房地产会计网

标题: 【126号专题】房地产成本分摊是一个难点应多讨论，会计网讨论太少了。 [打印本页]

作者: 刘全 时间: 2009-5-18 14:02
标题: 【126号专题】房地产成本分摊是一个难点应多讨论，会计网讨论太少了。
谁能有房地产完工成本结转表和完工成本分摊表其中有一次分摊土地按项目分期占地面积分摊，再有二次分摊按同项目同期内按建筑面积分摊。如何分清受益对象，以及多层单一用途和多层多用途成本分摊等，有专门文章讨论就好了。

作者: 刘全 时间: 2009-5-18 14:03
谁有完工成本分摊表，完工成本结转表啊

作者: blu_yu 时间: 2009-5-18 14:39
这个问题问的挺好

作者: 古早人 时间: 2009-5-18 16:02
我也想知道！请哪位同行提供分享！谢谢，

作者: 刘全 时间: 2009-5-18 16:51
半天了，怎么很少有人讨论啊，不明白，是不是新手太多了，缺乏经验的人太多了，所以不敢讨论啊

作者: 刘全 时间: 2009-5-20 08:17
如何分清房地产成本项目受益对象最先作出的一步。

作者: yujia203 时间: 2009-5-22 17:03
我也想知道！谁有资料和经验让大家学习，共享下！

作者: 刘全 时间: 2009-5-25 07:03
为方便大家实际工作，现对《<土地增值税清算鉴证业务准则>指南》“第三十三条扣除项目的认定九、扣除项目分配分摊的顺序和标准的审核方法”中“（二）”项应如何理解。“（二）”项讲的是不能够直接认定的土地成本分摊、开发成本分摊、公共配套设施费分摊等三个问题作如下分析说明。

　　一、第三十三条九项（二）款的原文

　　（二）扣除项目不能够直接认定的，审核当期扣除项目分配标准和口径是否一致，是否按照下列顺序合理分摊：

　　1.将“取得土地使用权所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费”按照实际占用土地面积占土地总面积的比例，在可售与不可售的房地产之间进行分配。

　　2.将“前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、国家规定的其他扣除项目”，按照建筑面积占总建筑面积的比例，在可售与不可售的房地产之间进行分配。

　　3.属于全体业主共有或者无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的公共配套设施费，一般按照可售面积分摊各期、各项目应负担的成本。

　　二、土地成本分摊，分配方法

　　（一）交易情况

　　某房地产开发公司在一块10000平方米的土地进行房地产开发，其取得土地使用权所支付的出让金为1000万元。该房地产公司在这块土地上建了两幢楼，一幢为写字楼，占地面积（包括周围的道路及绿地等）4000平方米，建筑面积15000平方米；一幢为公寓，占地面积（包括周围的道路及绿地等）6000平方米，建筑面积16000平方米。公寓的公共配套设施当中有游泳池占地面积100平方米、建筑面积的500平方米，开发商改变为对外开放的经营性质的设施。公寓已出售90%，写字楼尚未转让。

　　（二）按占地面积分摊土地出让金

　　1.公寓应分摊的土地出让金为：

　　按转让土地使用权的面积分摊，公寓应分摊的土地出让金的计算方法如下：

　　公寓应分摊的土地出让金600万元＝公寓占地面积6000平方米×（项目支付土地出让金总额1000万元÷项目总占地面积10000平方米）。

　　2.按可售与不可售面积确认应分摊的土地出让金：

　　（1）公寓不可售占地面积应负担的出让金。公寓总占地面积6000平方米，其中不可售面积的游泳也占地100平方米，应负担土地出让金计算方法如下：

　　不可售面积应负担的土地出让金1O万元＝不可售占地面积100平方米×（项目支付土地出让金总额1000万元÷项目总占地面积10000平方米）。

　　（2）公寓可售面积应分摊的土地出让金。

　　公寓可售面积应分摊的土地出让金590万元＝公寓应分摊的土地出让金600万元－不可售面积应负担的土地出让金10万元。

　　3.本次清算应负担的土地出让金：

　　本次清算应负担的土地出让金531万元＝公寓可售面积应分摊的土地出让金590万元×已出售比例90%。

　　（三）按建筑面积分摊土地出让金

　　1.公寓应分摊的土地出让金为：

　　（1）总建筑面积=写字楼建筑面积15000平方米＋公寓建筑面积16000平方米＝31000平方米

　　（2）公寓应分摊的土地出让金：516万元＝公寓建筑面积16000平方米×（出让金总额1000万元÷总建筑面积31000平方米）。

　　2.按可售与不可售面积确认应分摊的土地出让金：

　　（1）公寓不可售占地面积应负担的出让金

　　不可售面积应负担的土地出让金16万元＝不可售建筑面积500平方米×（项目支付土地出让金总额1000万元÷项目总建筑面积31000平方米）。

　　（2）公寓可售面积应分摊的土地出让金

　　公寓可售面积应分摊的土地出让金500万元＝公寓应分摊的土地出让金516万元－不可售面积应负担的土地出让金16万元。

　　3.本次清算应负担的土地出让金：

　　本次清算应负担的土地出让金450万元＝公寓可售面积应分摊的土地出让金500万元×已出售比例90%。

　　三、开发成本分摊、分配方法

　　（一）交易情况

　　某房地产开发公司开发一幢公寓，开发成本为3450万元。建筑面积15000平方米，可售面积14600平方米，不可售面积400平方米，其中公共配套设施当中有游泳池建筑面积的200平方米，开发商改变为对外开放的经营性质的设施。公寓已出售90%。

　　（二）可售面积与不可售面积应分摊的开发成本

　　1.不可售面积应分摊的开发成本：

　　不可售面积应分摊的开发成本＝改变用途的游泳池建筑面积×（项目支付开

　　发成本总额÷项目总建筑面积）

　　不可售面积应分摊的开发成本46万元＝200平方米×（3450万元÷15000平方米）。

　　2.可售面积应分摊的开发成本：

　　公寓可售面积应分摊的开发成本3404万元＝公寓应分摊的开发成本3450万元－不可售面积应负担的开发成本46万元。

　　四、非营利性社会公共事业的公共配套设施费分摊、分配方法

　　公共配套设备费的分摊，应根据实际使用情况确认分摊方法。如果全部归全体业主共有或全部用于非营利性社会公共事业，不可售建筑面积分摊的成本为0，可售建筑面积负担全部配套设备费。如果只是部分归全体业主共有或部分用于非营利性社会公共事业，不可售建筑面积就应按比例分摊配套设施费，可售建筑面积只负担部分配套设备费。

作者: 铃铛地雷 时间: 2009-6-3 21:25
wo s kuaiji房地产ai

作者: 股票作手 时间: 2009-6-3 23:23
这个问题很值得关注！

作者: 快乐如风 时间: 2009-6-6 18:28
我也是才进入房地产行业的会计，但我想任何一个行业对于成本这块的归集和分摊都是中心话题，感谢楼主提出这么好的建议，希望有更多的人参与进来。

作者: ayuan 时间: 2009-6-17 17:56
很想学习这个问题，请大家积极讨论一下吧，请高手指点

作者: th0321 时间: 2009-6-19 09:02
看了8楼的，有点收获，谢谢

作者: 翦翦风 时间: 2009-6-19 11:03
我也是刚做房产会计的。对于成本分配搞不清啊。想向高手请教啊。也想要成本结转分配表，但不知在哪能找到

作者: 真金白银 时间: 2009-6-20 09:39
这个问题是会计实务中的难点重点问题呀！

作者: 五月轻风 时间: 2009-6-20 15:10
标题: 竣工结算时预算和实际成本差异的处理
请教：房地产项目竣工结算时，预算成本和实际成本的差异应该由预算还是会计调整，怎样调整？谢谢！

作者: 五月轻风 时间: 2009-6-20 15:12
另外，财务方面应该注意什么？谢谢！

作者: 银河飞雪 时间: 2009-6-20 20:30

原帖由 五月轻风 于 2009-6-20 15:10 发表
请教：房地产项目竣工结算时，预算成本和实际成本的差异应该由预算还是会计调整，怎样调整？谢谢！

决算调整，然后会计调整

作者: 合肥会计 时间: 2009-6-23 17:27
在一下项目中有部分完工的情况下，如何在完工与未完工中分摊计税成本？

作者: 飞扬的心 时间: 2009-6-26 15:20
我也是才进入房地产行业的会计，又学习啦

作者: 雁过无痕 时间: 2009-6-26 15:39
国税发[2009]31号文对计税成本按（一）“六个原则”确定计税成本对象

　　“新31号文”将企业在开发、建造开发产品（包括固定资产）过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用定义为计税成本，归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目叫做计税成本对象，其确定原则是：

　　——可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。

　　——分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。

　　——功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。

　　——定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。

　　——成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。

　　——权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。

以上功能区分原则、成本差异原则，都要按产品的用途功能和价格进行区分，现在连税局也没有具体的解释，不同的产品如何计算成本。
之前我们不同产品没有分类计算成本，是按统一但单方成本来计算的。

作者: 叮噹 时间: 2010-1-9 08:09
对于房屋的成本，我们在预售阶段，按预算部所定的不同类型的房产单价进行结转开发成本。在房产竣工阶段，我们再按预售部的决算成本作成本的调整。这样做，对吗？

作者: muying 时间: 2010-1-28 10:45
我也想知道！请哪位同行提供分享！谢谢

作者: 无言 时间: 2010-1-31 10:35
标题: 回复 1# 的帖子
我也很希望有高手来回答这些问题，很值得关注和探讨的。

作者: 回风 时间: 2010-1-31 16:45
方法很多但是细节都说不清楚...

作者: 冰会计 时间: 2010-2-16 22:00
我个人认为：成本分摊的难点主要是要了解建筑结构、知道用途、分清可售面积和不可售面积，根据开发项目定位，做好基础的结构分析和成本对比，结合税收的有关规定，特别是土地增值税的策划来综合考虑直接成本和间接成本的分摊，而且每个项目根据项目定位制定不同的分摊方法，而这种分摊方法没有固定的格式。

作者: monk地产 时间: 2010-2-22 16:45
正如"雁过无痕"所列举的原则,结合项目区位划分,成本分摊方法是多种多样,我想只要合理,易操作,就是恰当的,对于完工产品成本的结转,要与销售方案紧密相关,

作者: monk地产 时间: 2010-2-22 16:53
另外,对于公共费用的分摊,和制造业一样,我觉得,我们不能追求绝对准确,比如将成本对象细分到某一单元,或某一间房,这样不尽会增加人为分摊次数,增加财务人员工作量,得出来的结果,也不一定准确,对于核算整个项目的收益没有什么益处,只要能准备核算出某一项目,同一时期开发,,同一功能的单方成本,我觉得就可以了

作者: zy_zyu 时间: 2010-2-24 14:02
这个问题要具体项目具体分析哈

作者: dragonst 时间: 2010-3-5 09:35
要学习的东东好多哦

作者: 梨瓜 时间: 2010-3-5 10:16

要学习的东东好多哦 [/quote]

同感

作者: sdzywly 时间: 2010-3-6 05:51
学习一下，楼主辛苦了

作者: 江苏 时间: 2010-3-12 15:25
学习一下，楼主辛苦了

作者: 西云 时间: 2010-3-13 09:55
想学习，想进步，

作者: 桔梗 时间: 2010-3-25 17:19
期待大师来归集解答这个问题，很多新手对这方面的问题还是力不从心。

作者: 行甚于言 时间: 2010-4-15 12:55
成本核算是相当复杂的一个问题，希望有高水平的人员，结合具体实例加以分析！

作者: yj870705 时间: 2010-4-19 15:19
这个问题真的很难对我来说

作者: dexter1233 时间: 2010-4-22 15:01
新人多啊大家好好学习学习

作者: 634262957 时间: 2010-4-23 09:08
不用搞这每细老板心中有数

作者: sidai 时间: 2010-4-24 12:47
这个问题很值得探讨！

作者: 阿阳 时间: 2010-5-18 12:10
但是，不可售部分分摊了成本，无实现收入，没有配比了啥。

作者: 向往春天 时间: 2010-5-20 08:56
这个问题很值得关注！

作者: 向往春天 时间: 2010-5-25 12:06
我也想知道！请哪位同行提供分享！谢谢，

作者: showy 时间: 2010-5-26 00:26
分摊没有固定的模式的，总体把握那几个原则就行，说实施，这工作还真是经验大于理论

作者: mz32799 时间: 2010-5-26 15:03
期末有人可以解决这个问题，很想学习一下！

作者: 向往春天 时间: 2010-6-8 16:32

这个问题很值得关注！

作者: aym36 时间: 2010-6-9 14:57
标题: dffd
fggggggggggggg

作者: 小烧饼 时间: 2010-6-9 19:30
学习了好好研究成本分摊

作者: 陈科 时间: 2010-6-10 11:51
的确很复杂,值得讨论.
虽然有制度,但是,实际操作中的特殊情况还是很多.
需要具体问题,具体分析.

作者: 紫雨飞愁 时间: 2010-6-10 18:12
觉得这个问题值得讨论

作者: 小王007 时间: 2010-6-23 12:09
很复杂

作者: honhao 时间: 2010-7-8 17:24
我现在头疼的就是这个喽

作者: 晚风 时间: 2010-7-15 10:51
这个问题很值得关注！

作者: 南坪新手 时间: 2010-7-16 13:42
成本分摊是最难的，需要这方面的资料

作者: Earl Dracula 时间: 2010-8-3 12:43
这个问题正困扰着我台好了

作者: 顽强的熊猫 时间: 2010-8-12 09:17
这个问题对于我来说比较深奥。没接触过！

作者: 宋有财 时间: 2010-8-18 18:22
好东西为什么总要总要收费啊没钱了

作者: 爱凡 时间: 2010-8-24 12:57
是非常值得关注的问题！

作者: 春雷有雨 时间: 2010-8-26 13:37
2009年国税发31号上有过讲述

作者: 潍坊会计师 时间: 2010-8-26 14:43
新手路过学习留名

作者: a-treasy 时间: 2010-8-26 17:41
正想找这方面的资料！！

作者: 追~梦~人 时间: 2010-9-11 11:35
小区中有住宅、会所（产权归房开公司）、物业管理房、地下室（地下中车位分有产权和无产权都对外出售）成本该如何摊。地下室车位无产权出售收入什么科目

作者: 王心雨 时间: 2010-9-16 18:38
写得太好，真是及时雨

作者: sdcjlq 时间: 2010-9-17 11:17
学习一下，谢谢楼主提供信息

作者: sea00000 时间: 2010-9-17 17:11
新人，向大学习~~~~~

作者: mjyyan 时间: 2010-10-6 22:10
有经验的房产会计支支招？？
能经历一次工程决算，肯定能学很多东西。。。

作者: wyh200829 时间: 2010-12-10 11:17
是个难点问题，也是个实用问题。

作者: talos51002 时间: 2011-1-3 10:03
需要学习的资料很多呀，好好学习

作者: tienan2002 时间: 2012-3-12 10:56
学习了

作者: 飞翔鸟 时间: 2012-3-12 11:20
这个问题非常关键、重要，很想知道答案

作者: 紫雨飞愁 时间: 2012-3-12 12:47
这个问题值得关注

作者: birdtju 时间: 2012-3-13 17:00
谢谢8L~~

作者: phoebe 时间: 2012-3-24 14:03
没有讨论出啥结果来

作者: 小灰 时间: 2013-6-22 16:10
谢谢。学习了

作者: sqyxy 时间: 2013-7-15 13:35
想学习一下。

作者: sqyxy 时间: 2013-7-22 15:55
学习一下。，

作者: 天柱上人 时间: 2013-8-17 14:26
187669037

作者: 应总123 时间: 2014-8-1 07:38
学习学习

作者: 错落的黄昏 时间: 2015-9-21 16:08
这个问题很值得关注！

作者: regalhotel 时间: 2017-9-21 10:53
谢谢分享

欢迎光临房地产会计网 (https://www.fdckj.com/)