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标题: 段光勋老师解读“国税发〔2009〕31号文”的主要变化 [打印本页]

作者: 爱就一个字 时间: 2009-3-30 13:16
标题: 段光勋老师解读“国税发〔2009〕31号文”的主要变化
解读“国税发〔2009〕31号文”的主要变化

            作者：段光勋

   国家税务总局于2009年3月6日以“国税发〔2009〕31号文”发布了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（以下简称该办法），至此房地产开发企业在新所得税法下如何进行税务处理，总算有了一个明确的说法。这样，不仅有利于房地产开发企业2008年的所得税汇算清缴工作的进行，而且也为房地产开发企业今后的所得税处理提供了政策依据和操作规范。
   笔者将该办法与“国税发〔2006〕31号文”（适用内资）、“国税发[2001]142号文”（适用外资）进行了比较，与原规定相比有以下14个方面的主要变化。

变化1 总体框架更加清晰明了

该办法全篇按照一般的法律体例，设总则、附则等六章，并分为三十九条，每一章的内容明确，每一条的表述清晰。而原来的“国税发〔2006〕31”号文以及“国税发[2001]142号文”均没有章节结构，只有条款之分。现将该办法的基本框架简述如下：

第一章  总则  共4条
本章主要规范了制定该办法的依据、适用范围、开发产品完工条件以及核定征收的管理。
第二章收入的税务处理  共6条
本章主要对收入确认原则、视同销售以及计税毛利率等进行规范。
第三章成本费用扣除的税务处理  共14条
本章主要对期间费用、计税成本等的税前扣除进行规范，同时明确了维修基金、配套设施、按揭保证金、境外销售佣金、利息支出等的税务处理。
第四章  计税成本的核算  共11条
本章主要对计税成本的核算进行规范，首次提出计税成本对象的确认原则、核算程序以及成本分配方法，特别是对计税成本的6个成本项目内容的重新界定、预提费用的处理意义重大。
第五章特定事项的税务处理共2条
本章主要对投资方投入资金同开发商合作建房的处理进行规范。
第六章附则共2条
本章明确了该办法从2008年1月1日开始执行，并明确2007年12月31日以前的衔接办法。

变化２  调低了计税毛利率5个百分点

该办法第八条明确规定了销售未完工开发产品取得收入的计税毛利率，与“国税发〔2006〕31号文”相比，将一般开发项目的计税毛利率由20%、15%、10%降低到了15％、10％、5%，每档均降低了5个百分点。
该办法对房地产开发企业最大的利好不外乎是计税毛利率降低了5个百分点。在当前房地产市场不景气情况下，降低计税毛利率，可以一定程度缓解房地产开发企业的资金压力。
该办法第八条将“国税函〔2008〕299号文”规定的“预计利润率”替换成“计税毛利率”，对于房地产开发企业也是利好。按照计税毛利率计算的毛利润是可以扣除期间费用、营业税金及附加以及土地增值税的，因此可以少预缴企业所得税了。
按照销售未完工开发产品取得收入缴纳的营业税金及附加，可以在计算的毛利润时扣除。正是因为：
  《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十五条规定，纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
因此，房地产开发企业按照销售未完工开发产品取得收入而缴纳的税款，是按税法规定的纳税义务发生时间应该缴纳的税款，不属预缴税款性质，可以在缴纳发生当期计入当期的税金及附加，可以作为当期利润总额的抵减项目在税前扣除。

变化３  重新界定了计税成本等的内涵

该办法与原规定相比，最大的亮点之一是对部分名词术语的内涵进行了界定，对于税务机关、纳税人而言都是好事情，减少和缓解了税企理解不一致的矛盾。

  1 房地产开发经营业务
该办法第三条对房地产开发企业经营业务的范围进行了明确，规定：企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。

2 计税成本
“计税成本”是该办法提出的新名词，它与会计核算的“开发成本”是相对应的概念。
该办法第二十五条对计税成本是这样解释的：计税成本是指房地产开发企业在开发、建造开发产品（包括固定资产，下同）过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。
开发成本是指房地产企业根据会计制度、会计准则归集和分配土地、房屋、配套设施、代建工程开发过程中所发生的各项成本费用。
计税成本与开发成本的最大区别在于归集成本费用的依据不同，前者的依据是税收政策与规定，后者依据的是会计制度与会计准则。两者从金额上讲，一般说来后者大于前者。从所得税汇算清缴角度看，计税成本是唯一的，会计处理与税收政策不一致，应该作相应调整。

3 计税成本对象
计税成本对象与成本核算对象也是相对应的概念。该办法第二十六条对计税成本对象进行了规范，明确规定：计税成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。
计税成本对象与成本核算对象的定义是不一样的，特别是两者的确认原则是有差异的。

4 公共配套设施
原《施工房地产企业财务制度》对房地产开发企业的“成本项目――公共配套设施”的核算内容进行过界定，但是还是有些模糊不清，在实际工作中税企的理解很不容易达成一致。
这次，该办法第二十七条对“公共配套设施”进行了较为准确的界定：“公共配套设施费”成本项目，是指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。

作者: 爱就一个字 时间: 2009-3-30 13:17
段老师的解读文章是目前我见过写得最详细最好的，大家好好学习一下吧

作者: 学习人 时间: 2009-3-30 13:37
查看详细的内容可以吧

作者: 罗小虎 时间: 2009-3-30 13:45
标题: 解读的很好
解读的很好：国税发（2009）31号文件所述计税毛利率是一个下限，看地方政策是否规定以下限作为预缴所得税依据？

作者: 星波 时间: 2009-3-30 13:49
标题: 回复 1# 的帖子
看看专家的说法

作者: 我想学习 时间: 2009-3-30 13:59
标题: 回复 1# 的帖子
谢谢版主提供段老师解读的文章

作者: 伏龙 时间: 2009-3-30 14:05
学习学习

作者: 啸啸 时间: 2009-3-30 14:16
学习学习，好好学习一下。

作者: xaxa110 时间: 2009-3-30 14:21
好好学习一下吧

作者: 蜗牛上高速 时间: 2009-3-30 14:32
跟2006-31有比较明显的变化

作者: 黄山一怪 时间: 2009-3-30 14:41
标题: 回复 1# 的帖子
是不是当年缴纳的营业税金全部可以抵当年的利润呀?

作者: 连川 时间: 2009-3-30 15:01
正在学习这个文件，谢谢楼主的分享。

作者: 开心一时候 时间: 2009-3-30 15:40
学习学习。。。

作者: 晓宇 时间: 2009-3-30 15:55
标题: 回复 1# 的帖子
好东东，想学习一下，

作者: 老鼠娃娃 时间: 2009-3-30 15:58
分析很详尽

作者: 可可熊 时间: 2009-3-30 16:00
标题: 谢谢了
的解读文章是目前我见过写得最详细最好的，大家好好学习一下吧

作者: 转动世界 时间: 2009-3-30 16:05
一定要好好学习，用来解决08年汇算

作者: 哎哟喂 时间: 2009-3-30 16:10
好好学习一下吧...

作者: 我在学习 时间: 2009-3-30 16:55
看看专家的看法

作者: 凭海林风 时间: 2009-3-30 19:13
拜读段老师的大作，谢谢

作者: 渴望学习 时间: 2009-3-30 20:06
段老师的资料，顶

作者: 江苏 时间: 2009-3-30 20:33
查看详细的内容可以吧

作者: 杨兰 时间: 2009-3-30 21:47
学习中,一定要顶一下

作者: cuili-cn 时间: 2009-3-31 08:36
标题: 回复 1# 的帖子
31号还有好多模糊的概念，比如最后说计税成本核算的终止日，不得滞后等

作者: 依猫 时间: 2009-3-31 09:05
看看专家是怎么说的，支持一下

作者: 喻俊 时间: 2009-3-31 10:01
都在解读学习一下

作者: 攀之峰 时间: 2009-3-31 11:58
看看专家的说法!!!

作者: 独木孤舟 时间: 2009-3-31 12:24
有见解，谢谢！

作者: 人生平凡 时间: 2009-3-31 16:37
预计利润率只规定了最低标准没有上限，估计各地税务局下调的可能性不大

作者: jpingxxx 时间: 2009-3-31 17:06
回复一下，看看。。。。

作者: 金鼎 时间: 2009-3-31 18:55
看看专家的说法
好好学习一下吧

作者: 残荷听雨声 时间: 2009-3-31 19:52
很有用的资料,我来学习,感谢老师

作者: hp_fanhua 时间: 2009-3-31 21:11
变化要学习。谢谢老师！

作者: 大头鱼 时间: 2009-3-31 22:16
不知道这位段老师，是不是我认识的

作者: 闲蛋超人 时间: 2009-3-31 22:44
免费的好！！！！！！！！
强烈的顶啊！！！！！！！！

作者: 红粉花飞 时间: 2009-3-31 23:14
谢谢．．．．．．．．．．．．

作者: 帅帅 时间: 2009-4-1 09:36
好好学习一下了。

作者: 无言 时间: 2009-4-1 11:23
标题: 回复 1# 的帖子
谢谢这位老师能给我们提供学习机会！

作者: 工作愉快 时间: 2009-4-1 11:54
标题: 回复 1# 的帖子
2006-31有比较明显的变化

作者: 山鹰 时间: 2009-4-1 12:43
学习学习学习西提醒xtxt

作者: 春雨绵绵 时间: 2009-4-1 12:45
标题: 回复 2# 的帖子
收藏收藏收藏收藏收藏收藏收藏收藏收藏

作者: wbh2008 时间: 2009-4-1 13:35
标题: 回复 2# 的帖子
谢谢转发，我正在学习该文件

作者: 错落的黄昏 时间: 2009-4-1 14:11
标题: 回复 1# 的帖子
好好学习一下

作者: 酸辣土豆丝 时间: 2009-4-1 14:50
好东西非常值得学习的资料

作者: 张会计 时间: 2009-4-1 15:01
热点问题，关注中

作者: 四十五楼 时间: 2009-4-1 16:35
好好学习一下吧

作者: 谢镇 时间: 2009-4-1 17:51
xuexi xuexi 希望能获得好的东西

作者: 检查2 时间: 2009-4-1 22:28
看看专家的说法

作者: 米菲 时间: 2009-4-1 23:15
我也要学习一下嘛我也要学习一下嘛

作者: 黑羽 时间: 2009-4-2 01:35
其实今天是无意中找到这个论坛，感觉眼前一亮，找到组织了，呵呵，本人也是房地产公司的会计，以后会常来和大家一起交流学习。31号文新鲜出炉，正需要象这样的解读文章也为我们解惑，学习过段老师这篇文章相信在下次公司组织税法文件学习时我又能表现一翻了，哈哈，感谢感谢，惭愧惭愧~~~

作者: 算盘子 时间: 2009-4-2 09:03
段老师的解读对纳税申报会有很大的帮助

作者: 丢丢1号 时间: 2009-4-2 09:57
查看详细的内容可以吧

作者: 非墨 时间: 2009-4-2 10:03
查看详细的内容可以吧

作者: 老年使者 时间: 2009-4-2 11:14
段老师写得真好，专家也！

作者: 一鸣惊人 时间: 2009-4-2 12:08
标题: 回复 1# 的帖子
看一下到底怎么样啊？

作者: qq1998 时间: 2009-4-2 14:25
学习解读“国税发〔2009〕31号文”的主要变化

作者: 路漫漫 时间: 2009-4-2 14:56
段老师写得真好，学习一下！

作者: cswuye 时间: 2009-4-2 15:43
看看专家的说法跟2006-31有比较明显的变化

作者: FAINT 时间: 2009-4-2 16:12
标题: 回复看贴
回复看贴回复看贴

作者: 戏语 时间: 2009-4-2 16:28
学习,房地产所得税太难了!

作者: 由龙剑 时间: 2009-4-2 16:42
学习一下

作者: 捷步 时间: 2009-4-2 16:59
好，东西，好好学习，学习

作者: 林君瑞 时间: 2009-4-2 19:04
标题: 目目目目目目
上士口口口口口口口口口口口口口

作者: 仙踪林 时间: 2009-4-2 22:24
学习学习，谢谢

作者: 欣梦随缘 时间: 2009-4-3 08:50
标题: 回复 1# 的帖子
刚出的政策,需要好好理解跟学习!

作者: wanghuidqds 时间: 2009-4-3 09:35
学习学习，谢谢谢谢

作者: 起舞弄清影 时间: 2009-4-3 09:52
回复看看专家的说法

作者: 红侠客 时间: 2009-4-3 10:38
学习学习再学习.

作者: zyzxyy 时间: 2009-4-3 10:46
学习学习，好好学习一下

作者: 红侠客 时间: 2009-4-3 10:48
更难得是后面的13个问题引人深思

作者: 哈哈笑 时间: 2009-4-3 11:53
谢谢版主的好意了，很有归纳性

作者: huang7890 时间: 2009-4-3 12:36
有好文章,需要学习一下

作者: 落英宾纷 时间: 2009-4-3 13:15
学习一下，谢谢楼主！

作者: 小哥 时间: 2009-4-3 13:55
好好学习一下吧好好学习一下吧

作者: 刀剑入梦 时间: 2009-4-3 15:31
谢谢版主提供段老师解读的文章

作者: cbh516 时间: 2009-4-3 15:52
标题: 学习学习
学习学习专家说法,谢谢谢

作者: 阿费 时间: 2009-4-3 16:07
好贴，好资料，学习分享，谢谢楼主分享

作者: 阿费 时间: 2009-4-3 17:10
解读的较全面，谢谢楼主分享

作者: 枯叶飘零 时间: 2009-4-3 17:45
好好学习,天天向上

作者: 亚琴 时间: 2009-4-4 12:07
很及时的贴子，学习了

作者: kkk402158 时间: 2009-4-4 13:33
查看详细的内容可以吧

作者: 邱涛 时间: 2009-4-5 00:10
学习学习.............

作者: 鹰击长空 时间: 2009-4-5 15:17
值得学习，谢谢！！！
来自房地产会计网www.fdckj.com,地址：http://www.fdckj.com/viewthread.php?tid=10837

作者: 贺彬 时间: 2009-4-7 10:11
很好,很适用,谢谢

作者: 在路上 时间: 2009-4-7 17:19
段老师的文章，值得一看，学习学习。

作者: 王艳红 时间: 2009-4-7 19:01
学习学习，好好学习一下。

作者: 杜敏 时间: 2009-4-7 23:24
标题: 回复 1# 的帖子
学习学习学习学习学习学习学习学

作者: 柯俊斌 时间: 2009-4-8 08:59
好好学习天天向上。。。。

作者: 珍爱 时间: 2009-4-8 09:40
目前我们还是按照以前20%的毛利率在预缴哦，地方税务局没有下调。

作者: 珍爱 时间: 2009-4-8 09:46
写得很详细。

作者: czs81668575 时间: 2009-4-8 10:30
好好学学。

作者: 静净敬 时间: 2009-4-8 11:52
学习学习学习

作者: 希娅 时间: 2009-4-8 14:13
查看详细内容可以吗？值得好好学习一下啊

作者: 王琳 时间: 2009-4-8 16:03
变化很大，真的要好好学习

作者: 无为青荷 时间: 2009-4-8 16:47
谢谢楼主提供的好资料

作者: 路路700921 时间: 2009-4-8 17:02
学习学习，好好学习一下

作者: 魏杰 时间: 2009-4-8 17:34
31号文件这么重要，大家好好学啊

作者: 魏杰 时间: 2009-4-8 17:47
真郁闷，下载一次扣那么多……
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作者: 魏杰 时间: 2009-4-8 17:53
真郁闷，下载一次扣那么多……
来自房地产会计网www.fdckj.com,地址：http://www.fdckj.com/viewthread.php?tid=9008

作者: 断炊 时间: 2009-4-9 08:23
标题: 真的需要学习学习
不看就不知道这么搞来看看

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