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标题: 重视合作建房（联合开发房地产）的法律问题 [打印本页]

作者: 许仙 时间: 2009-4-10 21:15
标题: 重视合作建房（联合开发房地产）的法律问题
内容摘要：联合开发房地产引发极易引发纠纷，且司法实践中认识不一。本文将对其概念特征、联合开发的组织方式、如何确保合同的合法效等法律问题进行探讨。

　　关键词：联合开发　房地产　概念　特征　组织方式　有效性

　　对于房地产开发业，土地和资金都是必不可少的资源，缺了任何一个，开发无从谈起。即使是神通广大的房地产商，也经常面临拥有土地使用权但缺乏资金或资金充足但没有土地的窘境。于是联合开发应运而生。联合开发作为纽带，促成了资金和土地的结合，盘活了诸多房地产项目，对房地业的发展功不可没。但同时，联合开发引发的纠纷也不在少数，且纠纷一旦发生，往往标的数额巨大，案情错综复杂（例如，每年最高人民法院审理的民事案件中，此类案件都占很大比例）。因此，如何界定联合开发的性质，如何确保联合开发行为的合法有效，如何从法律角度预防纠纷的发生等问题，就成了房地产业内人事和从事房地产业务的律师们的重大课题。笔者也尝试着对这些问题做了点思考，现呈现给各位方家，希望能起到抛砖引玉之效。

　　一、联合开发房地产行为的法律性质和特征：

　　所谓联合开发房地产，指双方当事人约定，由一方提供建设用地使用权，另外一方提供资金、技术、劳务等，合作开发土地，建筑房产等项目，共担风险，共享收益的房地产开发方式。提供土地使用权的一方，我们称之为供地方；另一方则是从事房地产开发经营的房地产开发企业，我们称之为建筑方。这种意义上的联合开发房地产是狭义的。从广义上讲，任何由两方合作进行房地产项都可以纳入联合开发房地产的范畴，不限于一方出地一方出资，也可以双方共同出资；不限于进行房地产开发经营，也可以是建房自用；不限于双方都是法人或其他组织，也可以是法人或其他组织与自然人或自然人之间合作；不限于在城市规划区国有土地上进行建设，也可以是在集体土地上联合建房。

　　从概念的界定我们不难发现联合开发房地产属于《民法通则》规定的法人联营，具有如下特征：

　　（一）、主体特定性。体现在联合开发双方中必须有一方以上具备房地产开发资质。《房地产开发经营管理条例》对设立房地产开发企业限定了较高条件：　设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：（一）有100万元以上的注册资本；（二）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。以确保进入该领域的公司具备相应的开发能力。

　　（二）贯彻责、权、利统一的原则。

　　实践中，有很多联合开发行为就是因为违反了联营个这一基本原则而被法院认定为无效。比如，甲公司与乙公司签定的联合开发协议中约定：甲公司仅负责提供建设用地，不参与项目的建设管理，不论项目是否赢利，乙公司均应向甲公司支付若干收益。根据最高人民法院关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》的规定，此类条款属于联营合同的“保底条款”，应认定为无效。需要指出的是，所谓的责权利统一，是从整个合同中双方当事人的地位角度而言的，是指从宏观上看，双方权利和义务向统一，并非指在开发的任何环节双方当事人都必须均等的付出和收益。比如说，在项目的建设工程中，不具备房地产开发资质的公司往不参与具体管理工作（或者仅派人监督），而是由房地产公司全权负责，这并不意味着违反了该原则。

　　（三）法律关系复杂。

作者: 开心的小伙 时间: 2009-4-18 11:47
法律关系复杂。法律关系复杂。

作者: 不怕黑夜 时间: 2009-4-18 14:17
标题: 想了解
向大家学习......

作者: 北矿磁材 时间: 2009-4-19 21:21
老话题,期望看到新内容

作者: 鲁国夫 时间: 2009-5-8 17:42
好东东!:学习学习!

作者: 江苏 时间: 2009-5-8 20:51
好东东!:学习学习!

作者: qq1998 时间: 2009-5-8 21:36
重视合作建房（联合开发房地产）的法律问题

作者: mycml 时间: 2009-5-13 19:31
标题: 看看
重视合作建房（联合开发房地产）的法律问题

作者: 由龙剑 时间: 2009-5-14 09:21
看一下是不是我想要的？

作者: zl0452 时间: 2009-6-13 22:24
希望有所帮助谢谢

作者: 江苏 时间: 2009-6-16 20:41
好东东!:学习学习!

作者: chenhansheng205 时间: 2009-6-17 08:42
标题: 1111111111111111111
111111111111111111111111111

作者: 人间好时节 时间: 2009-6-23 09:55
我也遇到联合开发方面的困惑

作者: 我是新来的 时间: 2009-6-23 10:34
学习来了

作者: 李科技 时间: 2009-6-23 12:06
标题: 回复 1# 的帖子
学习学习了，谢谢O(∩_∩)O谢谢

作者: 桑果果 时间: 2009-6-23 12:20
也遇到过类似问题，看看

作者: 暖暖的阳光 时间: 2009-7-9 10:54
值得学习的知识

作者: jhzlj 时间: 2009-8-12 23:03
顶。。。。。。

作者: 马璟 时间: 2009-8-13 09:09
阅。。。。。。。。。

作者: 土豆09 时间: 2009-8-18 16:36
共同立项，共有产权

作者: heipier 时间: 2009-8-19 09:27
yi应当说的不会少吧。加没

作者: 美妙 时间: 2009-8-19 11:19
谢谢了，学习中

作者: wood622 时间: 2009-8-25 08:54
学习下法律上会存在的问题

作者: yqz2925929 时间: 2009-9-24 09:49
这样问题在实践中经常会碰到，向楼主学习，谢谢！

作者: ljj0769 时间: 2009-9-24 10:16
很有用，需要学习！！！！！

作者: wxl1973 时间: 2009-9-24 10:22
hhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhh

作者: hnlhp8989 时间: 2009-9-24 23:04
不错，值得一看，多谢分享。

作者: 水手 时间: 2009-9-25 13:52
学习学习

作者: ally0428 时间: 2009-9-27 11:49
法律问题很重要,要学习学习.谢谢楼主

作者: 财会之星 时间: 2009-9-30 22:07
标题: 回复 1# 的帖子
这是目前应该关注的问题，好好侃侃/

作者: syong12345 时间: 2009-10-2 12:05
学习学习，共同进步

作者: leejuju 时间: 2009-10-5 17:58
xiexie 学习下

作者: 东方春晓 时间: 2009-10-9 11:20
不错！很好的帖子，学习一下。

作者: pengmaomao 时间: 2009-10-23 10:28
标题: 我公司打算与他人合伙，
正好借鉴一下，免得以后有不必要的麻烦

作者: nisg 时间: 2009-12-19 17:37
学习中！！！！！！！！！！！！！！！！

作者: 东方计 时间: 2009-12-28 13:00
法律关系复杂。法律关系复杂。

作者: 长风 时间: 2009-12-28 22:18
重视合作建房（联合开发房地产）

作者: 房地产人士 时间: 2010-1-14 13:09
好东西，学习了！楼主辛苦了！

作者: hy找不到北 时间: 2010-1-17 18:36
标题: 巴萨4-0塞维利亚领先皇马5分
瓦利恩特从背后抱住梅西的战术犯规被黄牌警告。塞维利亚全场被动，首次射门出现在第38分钟，科内禁区内的射门被阿比达尔挡出底线。随后纳瓦斯送出直传，何塞-卡洛斯突入禁区左肋，巴尔德斯出击及时收手，对方带球出底线。第42分钟，哈维传球，梅西内切至20码处射门高出。巴萨半场控球率高达达75%，传球成功率也到85%

作者: hy找不到北 时间: 2010-1-17 18:37
标题: 伊涅斯塔直传禁区右侧
瓦利恩特从背后抱住梅西的战术犯规被黄牌警告。塞维利亚全场被动，首次射门出现在第38分钟，科内禁区内的射门被阿比达尔挡出底线。随后纳瓦斯送出直传，何塞-卡洛斯突入禁区左肋，巴尔德斯出击及时收手，对方带球出底线。第42分钟，哈维传球，梅西内切至20码处射门高出。巴萨半场控球率高达达75%，传球成功率也到85%

作者: ffpig 时间: 2010-3-9 10:25
看帖要回贴，才是好同学

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