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标题: 1、2期的开发成本分摊问题 [打印本页]

作者: 天涯 时间: 2007-11-13 22:09
标题: 1、2期的开发成本分摊问题
(, 下载次数: 187)

问题在文件中，知道的请用公式列出，本人太菜，谢谢！

作者: 银河飞雪 时间: 2007-11-13 22:37

住宅建筑指标明细表

经济技术指标

建筑楼号

占地面积

商业面积

架空面积

住宅面积

总建筑面积

用地面积

38795.76

1栋

1,554.15

1,429.05

11,046.43

12,475.48

总建筑面积

149873.90

2栋

1,554.15

1,312.05

11,046.43

12,358.48

其中

地上建筑面积

136100.33

3栋

1,825.46

1,465.62

35,710.38

37,176.00

地下建筑面积

13773.58

4栋

1,728.48

1,368.64

34,109.97

35,478.61

地上部分

商业面积

4599.10

5栋

3,148.30

1,858.00

930.46

35,703.30

38,491.77

住宅面积

127616.50

配电房

120.00

架空层面积

3764.72

小计

9,810.54

4,599.10

3,764.72

127,616.50

136,100.33

配电房

120.00

建筑占地面积（含架空层）

9810.54

人防面积为7361.43平方米

计算容积率建筑面积

132335.60

容积率

3.41

1、

1、2、3、4栋为一期，5栋为二期

其中绿化面积

9000

2、

土地购入价格为7177.22万元

总户数

1300

停车位

1300辆，660辆（地下），640辆（地上）

开发成本：

人防工程安装费

2,152,000.00

设计费

1,785,400.00

勘测费

584,000.00

售楼部建设费

3,580,000.00

问题：

（1）土地购入成本如何在两期间分配

（2）发生的开发成本如何在两期间分配

（3）售楼部是临时建筑，销售完后拆除，且不在红线内，成本该如何处理

（4）地下车库如何核算成本，开发后销售，其中有7361.43平方属于人防面积

（5）架空层和配电房成本计到哪里

作者: kingbrother 时间: 2007-11-13 23:26
标题: 抛砖引玉，呵呵
（1）土地购入成本如何在两期间分配－－－直接按各期建筑面积分摊土地购入成本
（2）发生的开发成本如何在两期间分配－－－直接按各期建筑面积分摊土成本
（3）售楼部是临时建筑，销售完后拆除，且不在红线内，成本该如何处理－－－直接按各期建筑面积分摊
（4）地下车库如何核算成本，开发后销售，其中有7361.43平方属于人防面积－－－地下车库成本单独核算，人防工程摊入一、二期住宅
（5）架空层和配电房成本计到哪里－－－架空层计入该栋本身，配电房成本按各栋建筑面积分摊

作者: 银河飞雪 时间: 2007-11-13 23:32
一、目前土地成本、开发间接费等的分摊方法具有多样性，如占地面积、建筑面积、工程概算等，也没有文件规定必须要按照哪个标准来。土地增值税有规定，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。假设一期建造的是低密度住宅（如多层），占地多而可售面积少，自然销售收入也少；二期为高密度住宅（如高层），则占地少而可售面积多，销售收入金额也大。站在土地增值税的角度，那么我们可以说按照建筑面积来分配每一期的土地成本是最合理的，销售收入大的应该多分配土地成本，这是我个人的想法，所以我建议楼主按照建筑面积来划分。

作者: 银河飞雪 时间: 2007-11-13 23:33
第二个问题，也是按照建筑面积来划分，这应该没有疑问

作者: 银河飞雪 时间: 2007-11-13 23:36
三、售楼部是临时设施，需要拆除，应该作为固定资产来核算，拆除时作为固定资产清理确认损失，有一点需要提醒一下：售楼部建好后拍下照片，拆除后找税务师事务所给你做一个财损鉴证，以便合法列支其损失

作者: 银河飞雪 时间: 2007-11-13 23:38
第四个问题，详见我和xiaofengcpa的讨论

http://www.fdckj.com/bbs/viewthr ... &extra=page%3D6

作者: 天涯 时间: 2007-11-13 23:41
谢谢各位!想问一下（1）各位指的建筑面积是“总建筑面积”还是“计算容积率的建筑面积”还是“计算容积率的面积＋地下车库面积”（2）地下车库中包括人防面积，如何单独计算地下车库成本？

作者: 银河飞雪 时间: 2007-11-13 23:45
第五个问题，架空层应该属于业主的公摊面积，理应计入可售面积的成本，配电房成本计入基础设施费

作者: 银河飞雪 时间: 2007-11-13 23:51

原帖由天涯于 2007-11-13 23:41 发表
谢谢各位!想问一下（1）各位指的建筑面积是“总建筑面积”还是“计算容积率的建筑面积”还是“计算容积率的面积＋地下车库面积”（2）地下车库中包括人防面积，如何单独计算地下车库成本？

建议按照《建设工程规划许可证》记载的建筑面积来划分

作者: 天涯 时间: 2007-11-14 11:02
《建设工程规划许可证》记载的面积也有好几个？到底用那个？我发的东东是规划局批复过的

作者: 银河飞雪 时间: 2007-11-14 12:03
按照总建筑面积吧

作者: 天涯 时间: 2007-11-14 14:24
地下车库分摊土地成本吗，还是直接计算建造成本，不分摊土地成本

作者: 银河飞雪 时间: 2007-11-14 18:30
按照总建筑面积的话相当于地下车库计算了土地成本

作者: 小虎逗你玩 时间: 2008-1-17 13:57
学习这方面的知识非常重要

作者: 雪山飞鸡 时间: 2008-4-10 17:57
有见解，又学了一招

作者: 雪山飞鸡 时间: 2008-4-10 18:02
怎么没有钱呀，

作者: 雪山飞鸡 时间: 2008-4-10 18:03
怎么没有钱呀，

作者: 路程 时间: 2008-4-11 07:19
我也是菜鸟！要多学习啊！

作者: 我爱花香不爱花 时间: 2008-4-11 15:26
这个帖子值得仔细阅读..

作者: wen123 时间: 2008-4-11 18:24
标题: 回复 20# 的帖子
太好啦值得仔细阅读

作者: lj8009191 时间: 2008-5-6 15:20
好好学学，天天房地产

作者: 阿昌 时间: 2008-5-7 23:34
好好学学，天天房地产

作者: 回风 时间: 2009-2-6 14:40
不错，又加深理解了。。。

作者: 天平猫 时间: 2009-2-7 17:10
最难处理的是地下车库部分

作者: 经适房 时间: 2009-2-11 12:11
又学习了。实用。

作者: 天天天天向上 时间: 2009-2-12 11:10
学习，地下车位成本单独核算很难

作者: 烟雨蒙蒙 时间: 2009-2-20 10:52
呵呵，真实用，长见识了！

作者: 渴望学习 时间: 2009-2-25 23:12
引用:
原帖由天涯于 2007-11-13 23:41 发表
谢谢各位!想问一下（1）各位指的建筑面积是“总建筑面积”还是“计算容积率的建筑面积”还是“计算容积率的面积＋地下车库面积”（2）地下车库中包括人防面积，如何单独计算地下车库成本？
建议按照《建设工程规划许可证》记载的建筑面积来划分
来自房地产会计网www.fdckj.com,地址：http://www.fdckj.com/viewthread.php?tid=1202

版主，房屋的与测量面积肯定大于规划面积，更别说实际面积了，这按照那个

作者: 刘全 时间: 2009-9-16 09:18
我也是菜鸟！要多学习啊！

作者: 玩具狼 时间: 2009-9-16 17:45
我也来看看，谢谢楼主分享

作者: 玩具狼 时间: 2009-9-16 20:03
我也来看看，谢谢楼主分享

作者: 黑丫 时间: 2009-9-17 10:38
看看来学习学习。

作者: dyq028 时间: 2009-9-17 11:24
好好学习，楼主您的资料很好！

作者: 小彬 时间: 2011-2-16 09:17
学习了，谢谢各位

作者: 李会5288 时间: 2011-2-16 10:24
标题: 回复一楼
这是一个较实用的话题。税文件31号有分配方案，企业可选对自己有利的、简便的分配方法，但地下车库的核算本人经历应按工程决算数计，不再分配土地成本（不对外销售的车库不单独核算，同人防工程一样分配掉）。
关于分配基数本人认为按可售面积，因最后核算还是要归集到可售房屋面积成本。
本人测算过：不同的分配方法结果对相应的楼号相差很大，但总额差别不大。
关键就看你的楼盘是一次还是二次结转成本！！！

作者: chenxiumin 时间: 2011-2-19 17:59
土地成本的分摊应该以正式的测绘报告里的占地面积来进行分摊吧

作者: mdict 时间: 2011-2-22 08:56
看帖回帖是一种美德！举手之劳，

作者: 爱的奉献 时间: 2011-2-24 20:35
临时设施根据31条，应该进开发间接费用的

作者: lihua76 时间: 2011-2-25 15:21
学习了，谢谢各位。

作者: 阳阳770101 时间: 2011-3-19 19:03
标题: 学习
学习学习~~~~~·~

作者: kelexiaowanqing 时间: 2011-3-23 09:34
学习了，我们正好用的上去

作者: 苏小明 时间: 2011-4-8 12:17
原来是这样咕~~(╯﹏╰)

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