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标题: 联合开发房地产项目模式 [打印本页]

作者: 云上金顶 时间: 2009-7-26 12:41
标题: 联合开发房地产项目模式
本公司属于一级房地产开发企业，现有另一公司拥有土地一宗，对方拟以该宗土地、我公司出资金双方联合开发，请问：根据2009年31号文，是否可以不成立项目公司开发，而将该宗土地可以过户到我公司名下，由我公司名义开发，账务以项目账单独核算？请各位发表意见，谢谢！

作者: 王泰 时间: 2009-7-26 14:53
个人认为土地过户到你公司后不成立项目公司，另一公司在投资完成时要交土地转让涉及的有关税费（如营业税，企业所得税，土地增值税，印花税等），而你公司在分配给另一公司开发产品时也要就不动产销售按有关规定交纳有关税费，不如成立一个项目公司，双方共担风险，共分利润，这样是不是可起到避税作用呢？仅供参考，总之要事先做好纳税筹划，避免涉税风险。

作者: 云上金顶 时间: 2009-7-26 23:47
据了解，不成立项目公司是不能将土地过户到我公司，所以必须成立项目公司，谢谢你的回复！

作者: 刘全 时间: 2009-7-27 07:10
不成立项目公司是不能将土地过户到我公司，所以必须成立项目公司,我也想应是这样的。

作者: 天使之眼 时间: 2009-7-30 09:49
标题: 支持2楼的观点
支持2楼的观点

作者: 多多鱼儿 时间: 2009-8-10 14:31
学习一下，以后可以会有用！

作者: 风雪夜归人 时间: 2009-8-13 10:23
我的理解：虽然国税发[2009]31号规定了未成立独立法人公司情况下，合作开发的所得税处理，但（法发[1996]2号、法释[2005]5号都有规定：合作开发房地产合作是指以提供出让土地使用权、资金。。。。，强调须转让土地。国税函[2005]1003号也规定，未发生转让土地使用权的，不属于合作建房。

作者: 从现在开始 时间: 2009-10-27 13:27
我的观点是：你们属于联合开发，对方用土地的方式出资，你方负责开发，开发之后用面积返还给对方；你方把这块土地单独成为一个项目开发，独立核算账目、缴税。

作者: 从现在开始 时间: 2009-10-29 07:50
想知道，最佳的答案！

作者: 青衣 时间: 2009-12-3 13:21
是否可以这样操作：拥有土地的一方如果账务简单，除土地外，其他业务很少，你们公司可以以投资入股的形式，以有土地的一方为主体开发，这样拥有土地的一方可避免以土地投资需要进行所得税和土地增值税汇算清缴。如果拥有土地的一方账务很复杂，可以考虑把土地以免税分立出一个新公司，你们投资入股到新公司。不过分立后股权转让是个很敏感的问题，参考财税[2009]59号文件对分立事项的规定。

作者: jcling 时间: 2009-12-4 16:24
如果将土地过户到你们公司进行开发的话，那么拥有土地那方转让土地时的税费你有没有考虑到，还是成产项目公司较好，第一、可以免除很多税费，第二、当项目完成后将项目公司注销了还干净一点，不留尾巴。

作者: zxl800810 时间: 2009-12-5 06:14
如果将土地过户到你们公司进行开发的话，那么拥有土地那方转让土地时的税费你有没有考虑到，还是成产项目公司较好，第一、可以免除很多税费，第二、当项目完成后将项目公司注销了还干净一点，不留尾巴。

同意此种观点，现在税务机关的检查是越来越多，税务机关是不讲情面的，以前的公司可能发生问题都将是定时**，所以还是此种方式放心，以后操作起来自己也清楚明白

作者: 金中 时间: 2010-1-21 16:52
成不成立项目公司在税收方面还看不出有何不同，要注意的是如果不成立项目公司，在项目完工销售完毕后务必及时进行土地增值税清算和所得税清算，以免时日久远再清算时，非纳税主体的投资方推脱税负责任。当然事前以合同条款对双方加以约定就好了。

作者: 一菽 时间: 2010-1-22 10:44
标题: 项目公司较好
比较赞同成立项目公司

作者: 小柳 时间: 2010-2-4 14:16
支持2楼的观点，应该成立新公司比较好

作者: 一品草根 时间: 2010-2-26 15:18
这个问题我遇到过，当时的处理是一方已土地入股，一方已现在入股，由于涉及到新公司的资产规模，即小公司装大资产是有问题的，后来是土地入股方占90%，现金入股方10%，约定时间再转成50%对50%或49%对51%

当时的帐务处理我梳理了一遍，大致就是这个情况，但土地转进来的契税是逃不掉的

还有就是由于新公司的土地是以股权作价的方式进来的，在后期的土地增值税清算是有问题的
我查过，所得税是认可评估价（土地的评估价）的，土增税不是。
LZ这个业务是比较复杂的，我估计你不一定知道对方的土地实际成本，说不定人家还想在合作前，在土地过户上赚你一笔呢

作者: 一品草根 时间: 2010-2-26 15:19
还有最好不要后期分房子，税务上比较麻烦，共担风险比较合适

作者: szj04 时间: 2010-3-4 20:12
我认为联合开发或是代建好，还可以规避土地增值税

作者: lifanjun 时间: 2010-3-18 11:29
我最近也遇到这样的情况，真不知怎么操作才比较好

作者: fuhua20 时间: 2010-3-18 11:45
建议合作建房，根据财税[2002]191号文件规定，以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。对股权转让也不征收营业税。

作者: happy1234 时间: 2010-3-19 15:37
学习一下

作者: happy1234 时间: 2010-3-19 15:37

学习一下

作者: ywzjp 时间: 2010-3-22 10:36
支持楼上观点，成立项目公司好。

作者: ywzjp 时间: 2010-3-22 10:42
支持1楼观点，成立项目公司

作者: nisg 时间: 2010-4-12 16:05
和我的问题一下,现在可以剩机了学一下

作者: admsd 时间: 2010-4-16 16:25
个人认为15楼的“股权转让”比较合理，可以有效规避风险，减免税费。但是主要问题在股权转让的几个节点需要严格把控，不然问题会更复杂！！

作者: 快乐大本营 时间: 2010-4-19 14:40
我公司正面临此问题
不知能否有高人指点一下

现在没未确定如何处理

作者: 634262957 时间: 2010-4-22 23:50
我可能要遇到这种情况，正准备去一家联合开发的公司去做会计

作者: hexuanying 时间: 2010-5-11 11:45
学习一下，好像还是没有比交完整的答案啊

作者: 微微格 时间: 2010-6-23 15:12
我们这个项目也是这样的情况，土地是两家都有份，合在一家建个商场，另一公司基本上不是动作的，不知道这土地怎么才能过到另一家公司去？

作者: 天堂物语 时间: 2010-6-24 10:18
本公司属于一级房地产开发企业，现有另一公司拥有土地一宗，对方拟以该宗土地、我公司出资金双方联合开发，请问：根据2009年31号文，是否可以不成立项目公司开发，而将该宗土地可以过户到我公司名下，由我公司名义开发，账务以项目账单独核算？请各位发表意见，谢谢！

首先是资质问题，一级房地产开发企业可以在全国开发房地产，双方联合开发成立的项目公司的资质在土地所在地是怎样的明确的。
其次是土地过户到贵公司后，以你公司名义开发，严格意义上来说是土地使用权的转让，涉及营业税及附加、契税、土地增值税、企业所得税等税收成本。
再者是你公司开发完成后，相关收益如何分配，如果是分房子，则会被视为视同销售，如果低价销售给对方则有被调整价格的风险，而且账务以项目账单独核算缺乏法律约束。其他可以操作的方式还有很多。可以多立几个方案作对比。

作者: 天性女人 时间: 2010-6-24 15:06
我公司也遇到这种情况，我公司出土地占51%股份，对方出现金占49%股份，以我公司名义开发，我也正为帐务处理苦恼，请高手指教

作者: xuehui2258 时间: 2010-6-28 12:41
学习了，但是有点云里雾里的感觉，呵呵。。不过慢慢在吸收吧！

作者: 544174663 时间: 2010-7-12 16:56
我咋看得头晕晕的,是不是出土地的和出资金的两家合起来,就这个项目单独成立一个公司,项目完了公司也就注销啦.我公司也是刚好遇到这样的问题.学习啦

作者: 邱慧珍 时间: 2010-7-12 21:24
真的很好，公司目前有此种情况，借此机会学习一下。谢谢各位。

作者: 菜菜猪 时间: 2010-7-29 11:47
标题: 合作建房出钱出地双方都要交税
现在我们公司也出现类似情况，我查书得到的一些和大家分享，也盼望有经验高手指导
合作建房，指由一方提供土地使用权，另一方提供资金的形式进行合作。合作建房的方式一般有二种：
1，以物易物。双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换，即双方都取得了部分的房屋所有权。
2，一方以土地使用权另一方以货币资金和股，成立合营企业进行合作。

方式一的纳税问题：①出地方以转让土地使用权为代价换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为，出地方应按土地转让价格缴纳营业税 ②出资方以转让部分房屋的所有权为代价换取土地使用权，发生了销售不动产行为，出资方也应按土地转让价格缴纳营业税。③出地方将分得的房屋对外销售，按税法规定，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额，出地方按销售收入与购置成本之间的差额缴纳营业税。④出资方将分得的房屋对外进行销售，由于出资方为房开企业，按销售收入全额计算营业税。
方式二的纳税问题：①如果双方采取风险共担利润共享的分配方式，按照“以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定，出地方对于出地行为不缴营业税②出资方由于没有以房换地的行为，对出资行为不需缴营业税③合营公司将所有房屋对外销售，按总的销售收入缴纳营业税④双方作为合营公司的股东，以投资收回和利润分配的方式收回投资和分红，。这种行为不再缴纳营业税。

二种方式比较，方式二药比方式一少交一部分营业税

作者: 清清小草 时间: 2010-8-12 15:58
学习一下，还是有帮助的

作者: 李晋华 时间: 2010-9-2 15:19
菜菜猪讲的很细很清楚，谢谢了

作者: 小葵 时间: 2010-9-4 23:41
我们也有过这样的合作问题，最后是以甲方（土地方）的名义开发和销售，乙方投资建设，按规定建设投入完成到25%时进行项目转让。

作者: xmm577 时间: 2010-9-6 08:55
我个人认为还是已合作开发的方式，主要账目的核算放在土地出让方为宜。
其一：税收方面可以避免多缴纳（以上很多同学已明示）
其二：项目的连续性及政策的延续性，如果对方土地是有优惠政策或其他政策的，直接受益。
其三：出资方关于利益分配问题一定都是谈好的，根据最终核实直接分利益。但是投资方最担心的问题是资金的保障！那就在谈合作的时候，除了审计评估要在重新做一遍后，直接安排一个财务总监或者有拒付权的出纳（与该项目经营管理无关的大额资金支付的权利）人员在该项目方以进行监管。

作者: 苹果兔 时间: 2010-9-14 16:01
我们也有这样的问题，不过是有两块土地，最后以土地所有方开发和销售，带投入25%后向另一方转让一块土地，再转成联合开发，进行利益分配，当然成立独立项目部，银行账户公管，这些都是先定好的

作者: xzx80 时间: 2010-9-15 14:59
200931号文　第五章特定事项的税务处理
　　第三十六条企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：
　　（一）凡开发合同或协议中约定向投资各方（即合作、合资方，下同）分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。
　　（二）凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理：
　　1. 企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。
　　2.投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。
　　第三十七条企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的，按以下规定进行处理：
　　企业应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。
以及2010220号文有提到
（五）取得土地使用权时支付契税的税前扣除
按照《企业会计准则――无形资产》规定，外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。从会计处理角度看，房地产企业购买土地的成本不仅包括购买土地的价款，还应该包括拍卖手续费、佣金、缴纳的相关税金（契税、印花税等）及其他费用。
按照《新通知》规定，房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。
这一规定，不仅与会计处理一致，而且与企业所得税的税务处理没有差异。对于房地产企业而言，也是一大利好。
但是，美中不足的是，对于构成土地成本的“印花税”（按照《土地使用权出让合同》缴纳的）并没有提及。笔者认为，印花税和契税性质是一样的，都是企业购买土地过程中“按国家统一规定交纳的有关费用”，应该可以在土地增值税税前扣除的。

合作开发的方式在税务好处理，以上的二个文件也有提示。

作者: xzx80 时间: 2010-9-15 15:02
2010220号和200931号文件都有提示：

一般公司都是合作开发方式，都是房子销售完和清算之后再来分配利润，
一般税务也是认可合作开发方式在清算时好处理。

作者: 广东星愿 时间: 2010-9-15 15:09
我人为成立项目公司或者分公司比较好，就相对与此项目的分公司。

作者: yellowrain 时间: 2010-9-28 15:31
我们公司时常碰到这样的项目公司，公司好多项目我们都是从是中间介入的，没有经历从拿地，、报建、开发、策划、销售全过程，很多是合作开开发，或是全资收购别人的项目。我个人认为以原有开发主体进行开发，因为站在全公司角度，这不单单考虑财务部的账务、税务问题、还要牵涉到其他部门的工作，哪报建、及相关行政手续问题，以原有开发主体进行开发，土地不用过户转让，税务上或多或少化繁为简，报建问题也省了许多事，至于合作双方是内部的事，通过协议来约束。

作者: lcl1109 时间: 2010-10-4 08:17
我也是来学习的

作者: oceansun007 时间: 2010-10-12 15:30
标题: 合作建房
首先你的问题不太清楚
你们应该是合作建房，一方出资，一方出地，建成后按比例分房；
如果系，我再将其他的操作告诉你

作者: 天使0916 时间: 2010-12-1 11:16
我想问一下，你们联合建房，能否办到房产证？如果能办到，需要几年的时间？我定了一套联合建房，正在担心能否拿到房产证的问题。谢谢！

作者: djjun_go 时间: 2010-12-4 19:10
呃，这个问题都讨论一年了啊

作者: 虎妞 时间: 2010-12-4 20:51
建议大家看一下我刚才在论坛“房地产会计实务”板块里发表的帖子：多种形式合作建房营业税的缴纳说明

作者: ssd 时间: 2010-12-5 10:42
目前我公司的处理流程为：

土地权方成立A子公司，以土地使用权入股，资金方以资金投资入股A公司。

作者: 一路前行 时间: 2011-1-25 13:10
如果过户到你公司名下，需要有坚强的信用基础，否则，纠纷。。。。

其实共同出资成立项目公司，风险共担的模式，税负要相对低一些

作者: 大白鲨 时间: 2011-2-21 11:11
我公司正面临这问题的选择，学习！

作者: 大白鲨 时间: 2011-2-21 11:15
我公司也正面临这个问题，学习！

作者: 轻风徐来 时间: 2011-3-2 17:38
正要探讨这个问题谢谢大家的献计献策哈

作者: 税中望月樊剑英 时间: 2011-3-11 20:31
看来这是个实务中的热点问题，需要营业税、土地增值税、企业所得税综合考虑。

作者: 微风拂面 时间: 2011-3-14 18:02
房地产项目总投资额为达到25%的是不可以做项目转让的。

作者: ssd 时间: 2011-4-2 21:34
目前只能成立投资公司（项目）公司进行
先转土地政策和税收都不允许

作者: wangacc 时间: 2011-4-6 16:03
怎样知道那个是标准答案？

作者: eric199 时间: 2011-5-20 17:15
如果将土地过户到你们公司进行开发的话，那么拥有土地那方转让土地时的税费你有没有考虑到，

作者: 听－海风 时间: 2011-5-26 15:23
你公司的问题，正好是好多公司想要的能避税的结果，或者是合伙经营，共担风险；或者是签定一个代建协议，成立项目公司，单独核算，以达到合理避税。

作者: wy3533 时间: 2011-5-26 23:49

这个有听说过，记上了。

作者: 夏夜的小兔 时间: 2011-6-12 18:00
受教了，(⊙o⊙)…，目前还没有碰到过此种问题，不过入这行是迟早的事，先有个概念也好，省得到时候一头雾水。

作者: 虎妞 时间: 2011-6-28 12:32
联合开发房地产项目模式困扰许多公司。

作者: bingbai 时间: 2011-7-20 09:46
标题: 也有同样的困惑
也有同样的困惑，不知道该如何处理。分配利润时怎么办？

作者: 童浪子 时间: 2011-8-11 10:12
很好的帖子，学习了。。。。。。。。。。。。。

作者: 谋士1 时间: 2011-9-26 10:58
路过学习一下，以后可以会用到。

作者: bluerain-99 时间: 2011-9-28 13:20
个人认为必须成立项目公司进行土地开发

作者: 水门汀 时间: 2011-10-9 09:43
同意青衣看法，具体情况看管理层怎么明确这件事的操作手法

作者: 会计漂在青岛 时间: 2011-10-10 13:25

云上金顶发表于 2009-7-26 23:47
据了解，不成立项目公司是不能将土地过户到我公司，所以必须成立项目公司，谢谢你的回复！

这个项目公司是法人公司还是合伙制？是以项目公司的名义报批报建还是以合伙人共同立项的方式报批报建？

作者: 安逸 时间: 2011-10-11 16:23
学习中....加油

作者: 润润 时间: 2011-11-1 11:50
联合开发房地产是由一家企业（以下称立项方）取得土地使用权并立项，在不变更土地使用权登记及立项手续的前提下，与其他企业（以下称联建方）联合开发同一立项的房地产业务。联合开发的表现形式：立项方协助联建方办理产权手续，联建方使用立项方的全部或部分开发、建设、销售手续从事开发和对外销售商品房，并支付立项方前期费用（征地费、配套费、前期工程费）。

作者: ssd 时间: 2011-11-6 18:35
目前你说的方案太笼统，从节税方面考虑
应按投资比例成立法人方可

作者: weillst 时间: 2011-11-15 10:20
学习学习

作者: helena025 时间: 2011-12-1 00:40
学习，面临的是工业用地的这种情况

作者: 阿土伯1982 时间: 2012-3-24 11:47
没有做过这种项目，围观学习

作者: 别了温哥华 时间: 2012-3-26 11:06
学习过了

作者: DAV1007 时间: 2012-3-29 14:22
成立一个项目公司，双方共担风险，共分利润，这样是不是可起到避税作用呢？仅供参考，总之要事先做好纳税筹划，避免涉税风

作者: DAV1007 时间: 2012-3-29 14:23
公司分得股息、红利免征企所税

作者: DAV1007 时间: 2012-3-29 14:24
可以考虑把土地以免税分立出一个新公司，你们投资入股到新公司
不用时可以注销

作者: DAV1007 时间: 2012-3-29 14:27
参考国税函[2009]31号规定

作者: 别了温哥华 时间: 2012-4-5 17:32
学习一下

作者: jnuyjy 时间: 2012-4-9 21:00
我觉得可以采取股权转让的方式运作，可以避免土地增值税这一块，只需要按照投资收益缴纳企业所得税即可

作者: 马艳 时间: 2012-4-10 19:29
如果以土地的评估值入股,存在契税等税款,并用土地取得是没有发票的,不知道土地增值税清算的时候会有影响吗?我也想知道

作者: 熊国锋 时间: 2012-6-1 13:29
学习一下

作者: klmyt125 时间: 2012-6-30 16:38

青衣发表于 2009-12-3 13:21
是否可以这样操作：拥有土地的一方如果账务简单，除土地外，其他业务很少，你们公司可以以投资入股的形式， ...

等待最佳答案

作者: 高圣 时间: 2012-7-4 14:14
学习中

作者: 关中鱼夫 时间: 2012-8-1 17:14
一方出土地，一方出资金成立一个新公司，然后分配，自用部分不交营业税。

作者: pinglumiao 时间: 2012-8-16 09:44
难以抉择....

作者: 天空下的玫瑰 时间: 2012-10-10 22:54
学习学习

作者: 别了温哥华 时间: 2012-10-29 15:04
学习过了

作者: pinglumiao 时间: 2013-2-11 15:04
学习了x

作者: sscel_ok 时间: 2013-3-15 11:43
学习了

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