的雇佣关系,则其每月可以节税145元,一年可以节税145×12=1740(元)。这种节税方法原理在于应纳税所得额较少时,工资、薪金所得适用的税率比劳务报酬所得适用的税率低,因此可以在可能的时候将劳务报酬所得转化为工资、薪金所得。关键在于取得的收入必须属于工资、薪金收入,而划分的标准一般是个人和单位之间是否有稳定的雇佣关系是否签订有劳动合同。   

  案例之二:  
 本帖隐藏的内容
 将工资、薪金转化为劳务报酬所得假定朱先生是一高级工程师,2000年5月获得某公司的工资类收入62500元。如果朱先生和该公司存在稳定的雇佣与被雇佣的关系,则应按工资、薪金所得缴税,其应缴纳所得税额为:(62500-800)×35%-6375=15220(元)。
  如果朱先生和该公司不存在稳定的雇佣与被雇佣关系,则该项所得应按劳务报酬所得缴纳个人所得税,税额为:[62500×(1-20%)]×30%-2000=13000(元)。   因此,如朱先生与该公司不存在稳定的雇佣关系,则他可以节省税收2220元。   

  案例之三:  
  两项收入分别计算在两项收入都较大的情况下,将工资、薪金所得和劳务报酬所得分开计算能节税。如:刘小姐2000年7月从公司获得工资、薪金收入共40000元。另外,该月刘小姐还获得某设计院的劳务报酬收入40000元。根据个人所得税法的规定,不同类型的所得应分类计算应纳税额,因此计算如下:  
  工资、薪金收入应纳税额为:(40000-800)×25%-1375=8425(元);
  劳务报酬所得应纳税额为:40000×(1-20%)×30%=9600(元)。   刘小姐该月应纳税额为18025元。
  如果刘小姐将劳务报酬所得转化为工资、薪金所得缴纳个人所得税,则其应纳税额为:(40000+40000-800)×35%-6375=21345(元)。
  如果刘小姐将工资、薪金所得转化为劳务报酬所得缴纳个人所得税,则其应纳税额为:(40000+40000)×(1-20%)×40%-7000=18600(元)。
   可见,分开缴税比转化后缴税少。  
  因此,个人所得如果涉及这两项收入的话,需要纳税人自行计算,考虑何种方式有利于合法减轻税负。但应注意,收入性质的转化必须是真实、合法的;同时,因为个人所得税一般是支付单位代扣代缴,只有在两个以上单位取得收入情况下才自行申报缴纳,因此要考虑是否有可自行选择的空间。



本文出自: 房地产会计网(www.fdckj.com) 网址:http://www.fdckj.com/thread-31670-1-1.html
作者: 缪青    时间: 2011-10-21 14:41
工资、薪金与劳务报酬的转换筹划

   
    摘要:如果投资者将可用于经营的财产投入企业(增资),或将其所有的财产从企业账面中抽出(减资),就可以改变其财产出租、转让收益的应税项目和适用税率,从而达到减轻税负的目的 ------    

  叶先生2000年4月从单位获得工资类收入400元。由于单位工资太低,叶先生同月为A企业提供技术服务,当月报酬为2400元,叶先生缴纳了320元的个人所得税。同收入差不多的其他人相比,叶先生觉得自己缴税太多,询问有没有办法少缴一点税?
  叶先生遇到的问题很常见,进行筹划可以降低税负。随着经济的发展,工资水平的提高,越来越多的人的工资、薪金所得达到了应纳个人所得税的标准,因而,对其筹划也就具有了一定的现实意义。尤其是在现代经济中人们的收入形式多样化,为个人所得税的筹划也提供了更大的空间。   根据我国现行的个人所得税法,工资、薪金所得适用的是5%~45%的九级超额累进税率;劳务报酬所得适用的是20%的比例税率,而且对于一次收入畸高的,可以加成征收。根据《个人所得税法实施条例》的解释,劳务报酬实际上相当于适用20%、30%、40%的超额累进税率。
  由此可见,相同数额的工资、薪金所得与劳务报酬所得所适用的税率不同,同时,工资、薪金所得和劳务报酬所得又都实行超额累进税率。在某些情况下将工资、薪金所得与劳务报酬所得分开,而在有些时候将这两种收入合并就会节约个人所得税,因而对其进行合理的筹划就具有一定的可能性。要想对工资、薪金所得和劳务报酬所得进行筹划,首先就得弄懂其各自的含义及相互的区别。
  工资、薪金所得,指的是个人在机关、团体、学校、部队、企事业单位及其他组织中任职或者被雇佣而取得的各项报酬,是个人从事非独立性劳务活动的收入;而劳务报酬是指个人独立地从事各种技艺、提供各项劳务所取得的报酬。工资、薪金所得和劳务报酬所得的具体范围,《个人所得税法实施条例》有较为明确的界定。两者的区别在于:前者提供所得的单位与个人之间存在着稳定的雇佣与被雇佣的关系,而后者不存在这种关系。    

   实例分析    

  案例之一:
  将劳务报酬转化为工资、薪金所得如叶先生情况,如果叶先生与A企业没有固定的雇佣关系,则按照税法规定,工资、薪金所得与劳务报酬所得应分开计算缴纳个人所得税。叶先生工资、薪金所得400元没有超过基本扣除限额800元,不用纳税。劳务报酬所得2400元应纳税额为:(2400-800)×20%=320(元)。如果叶先生与A企业有固定的雇佣关系,则由A企业支付的2400元作为工资薪金收入应和单位支付的工资合并缴纳个人所得税,应纳税额为:(2400+400-800)×10%-25=175(元)。


  可见,如果叶先生与A企业建立有固定的雇佣关系,则其每月可以节税145元,一年可以节税145×12=1740(元)。这种节税方法原理在于应纳税所得额较少时,工资、薪金所得适用的税率比劳务报酬所得适用的税率低,因此可以在可能的时候将劳务报酬所得转化为工资、薪金所得。关键在于取得的收入必须属于工资、薪金收入,而划分的标准一般是个人和单位之间是否有稳定的雇佣关系是否签订有劳动合同。   

  案例之二:  
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 将工资、薪金转化为劳务报酬所得假定朱先生是一高级工程师,2000年5月获得某公司的工资类收入62500元。如果朱先生和该公司存在稳定的雇佣与被雇佣的关系,则应按工资、薪金所得缴税,其应缴纳所得税额为:(62500-800)×35%-6375=15220(元)。
  如果朱先生和该公司不存在稳定的雇佣与被雇佣关系,则该项所得应按劳务报酬所得缴纳个人所得税,税额为:[62500×(1-20%)]×30%-2000=13000(元)。   因此,如朱先生与该公司不存在稳定的雇佣关系,则他可以节省税收2220元。   

  案例之三:  
  两项收入分别计算在两项收入都较大的情况下,将工资、薪金所得和劳务报酬所得分开计算能节税。如:刘小姐2000年7月从公司获得工资、薪金收入共40000元。另外,该月刘小姐还获得某设计院的劳务报酬收入40000元。根据个人所得税法的规定,不同类型的所得应分类计算应纳税额,因此计算如下:  
  工资、薪金收入应纳税额为:(40000-800)×25%-1375=8425(元);
  劳务报酬所得应纳税额为:40000×(1-20%)×30%=9600(元)。   刘小姐该月应纳税额为18025元。
  如果刘小姐将劳务报酬所得转化为工资、薪金所得缴纳个人所得税,则其应纳税额为:(40000+40000-800)×35%-6375=21345(元)。
  如果刘小姐将工资、薪金所得转化为劳务报酬所得缴纳个人所得税,则其应纳税额为:(40000+40000)×(1-20%)×40%-7000=18600(元)。
   可见,分开缴税比转化后缴税少。  
  因此,个人所得如果涉及这两项收入的话,需要纳税人自行计算,考虑何种方式有利于合法减轻税负。但应注意,收入性质的转化必须是真实、合法的;同时,因为个人所得税一般是支付单位代扣代缴,只有在两个以上单位取得收入情况下才自行申报缴纳,因此要考虑是否有可自行选择的空间。



本文出自: 房地产会计网(www.fdckj.com) 网址:http://www.fdckj.com/thread-31670-1-1.html
作者: 缪青    时间: 2011-10-21 14:43
重点审查开发产品科目的贷方是否按销售房屋面积结转销售成本,有无早转,多转成本现象。

本文出自: 房地产会计网(www.fdckj.com) 网址:http://www.fdckj.com/thread-16541-1-1.html
作者: lrying    时间: 2011-10-22 21:30
可以学到东西
作者: linda8866    时间: 2011-10-22 21:54
谢谢楼主分享。
作者: lzj1020    时间: 2012-7-26 14:47
学习了
作者: zlwcpa    时间: 2012-10-15 10:49
学习一下
作者: kjren    时间: 2012-10-15 21:11
灰常好,好好学习一下。
作者: 渴望学习    时间: 2012-10-15 21:35
先回复,后学习!!
作者: 渴望学习    时间: 2012-10-15 21:45
学习了!!
作者: okwenj8899    时间: 2012-10-16 03:28
上面的内容,学习一下
出自房地产会计网www.fdckj.com,原文地址:http://www.fdckj.com/thread-16541-1-1.html
作者: mmlas    时间: 2012-10-16 19:00
谢谢楼主

作者: 希源    时间: 2012-10-18 20:59
认真学习
作者: panguifu    时间: 2012-10-19 06:10
看看了,学习了,哈哈
作者: qswxh    时间: 2014-7-28 16:06
爱学习,爱生活




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