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标题: 【133号专题】委托代建项目行为必须同时符合的几个条件 [打印本页]

作者: 银河飞雪 时间: 2009-6-23 13:16
标题: 【133号专题】委托代建项目行为必须同时符合的几个条件
委托代建项目在房地产公司现在越来越普遍了，再次强调一下委托代建的条件，给大家实际操作时作参考

对房地产开发企业接受建房单位委托,为其代建房屋的行为,应按“服务业、代理业”征收营业税,其营业额为其向委托方收取的代建手续费。
这里所指的代建房屋行为必须同时符合下列条件:

(一)以委托方的名义办理房屋立项及相关手续;

(二)与委托方不发生土地使用权、产权的转移;

(三)与委托方事前签订委托代建合同;

(四)不以受托方的名义办理工程结算。

凡不同时符合上述条件的,受托方不论以何种形式与对方结算,均属房屋销售行为,按“销售不动产”税目征收营业税。

作者: 银河飞雪 时间: 2009-6-23 13:17
尤其是第四点很重要，也是大家经常会忽略的一个问题

作者: 会计专家 时间: 2009-6-24 11:46
委托代建细节烦啊

作者: lq323cn 时间: 2009-6-28 10:42
我觉得委托代建一点也不垫资是不可能的，垫资之后还回来不就可以了吗？
不知道这样能说得过去吗

作者: lq323cn 时间: 2009-6-28 15:27
还有个问题请教：如果受托方成立了个专户将委托方的拨款专款专用，这个项目也是独立核算的。此项目发生的成本所开具的发票是否可以开成委托方的名称，或者开成此项目的名称，还是开成这两个抬头的发票都可以使用？

作者: 雪泥鸿爪 时间: 2009-6-29 14:55
呵呵，不错。好东东。

作者: jack8977 时间: 2009-6-30 13:56
好好学习下！！！！！

作者: 笨鸟先肥 时间: 2009-7-10 16:28
我来说一个事情。一家开发公司在一个县城购买了一块土地，土地款3000万元，本来可以全额付款，可其中300万元当地政府决定由该公司代建当地一个公共广场来抵付，并签署了相关协议。该公司交纳了全部土地款的相关税费。后来，广场建成后，当地税务表示要征收代建广场的营业税。该公司拒绝交纳，表示土地款的相关税费已全部交纳完毕，代建广场实为抵付土地款，并说当时本来用3000万元现金交纳土地款就没有所谓的代建营业税，现在成了又出力又不讨好，还多交营业税。最后，找了政府，税务部门象征性收了一点，了了这个事情。

作者: 四只眼 时间: 2009-7-11 11:14
现在农村小产权房的建设就是这样，开发公司无法立项，也无销售权，应该是代建？

作者: 大视野 时间: 2009-7-14 16:00
学习了,好东西!!!!!

作者: 东方春晓 时间: 2009-7-29 13:13
你好！我也有这个问题，政府打包让建个市政广场，开发商该怎么核算呢？

作者: 江苏 时间: 2009-12-26 20:45
学习了,好东西!!!!!

作者: 极地孤客 时间: 2009-12-29 15:25
想问一下代建项目的公司需要有什么资质

作者: yellowrain 时间: 2010-1-5 16:15
标题: 11111111
一个房地产项目开发的整个流程大体上包括10个阶段。
（一）开发商提出开发设想是整个房地产项目开发的起点
在市场经济体制条件下，开发设想是房地产开发商最关键的一项工作，从这项工作起，整个房地产项目开发就进入了状态。开发设想是否准确地反映了市场的需要，将决定未来整个房地产项目开发的成败。这需要房地产开发商认真研究房地产市场的变化趋势，确定不同地段的发展前景，把握不同项目的市场需求状况。
（二）可行性研究是房地产项目开发的第二步，也是非常关键的一步
开发商提出了设想，但这种设想究竟有没有真正的市场前景，需要进行可行性研究。可行性研究是房地产项目开发不可缺少的一个阶段。政府是否批准此项目立项，银行是否同意给予资金支持都需要参考可行性研究的结果。进行可行性研究，就可能有两种结果：一是可行性研究表明这个设想不可行，那么即使开发商不同意，这个项目开发的全过程实际上就结束了；二是可行性研究表明这个设想可行，则不出意外，这个项目就可以一直进行到最后的阶段。目前，在我国忽视可行性研究，或者将可行性研究当成一种形式的风气，在房地产项目开发领域还相当浓厚，这造成了空置率居高不下等一系列恶果，需要政府认真对待。
（三）申请项目用地是房地产开发的第三步，也是正式启动项目开发的第一步
土地是所有建筑的基础，申请土地是房地产开发正式启动的第一步。在我国，由于人多地少，土地资源成为极为稀缺的资源，对许多开发商来说，拿到土地才是最关键的一步，有了土地就有了开发的全部条件，有土地就不愁项目赚不到钱。因此，在土地市场上各种腐败事件层出不穷。我国原来规定可以有划拨和出让两种获得土地的方式，划拨土地太多，冲击了正常的土地市场的运行，目前只有少数几种情况才可以获得划拨土地，绝大多数土地都是通过出让获得。但在实际上，从原土地使用者（即原来占有国有土地的国有企事业单位）获得土地却是主要方式。开发商在获得了土地使用权的规定使用年限之后，要到建设行政主管部门备案，领取《房地产开发项目手册》。
（四）项目设计是房地产开发的第四步，也是关系到项目是否符合市场需要的重要一步
根据项目的规模，设计的具体工作流程也有所不同。对于规模较大的房地产开发项目来说，一般要分成方案设计、初步设计和施工图设计3个具体步骤。方案设计反映了建筑平面布局、功能分区、立面造型、空间尺度、建筑结构、环境关系等方面的设计要求。初步设计在方案设计的基础上，应提出设计标准、基础形式、结构方案及各专业的设计方案。初步设计文件应该包括设计总说明书、设计图纸、主要设备与材料表、工程概算书4个部分。施工图设计是初步设计基础上的更详细的设计，具有工程设备各构成部分的尺寸、布置和主要施工方法；并要绘制完整详细的建筑及安装祥图及必要的文字说明。开发商在进行规划及建筑设计前，需要向城市规划行政管理部门申报规划设计条件，以获得规划设计条件通知书（主要规定规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度、停车位个数等）。房地产开发商根据规划设计通知书，委托有规划设计资格的单位完成方案设计，然后持方案设计报审表、方案设计及其说明书等有关资料，报经城市规划行政管理部门审查，确认符合规划要求后，核发《建设用地规划许可证》。方案设计得到批准后，即可以进行初步设计。城市规划行政管理部门对建设工程的初步设计方案进行审查，确认其符合规划设计要点后，建设单位就可以进行施工图设计。城市规划行政管理部门在对工程施工图及有关材料进行审查合格后，核发《建设工程规划许可证》。
（五）征地及拆迁安置是房地产开发的第五步，也是取得土地使用权后的第一步以下内容需要回复才能看到

在取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》之后，就需要进行征地及拆迁安置的工作。开发商还需要到土地管理部门办理相关手续。土地管理部门根据房地产开发商的土地使用权证书及建设用地规划许可证，进行场地范围的实地划定。开发商只能在划定的范围内，进行征地及拆迁方案的实施工作。
（六）筹措房地产开发资金是房地产开发的第六步，也是征地及拆迁安置后最重要的工作
取得土地使用权后，大部分房地产开发商自己投入的资金就基本上花费殆尽，如何取得进一步开发所需的房地产开发资金，就成了房地产开发商最重要的工作。开发商需要制定资金使用计划，然后以此为基础确定所需要筹措的资金数量。再通过各种融资方案的选择，确定合理的融资方案。目前，我国房地产开发商的融资渠道偏少，基本上是通过商业银行贷款，而房地产开发是风险极大的商业活动，一旦投资失败，将牵连银行体系。最近人民银行大幅度提高了对房地产开发商贷款的门槛，对我国有些过热的房地产投资将起到抑制作用。
（七）建设工程招标是房地产开发的第七步，是选择合适的承包商和监理单位的有效方法
工程项目招标投标制，是我国工程建设市场的重大改革举措之一。通过招标，房地产开发商首先可以选择合适的项目承包商，以确保工程投资不超过预算、质量符合设计要求、工期达到预期目标。在确定了工程承包商后，房地产开发商还需要通过招标选择合适的监理单位，以便对工程进行建设工程监理。
（八）施工是房地产开发的第八步，也是项目能否及时优质完成的关键一步
为了确保按照建设工程规划许可证的规定进行组织施工，国家规定必须由城市规划行政管理部门在施工现场进行放线、验线，并到建设行政主管部门领取建设工程开发证后，才可以破土动工。在招聘监理单位之后，主要的项目工作就交由监理单位进行，开发商只控制最后的管理权，即保持对监理单位的有效监督，必要时解聘监理单位。项目施工完成后，还需要通过由城市建设行政主管部门主持的综合竣工验收。通不过验收，就不能投放到房地产市场。
（九）市场营销与策划是房地产开发的第九步，是实现经济效益的关键一步
房地产项目的开发商，在开发项目即将完工之际，就可以考虑进行所开发的房地产项目的市场营销工作。如果开发商符合政府主管部门的预售条件，开发商就可以在进行施工的同时，进行所开发的房地产项目的预售工作。房地产市场营销包括房地产市场调查研究、确定营销目标与手段、确定销售方式、制定销售合同、准备销售宣传资料、培训销售人员、参加必要的房展会、选择广告的方式等。甚至给项目起好听的名字，在商品房项目的销售中，都可以起到极为重要的作用。当然，房地产开发项目的租售，必须经过房地产行政主管部门的批准，取得销售许可证。
（十）物业管理是房地产开发的最后一步，是房地产开发的售后服务。

作者: 一刀 时间: 2011-10-27 12:17
这四个条件是哪个文件规定的呢？有文号没有？

作者: 一笔勾销 时间: 2012-2-22 21:51
正好在找这个

作者: tienan2002 时间: 2012-2-23 13:56
学习一下

作者: 武昂 时间: 2015-6-17 16:54
好好学些，天天向上

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