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标题: 房地产企业收取的诚意金是否需要缴纳营业税 [打印本页]

作者: 老照片 时间: 2009-6-25 16:16
标题: 房地产企业收取的诚意金是否需要缴纳营业税
转自：财考网--实务频道

案例分析:　

某房地产公司3月1日某楼盘正式开盘，每位欲购房户需交纳一万元诚意金，才享有摇号选房的权利，规定在3月10日摇号并正式签订购房合同时，如签订合同则此诚意金抵充房款，如不签订合同，作为违约金归房地产公司所有，那么房地产公司收取诚意金时需要交纳营业税吗？签订合同时因购房户不签合同导致的违约金要交营业税吗？

　　首先我们来了解一下诚意金的具体涵义，分析其实质来解决问题，诚意金这一概念系来自港台地区，我国法律上并没有诚意金之说。

　　根据新修订的《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第25条规定：纳税人转让土地使用权或销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天，那么诚意金是否属于预收账款呢？我们再来了解一下预收账款的定义，根据新会计准则，预收账款科目指核算企业按照合同规定向购货单位预收的款项，即预收账款是建立在购货合同基础上的，对应于本例，即纳税人销售不动产采取预收款方式的，所收到的预收款应当建立在购房合同基础上，房地产公司3月1日收取诚意金时，显然是尚未签订购房合同的。

　　有的同志认为此项诚意金属于订金或定金性质，我们认为所谓“定金”，其法律定义是指合同当事人为保证合同履行，由一方当事人预先向对方交纳一定数额的钱款，即有合同为前提，没有合同即不可定义为“定金”。也即定金亦非预收账款。那么另一个概念“订金”呢？其实订金并不是一个规范的概念，在法律上仅作为预付款的性质，是预付款的一部分，是当事人的一种支付手段，不具有担保性质，如果合同履行可抵充房款，不履行也不能适用“定金”双倍返还罚则。本例的诚意金属于预付款吗？购房户尚没有决定购房，何来的预付款？

　　由上述分析可见本例的诚意金均不属于建立在购房合同上的预收款性质，因此房地产公司3月1日收取的诚意金不应作为预收账款征收销售不动产营业税，如果3月10日购房者签订购房合同时，则建立在购房合同上的此一诚意金便符合了预收账款的性质，此时应与其他房屋销售价格与价外费用合并征收营业税，如果购房者放弃签订合同，根据《营业税暂行条例》规定的应税范围，房地产公司取得的此项收入并不属于《营业税暂行条例》所规定的应税劳务、转让无形资产、销售不动产行为，即房地产公司所没收的这笔违约金并不是建立在应税行为基础上的，因此不属于营业税征收范围，不予征收营业税，至于购房户是否可以索回诚意金，则是相关民事法律的问题，购房户可以在民事法律范围内要求房地产商返还这笔预付款，因为本例中房地产商规定的不购房即没收违约金的合同本质上违背了《合同法》。

作者: 老照片 时间: 2009-6-25 16:17

分享快乐！

作者: 五月轻风 时间: 2009-6-25 17:02
前几天刚看了书，营业税是按。。。销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用，我的理解应该缴纳营业税，希望能和大家讨论。

作者: 李科技 时间: 2009-6-25 18:13
销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用
应该缴纳营业税

作者: th0321 时间: 2009-6-25 19:50
学习了，另一种思路，不过实物中好像都预缴的

作者: 杜拉拉 时间: 2009-6-25 20:03
个人理解诚意金=订金，不属于销售不动产所得范围，不需缴纳营业税

作者: 雁过无痕 时间: 2009-6-26 10:07
所谓“诚意金”,是为了证明购房者买房的诚意。如果事后不想认购,诚意金会在规定的时间内退回;一旦认购,诚意金即转为定金,随后进行购房签约。
单单只是收取诚意金,是不需要缴纳营业税的,如果诚意金转换成定金,签定了购房合同,就需要缴纳营业税.

作者: 何冬梅 时间: 2009-6-26 15:12
标题: 回复
诚意金”,是为了证明购房者买房的诚意。如果事后不想认购,诚意金会在规定的时间内退回;一旦认购,诚意金即转为定金,随后进行购房签约。
单单只是收取诚意金,是不需要缴纳营业税的,如果诚意金转换成定金,签定了购房合同,就需要缴纳营业税.

作者: 1126自强不息 时间: 2009-6-28 02:00
不管这部分款项以何名目收取，其账务如何处理，都应依法足额缴纳营业税。发生退款时应采取退税或下期抵顶的方式处理。税务不管预售取得的房款是否合法，合法与否不是税务的职责，税务职责就是有预售款就收税。

作者: 天秤座的猫 时间: 2011-10-5 18:44
同意楼主看法

作者: 一条鱼999 时间: 2011-10-11 20:15
实际上一般税务部门都要求收款即需要缴税

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