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标题: 【转贴】从被别人面试到面试别人我经历了8个月，叙述一段辛酸真实的故事 [打印本页]

作者: 勇者无敌 时间: 2009-3-10 12:48
标题: 【转贴】从被别人面试到面试别人我经历了8个月，叙述一段辛酸真实的故事
本人出生在一个教师家庭，虽然说不算富裕，但日子过的也算比较殷实，大学还没毕业的时候家里就张罗着给我拉关系找工作，想借一位局长的关系把我安插进交通局，年轻气盛的我根本不把这当回事，坚决不容易父母的安排，要自己出去闯，和父母争执以后我还是按照我的想法去走，在他们面前丢下一句话：“我要自己出去闯，不让家里操一点心”，就这样我开始加入找工作的行列，第一次面试那时还在学校，也和现在即将毕业的学生一样在不同的城市招聘会上转悠，记得那次我们有十来个同学赶去无锡招聘会现场（那天是周六，也不是喜欢无锡所以去，而是为了找工作遍地撒网），那个在新区的会场很大，招聘单位也很多，来求职的人就更多，一大群人早早的排起来长龙等待伯乐的慧眼识金，大约过了半个小时，我们都开始入场，由于刚进入大学时就对房地产行业比较感兴趣，家里很多亲戚朋友都是做房屋施工和技术的，所以格外渴望进入这一行业。
进去之后我来到了一家上海的房产经纪公司无锡分公司（以前是上海代理行业十强，现在变成集团公司了）的前台递上了简历，应聘的职位是市场研展部主管，那面试官看过简历以后问我：“你连一个月的工作经验都没有，怎么会投我们公司的简历呢？你看过我们招聘的要求没有？我们要求最低三年工作经验”。我说：“看过了，但是觉得自己通过一段时间努力一定会很快进入状态的，就像当初考大学一样，其实考上了也没有什么，只是证明自己有这个能力可以考上，在以后工作中有一个比较好的平台，现在最重要的是贵公司能给我这样一个考试的机会和锻炼的平台，对于贵公司提供的这个岗位我很有自信也很想挑战”。
随后又问“你对房地产知识了解多少？对中国房地产市场了解多少？无锡市场熟悉吗？”这些问题。
我当时应聘的时候是有备而来，前两个问题当然很自然的回答上来，对无锡不了解是事实也没有去隐瞒，简短的谈话接下来两个面试官互相交流了一下把我的简历给收下来，“三天之内等我们的答复”

作者: 勇者无敌 时间: 2009-3-10 12:48
三天后，就是星期一我接到了那家公司的电话，要我第二天去面试，呵呵，心情那可是相当激动呀，挂了电话就迅速钻进图书馆找了几本房地产的书一顿猛啃，夜里坐火车的时候也在不停的翻书，经过几个小时的车程终于找到了那家公司，然后由接待人员把我领到了人事部经理办公室，是个女经理，她说：“本来是老总和销售经理我们同时面试的，上午去他们去张家港办事了，今天暂时由我一个人面试你，首先你自己先介绍一下自己包括你的特长以及爱好”“你对房地产市场有过研究吗？”“你认为做一个市场拓展主管应该具备什么样的素质”“研展是和开发公司打交道，你会用什么方法让他选择你呢？当你工作中遇到挫折怎么办”。一系列的问题的回答在这里就不一一列出了，不过我的回答很仔细，也引用了很多前人成功的案例（大多从羊皮卷和世界上最伟大的推销员里学到的），最后从那位女经理的眼神和笑容里得到了自信（我有机会了），就在我回答完以上问题的时候，那位厉害的女经理竟然问我：“我一共问了你几个问题了？”。我稍微想了一下胡扯了一句“包括你刚刚这个问题一共6个，如果不包括的话一共五个”，当然我自己根本记不住他问了几个问题，后来才知道自己蒙的也不对，进入那家公司以后，那个女经理才对我说起，当时问你一共回答几个问题的时候，你答的数字也不对，但是你说出了两种答案，真出呼我的意料，一般人好点的话只会把我前面的问题进行计算，有的就蒙一个数字，但是你回答的时候知道把我问“我一共问你几个问题了？”算不算在内进行考虑提出了两个假设性答案，说明你考虑问题比较全面也比较精明，自那时我才对你产生了兴趣，要是凭你的经验你想进入我们公司做这个位置很难。知道这些以后我真是惊出一身冷汗，差点就晕菜了。）然后谈了下待遇、自己以后的规划什么的。之后她便要我回去等消息。
过了两天那个经理打电话给我，说这次是老总面试，自己又赶了过去，经过三轮面试，终于踏入了该公司，然后到上海紧急培训一个月后上岗，上岗第二天老总就要我做一份无锡市出让土地调查表，然后进行分析并在地图上做出标记，我是学统计出生，在学校又辅修工程经济学，这些市场分析在大学里也做了不少，SAS，SPSS等分析软件也相当熟悉，所以很快便完成了老总交代的任务，老总看了我的报告以后说了一句，小吴呀！好好做，公司不会亏待你的，那时心里乐开了花，得到老总重视了，真不容易呀！随后几天，上海总公司的市场总监下来布置任务，要我做一份提案书，乖乖，在听到这个任务之前我都没听说过提案书这个名词，我就硬着头皮问，需要做哪些内容，有没有参考资料，总监立马回电总公司，发了几份过来，新的工作又开始了，面对全新的事物一筹莫展，打开邮箱把总公司发过来的的资料迅速的看完就开始编了起来，100多页的提案书花费了我48个小时，参考资料不知道看了多少，48个小时我都在办公室里度过（其中只休息了个把小时），当我两天后就把提案书交给领导的时候，他们也惊讶我的速度是多么的快，提了几点意见后，我又开始修改，最后定稿打印，完成了第二项任务真是如释重负，信心又极度膨胀起来，年轻人就那样，呵呵。

[ 本帖最后由勇者无敌于 2009-3-10 12:51 编辑 ]

作者: 勇者无敌 时间: 2009-3-10 12:49
第一次挫折悄悄来临
由于在那家公司工作的时候还未毕业，需要要请假回去做论文，分公司老总也批准了，然后就找了他的表姐暂时接替我的工作，做了一个月的论文以后回到了公司，自己跟的一个项目由于1个月没接触和联系丢了，事情到了这个地步，加上那位老总的表姐实际上已经接替了我的位置，我只有一走了之。
走的时候前台接待了那个小女孩告诉我面试我的那个女经理为这事和老总的表姐发生了冲突，然后经理失望的流泪了，当时听到这段话的时候，真的差点流出眼泪！
原来从100多个面试者挑中了我，然后又突然放弃了我是那么的简单，虽然在此期间失去了工作，但我的毕业论文却得到了优秀，这也算是对我大学四年的一个交代了！
走的时候我暗暗的发誓在哪里跌倒在哪里爬起！
离开了上海那家公司，随后就进入了失业状态，搬出了公司提供的宿舍，那位女经理也不忘记给我帮助，拖人帮我找了一个离火车站步行半小时左右的房子，不用付房租，唯一的要求就给他们家孙女做家教，我很开心的答应了，也万分感谢了那个经理娴姐。
去房东家路上，要穿过很狭长一段乱石铺的路，到处都是垃圾，在夏天散发出的气味让人窒息，估计那里很快就要拆迁了，扛着七八十斤重的大箱子，拖着几个大袋子，背着皮包随着房东爬到了三楼，房东问我怎么样，我说可以呀！
其实这哪里是人住的呀？阁楼最多6个平方，一张钢丝床，一个旧衣橱，石灰墙面，楼顶上都是快要烂的黑木头，灰尘漫布！放下行李我就打开窗子，费了半天时间没打开，还把手刮破了，房东下去给我送来了一床蚊帐要我装上（说真的很感谢房东一家），我爬上床装蚊帐，由于是钢丝床不稳定一不小心踩空了撞到窗户，一块横木从天花上掉了下来，头也给砸出了一道口子。
全部收拾完以后，我想去洗个澡，他们家没有热水器，用的是井水，而且是下午，没有准备洗澡的热水，我只好打点井水上来洗澡，那个水凉的我全身鸡皮疙瘩都起来了，毛孔也张开，一热一冷我感冒了，花了几十块钱买了点药，两天后就好了。
于是就开始长达三个月的悲惨生活了，哎！现在想起来心情都不能平静下来。

作者: 勇者无敌 时间: 2009-3-10 12:50
感冒好了以后就去赶招聘会，面试了一家台湾房产开发公司的销售顾问（很顺利的进入），由于当时已经是尾盘了，做销售也学不到东西，最关键的是经济也出现了危机，出来带的700块所剩无几了，总不能靠拿底薪过日子啊，何况一时半会也拿不到工资，半个月后又跳到了一家深圳公司（离开台湾那家公司的时候没给我一分钱），当时那家深圳公司开发的是无锡第一大商业楼盘，命运又一次捉弄了我，虽然是新盘，但是暂时不销售，全力推广，三个月以后启动二期销售，短短的半个月就过去了，自己真的撑不下去了，身上只剩最后这50块钱（又不好意思向家里要，毕竟是自己要出来的，告诉父母他们也会担心，一个独子从小教养惯了，怎么忍心在外面受苦受罪呢！向同学借吧！他们也刚毕业出来还不足一月，身上有钱的也没有），虽然房租不用交（给房东的孙女做家教免房租），可是每天上下班车费要付呀，而且还要转车，上车就2块，于是每天我就坐那路途最长的车然后步行半小时到住的地方，住的地方没有空调，自己买不起电扇，又正直7月中旬，小阁楼就像个烤箱，晚上热的睡不着，就用脸盆盛点井水放在房间，热的受不了就擦点水在身上！等到下半夜凉快点的时候才能真正睡着！前一个星期几乎每夜都失眠，火车道离他家只有二十米，噪音污染严重
每天很晚才能睡着，早上6点就要起来步行到火车站然后坐车到新区，晚上有时候加班到8点，坐车再步行半小时回到住的地方都十点多了，回去还要换洗澡、洗衣服，夜里热的睡不着就看看箱子里带过来的书，期盼尽快到天亮；
深圳那家公司中午没有工作餐，那些新同事都叫我和他们一起搭伙，炒几个菜，我口袋里才几个钱，一个菜就要了我的全部家当，所以一到中午吃饭的时候，我就借故上厕所或者假装接电话，躲开他们的邀请，更多是中午不吃饭，有时候也买点烧饼啃啃，一个血气方钢二十刚出头的男孩经历了人生最大的一次低潮，那时每天能陪伴我的只有书本，只有在书的字里行间中才能解脱烦忧，就是那段最艰苦的日子我阅读了很多房产专业书籍，也积累了一定的房地产相关学科的基础，这些知识对我以后的发展也起到了关键的作用！
辗转到了8月中上旬，已经再也熬不住了，进入那家公司是七月中旬，发工资是月初，自己是新进去的，要压半个月工资，也就是说工作一个半月才能领到第一笔工资（1280元），难过呀！还要等大半个月才能缓解一下危机，一天只吃一顿的日子实在没办法过，也没有理由向公司预支工资，毕竟刚进公司好多部门人员都不熟悉，不好那样做，只有提出辞职，暂时领点钱先维持一下生活，经过折算我这段时间的工资一共是680元，补贴210，这八百多元工资，我是多么需要，又是多么的无奈啊！那天我哭了，第一次在成年后流泪，哭完后的肚子更加饿，然后跑出去要了份快餐，一个星期没吃过饭的我（每天主食是花2块钱买4块烧饼）在饭里加点辣椒油，几口就吃完了，卖饭的阿姨看到我吃饭的样子，又给我加了两勺饭和菜，不一会又一扫而光，到现在回想起都觉得那是我长这么大以来最好吃的一顿饭也是吃的最饱的一顿。

[ 本帖最后由勇者无敌于 2009-3-10 12:51 编辑 ]

作者: 勇者无敌 时间: 2009-3-10 12:50
离开了深圳公司，在舍友盛情邀请之下，怀揣800多块现金的我来到了上海，我的那位同学是在全球500强的HOLLEYWELL上海分公司工作，见到那位同学精神焕发，我的心情难以铭状，寒暄几句后他带我去人民广场、徐家汇转了转。
晚上便是彻夜畅谈，从学校到社会、从工作到感情，至始至终我都是在听他的高谈，第二天他的女友说要去上海书城买点外贸方面的书，我们一起去了，来到房地产书架前，我忧郁了，怀疑自己从事这个行业是不是个错误，也许自己根本不适合做这行，但哪里跌倒哪里爬起的话还在脑中旋绕。
随手翻了一本房产全程策划的书，被里面的案例操作手法深深的吸引住，对那个作者更是佩服的五体投地，幻想着有哪天会像他那样有所成就，看着他的书想象自己的经历，我觉得：没有错误的选择，只有错误的放弃，房地产我一定要将你进行到底！
书城里的书贵的吓人，一本就是好几十甚至好几百，书非借不可读也！以前自己买的书太多，有的看了几页就永远的让他安息在书橱里，读大学时图书馆200万册书随便借阅，自己不过看了其中的九牛一毛。
受了教训，方才能体会书经指引的作用，我这次再也不能浪费金钱买几本书安慰自己了，要把知识充分的吸收变成自己的；认真选了8本书准备买下来，加起来要四百九十多块，疯了！买不买，除了来上海的车费就剩800了，买了这书剩下的钱半个月生活也不够啊！
再说辞职的目的不就是为了缓解一下暂时的困难嘛！不能跳出了泥坑扑向火坑哪！但是这几本书真的很好很好，要是好好领悟下来做一个策划助理的理论知识就够了，没办法为了生活，为了自己的肚子，还是实际一点，买了3本，一共是220多块，其中一本全程策划就花了128元，短暂的停留就赶回无锡，脑子里一点都没有继续在上海玩的想法，只想快点看完这些书，然后去再找好一点的公司好一点的工作！

作者: 勇者无敌 时间: 2009-3-10 12:51
南京之行
回到无锡以后没有急于找工作，而是把自己的简历通过网络传播出去，一个星期以后接到了南京一家国营房地产开发公司的电话，让我第二天去面试，在这一个多星期里面，我把以前学过工程经济学里的投资项目项目可行性分析与项目管理、资产评估学，还有新买的三本策划书结合起来看，并做了大量的笔记与演算，感觉自己的基础巩固了不少。
晚上买好去南京的车票，第二天到了那家国营房地产开发公司，在南京最繁华的地段，拥有几千平米的办公场地，心想还是吃皇粮好啊！
接下来就是到16楼主任办公室填写应聘表格，填完后进行单独面试，面试官是两个中年人，一个男一个女，男的是开发公司办公室主任，女的是房产开发公司旗下销售顾问公司老总，看上去凶凶的！
最初就是谈谈自己的经历、对房产的一些认识，然后提出的就是一些销售和策划方面的问题，自认口才不错的我在这些方面应付还是比较自如的，后来谈到自己能做什么想做什么，我就现学现卖，策划销售管理都能做，而且还会编写房地产开发前期的项目可行性报告、财务分析，比如里面的投资回收期、净现值、内部收益率、敏感性分析、概率分析、现金比较流量分析、国民经济评价都会（大学里主修课程都搬上去了）。
也许是把自己捧的太高才促使他们当场下了录用我的决定，办公室主任说你对薪水和其他要求是怎样考虑的？常驻外地项目可以吗？我的回答是什么都可以，只要有发展的空间和机会，薪水方面倒没有什么特别的要求，公司说的算！
那个销售顾问公司老总问：“像你这样的学历和专业最好锻炼几年，回来公司会给你提供更好的安排”“我愿意，只要公司肯栽培，我愿长期为公司服务”，最后我差点忘了问他们是否提供住宿了！
主任回答是：我们公司不提供住宿，但如果你愿意驻外的话，那边项目提供住宿，就是因为提供住宿我才没有选择留在南京，毕竟找一套合租的房子都没有钱付！试用期原则三个月，实习工资800块一月，驻外补贴每月560，电话费报销200，一月报销一次探亲车费，食宿全包。转正后基本工资1500，外加业务提成，驻外补贴等不变，加上保险，但是在实习期第一个月，除了基本工资其他减半，一个月实习期过后补贴正常。OK！在都不知道将被派到哪里的时候我已经要求公司派我长驻外地了，现在想起来当时怪冲动的。
等南京这边公司和我签了协议以后，我回无锡收拾了自己的行李，准备大撤退，我曾经信誓旦旦说过在哪里跌倒在哪里爬起，没想到在原地跌倒的无锡我是爬不起来了，用还没有离开房地产这个行业给自己一个下台的阶梯，呵呵，收拾完东西，我站在小阁楼的窗外，看着那铁道上穿行的火车加剧了思乡的情绪，傍晚来到无锡的古运河边，来到崇安寺步行街、来到了无锡城中公园，不禁感慨万分，无锡！现在我走了，总有一天我将回来，这里有我最艰难的经历，这里有我最美好的憧憬，带着遗憾我离开了那座美丽的城市，离开了我所熟悉的风景，一切一切的艰难困苦在此时烟消云散，那晚我睡的很香，不再感觉到天气是多么的燥热，梦里是我实现愿望重返无锡的情形，至今那个梦也没有遗忘！

作者: 勇者无敌 时间: 2009-3-10 12:52
踏上新的征程
8月底从无锡回到家，骗家人说我们公司要把我派到外面去做项目，所以把东西全搬回来了，没有提起我已经离开上海的那家公司，并且不在无锡了。
回家住了几天到了9月4日，接到公司通知正式把我派到一个离南京几百公里的地方，一个陌生的城市，坐在公司的车子里，欣赏沿途的风景并憧憬着，车子开了几个小时终于到了我们的居住地，那里是一个刚开发不久的新区，路上也没有很多人和车辆。既来之，则安之！
我们住的地方是一个拆迁安置小区，在三楼，条件还可以，空调、热水器都有，两个人一个房间，把行李安顿好，更重要的是把十几本随身带的书放好，然后就随车赶往项目所在地，因为在来的之前还不知道是什么项目，所以要先了解一下情况。
到了项目施工地，一片狼藉，售楼处也没有，只有通过旁边的户外广告牌的提示，才能看清楚究竟是盖些什么！就图上来看是两栋三层联体商业群楼，两栋住宅，其中一栋住宅是高层，一栋是多层，也不晓得是什么人规划设计的，呵呵，当时也不了解什么叫规划，但是效果图上的建筑很不好看，没有什么吸引力，和无锡上海那边比差多了！
从广告牌上面可以了解到：商业总建筑面积2.7万平方，住宅7000多平方。整个项目大概三万五的体量，是个商业加住宅的小盘子！
这是一个二三线的城市，新区也就相当于是一个县城，要是操作起来比较复杂，毕竟是新区而且相对来说商业占整个项目比重很大，而且又是独立的，中间由过道和天桥连接，加新区人气又不足，操作难度可想而知！项目唯一优势就是靠近国道和省级森林公园！
临时工作小组成立
南京公司前期已经派去3个工程管理人员，这次派去的四个人主要是负责市场调研与后期销售，由一个营销经理，一个销售员，两个市调员组成，营销经理全面把持项目策划与销售，销售员为其助理，因为我以前做过市场也做过销售，所以暂时把我和一个女同事（小J）编为市调小组，负责采集信息编写调研报告，分工完毕，我们便分头行事。
市调小组由我负责，那个女孩和我一样也是刚从石家庄一所专科院校土木工程系毕业，对房地产市场调研的方法、步骤一无所知，没办法！只好找些资料让她先去学习，我则着手设计调查方案、周边项目市调表、客户调查问卷。
第二天上午把自己的想法向经理作汇报，看完方案后经理让我把调查问卷的问题设置作了点改动，然后打印400份，要求我们到不同区域进行问卷调查，一个星期之内他要见到一分完整的调研报告。
400份问卷就算是自己填好，然后把问题整理分析一个星期也做不好呀，何况小J也是刚入行。抱怨也没有用，要是简单事情公司几个人都能做的了还招我们做什么呢？

作者: 勇者无敌 时间: 2009-3-10 12:52
工作在当天下午立即展开，时间紧急！首先把问题分解：
一、       深入了解当地概况。查阅最新统计年鉴、市志、兼用网络资源。
二、       利用公司老总关系找市局领导为我们到政府相关单位如建设局、土管局、房产局、规划局、社区委员会收集信息提供方便。到建设局了解最新报批项目以及各项建设指标；到土管局了解最新土地出让情况（用地规模、用地性质、楼面地价等指标）找出潜在竞争对手；到房产局了解房屋交易情况（含二手房交易情况，摸清该市房产交易是否活跃，二手房是一个城市房地产的晴雨表）；到规划局了解全市的总体规划和新区的规划方向和目标。
三、       问卷调查：走群众路线，从对市民的调查充分了解最直接市场需求、消费习惯与偏好。（上大学第一次开会，一位教授就谈起统计学科为什么在中国不被重视，原因是领导的需要，造成了统计学的定位就是“三分统计、七分估计”）我们需要的是最直接最实际的市场资料和数据。
四、       踩盘
五、       结合国家房地产宏观环境与当地市情编写市调报告，为项目定位、价格定位等提供依据。
分工作业、节省时间
小J负责第一项工作了解市情概况，配合我做问卷调查和踩盘，我重点去机关单位居委会收集资料，兼顾问卷调查、采盘，最后编写报告。
晚上请示销售经理向南京老总反映需要当地领导大力支持，迅速得到的回应，老总已经安排好，明天尽管去就是了。得到领导支持以后收集信息的速度明显快多了，一上午就把建设局、土管局、房产局的资料弄到手了。下午机关单位上班很迟，重要人员也不一定能找到，节省时间，赶快去各个区的居委会了解人口结构情况（外来人口、暂住人口），详细的询问了不同区域人口数据，外来人员所从事职业和生活状况，因为项目商业比重比较大，外来人员一般在市区做些小生意、开些小店铺，了解他们的构成对于我们产品定位、价格定位有很大帮助，外来人员很有可能是我们项目商铺最直接的经营者，有钱的也希望在当地置业或者扩大经营，但是资金相对有限，一定要打造部分适合他们投资的产品！（外来人员对一个市的经济贡献是巨大的，以后项目定位改变就是因为当初对这些人调查的重视，后面会重点叙述的）。
忙了一天回到住的地方已经是晚上8点多了，因为是9月初，天刚刚变黑，我则累的都快虚脱了，回去洗了澡，饭也没吃就倒在床上睡着了（也没的吃，除了公司买的200块方便面在那）。
半夜醒了以后我就爬起来到客厅总结了白天的成果，重新对当初制订的调查问卷进行设计，400份问卷作废了，虽然是公司的钱，但是也很心疼（以后用这几百张纸打草稿了，才稍显安慰）。
第二天一大早就去规划局了解情况，搞到了两张规划图纸，高兴呀，这可是宝贝哦！（当时政府网信息资源可没有现在丰富哦！现在网上都能找到的），然后走访居委会，和一些专业市场里面的经营者交流，第三天进行问卷调查！
终于完成市调，危机悄然而至
第四天下午完成市场问卷调查， 400份问卷，我们经理和另外一个销售员还有公司新派来的两个同事（对这个项目来说是新来的，但是他们已经公司的老员工了，均为男，25岁上下）也都参与进来统计，到也夜里才做完，然后还要对问题进行汇总，分类，制作图表，一夜未睡。
第二天一早就和小J去做间谍——踩盘！我们俩一踏进售楼处，里面的销售员就问我们是不是来做市调的，说要资料的话就拿点楼书回去交差吧！当时真佩服人家的眼光，牛人！识货！一眼就把我这刚出家的和尚给看穿了，心虚的我只好承认是同行，但是希望他们的指导，然后就聊了起来，发现他们都是在问我们项目的问题，这到底是我调查他们，还是他们调查我呀！，没经验啊！最后把他们楼盘大致的情况也和我说了一下，告诉我的价格区间是：一千多的有、两千多的也不少、三千也有人买、价格再高的别墅要卖到四五千了！靠！一个楼盘把所有的高中低档客户都给含概了，确实是高手在操盘（后来知道他们的价格并不是那样）。
然后又跑了几家，对新区商圈也做了调查，完了以后就回去整理开始编写报告了，先找了个模板，把框架列好，然后把内容和自己的分析填上去，当时水平有限，虽然看上去有板有眼，但是分析那块还是软肋，也提不出什么实质性的意见！只是把泛之四海皆准的道理搬上去，我自认为那份报告最有价值的地方就是项目的客户定位。
一个星期时间到了，我的报告也交上去了，然后经理把我的报告传给总公司，总公司领导非常满意，说我的报告要理论有理论，要数据有数据、要分析有分析，还通过经理把我表扬一番，现在就我估计当时开发公司里的人水平都不怎么样，像我这种水货报告哪里都有，只是他们没看到而已！谁知道就是这份报告得到领导的表扬给我以后带来了隐患！

作者: 勇者无敌 时间: 2009-3-10 12:53
枪口已经开始瞄准我这只出头鸟
9月14日南京公司领导下来给我们开动员会，顺便把我和小J的工资带过来（其他老员工的工资都直接划到招商银行卡上），我将牛皮纸信封拆开，一张工资单和780元现金（不是当领导面拆的，呵呵），惊讶！才上了8天班，怎么发那么多钱，每天接近一百是不是弄错了（事后才知道，上班不足15天仍然发半个月工资！还是国营单位好呀！）
晚上顾问公司女老总请我们去全市最好的一家饭店吃饭，我们营销部6人，工程管理3人，还有南京顾问公司老总及策划总监。饭间老总把我和小J作为新同事介绍了一下，也让我们认识了工程管理3个同事，其中一个是南京开发公司的副总，还有两个是工程技术人员。
吃完饭以后，前几天刚来我们项目营销部的两位男同事（其中一位同事的母亲以前是女老总的上司）还要老总请我们去酒吧玩，也许是刚进入社会，不想接触这类场所，于是就说：我不想去酒吧喝酒而且太累了，晚上尽量早点回去休息，营销经理接过话来也说晚上还要回去整理明天在启动会上关于销售方面的发言稿，老总也插话了：“既然明天他们还有事，晚上就不出去玩了，等销售部建好的时候，我们再过来请在坐的一起去玩”，原来提议去酒吧的同事则闷闷不乐，最后结帐走人，那一顿吃了我两个月的薪水，想想反正是公司请又不管我事，有的吃有的喝也挺好的，巴不得领导天天来视察工作呢！
失误———提议去酒吧，当中肯定还有人因为各种原因不想去，比如营销经理，小J，为何我说话那么快，先打退堂鼓呢？做人不能太实在太直接，也许他们中不想去的就等着我说出这句话！
多看少问
第二天上午南京来的领导去开股东会，我就纳闷：为什么不在南京开股东会，跑到这里来开？也怪我多嘴问了营销经理，他的回答是不知道。老总原上司的儿子答话了：“我晓得，我们公司并不是这个项目的最大股东，当地X房产开发公司才是，那个X公司老总Z是法人代表，Z总通过市委一个重量级领导找到我们开发公司副总，他们以前是战友，要我们公司出面注入资金，分公司30%股份，条件就是规划销售由我们做，听副总说这个项目还有一个Y股东，呵呵，以前我是跟着副总跑前期的”，最后那位同时也不忘突出和副总的关系，他所说的那位副总就是第一天到该市，在施工现场看到的，真没想到一家那么大的开发公司副总会到工地上长驻，也许是当地市委领导的委托吧！又或是市委领导和我们公司副总私下有什么承诺，比如在市中心弄块好地！
我的猜测是后面那个，随着事态的发展证明我的预测是对的！（Z总的公司规划销售什么都不做，搞什么开发，八成就是利用关系搞到土地再寻求合作伙伴）
——教训，工作中要多看多问，对于敏感问题要多看少问，营销经理不会不知道这些内幕，但他知道什么话该说不该说，有没有必要让我们这些基层工作者知道，同时也是明哲保身，这是一位经理人的基本素质，可我不具备，好奇心太强。

作者: 勇者无敌 时间: 2009-3-10 12:53
各大股东亮相项目启动大会
上午股东会结束，经理通知我们营销部人员参加下午举行的项目动员大会。
股东会下午2：00开始，在Z总公司会议厅。大家围坐在一个十几平方的大圆桌旁，我也找了个板凳挤在里面，首先是一个矮矮胖胖外表忠厚老实的中年男子做了自我介绍，他就是Z总，然后说了很多感谢我们公司副总及顾问公司老总的套话，也谈到能与我们公司合作感到荣幸等等！话说的一溜一溜的，就是乡音有点浓厚。就坐的还有一位帅气的中年男子，穿着花衬衫，头上像摸了油一样澄亮澄亮的！那个男子就是三股东之一Y总，接着Y总也说了大量赞扬和感谢我们公司以及副总的话，一副浙商腔调！还有一个是Y总的委托授权人S总。
明确任务：
一、       Z总全面主持和监督各项工作
二、       我们公司副总负责前期规划方案调整
三、       女老总担任销售总顾问，经理负责策划与销售执行
四、       南京来的三个男同事还有我归营销经理管理，主要是负责项目销售
五、       Y总负责监督项目财务支出
六、       20天之内建好简易接待中心，然后销售部进驻开始正常接待工作！（我到的时候刚开始施工）
前期工作、以及人员架构的安排就这样，小J公司另有他用，调离本项目，当日收拾行装随女老总回南京。其实我们顾问公司女老总只是在这里挂个名，副总在土地平整及项目规划完善后也要回南京，就留下两个技术人员负责监督。这边项目真正做主的也就是经理，营销部就由我们四个售楼先生加经理组成。
开发公司这边的关系也理顺了：Z总也算单枪匹马，手下就一个工程监理和几个财务会计。
Y总全权委托S管理工程，办理开发相关手续。
我被孤立（人际关系处理失败）
由于售楼中心还有个把星期才能完工，我们几个销售员暂时就在住的地方办公，我每天负责买菜做饭，领导和三位销售员负责吃饭（做工程技术和我们不在一起，接触得也少）
我不做饭他们就出去吃（AA制），自己还是要做饭，只好辛苦一点，费用AA制
有时他们不在，我也苦于麻烦，啃点公司买过来的方便面。（以前和他们出去吃过，含酒在内一顿就花两百块，我又不喝酒还要分摊酒钱，不爽，况且经常在饭店吃也消费不起，我还在实习期只有他们一半的补贴，而且他们以前做销售挣了不下十万，是白领，经理更狠，两年就在南京买了套房子，现在还准备炒房，和他们真的不是一个阶层）。
市场调查也结束了，又没有新的任务，所以白天一般我都出去转转，有意识的结识在新区和市区开店的朋友，了解当地基本情况。
晚上看看书、听听广播，早上起来读读英语。
他们则是白天睡觉，晚上一边看电视一边赌钱，经理和我住一房间，有时经理忙完以后也参与到他们赌博中，四人就玩斗地主，没经理的时候他们三人就玩跑的快，赌的很大，大几百块输赢。很奇怪每次经理和他们赌过之后的第二天都是从早饭开始请客，一直到请吃晚饭，去酒吧玩也通通是他掏腰包（估计经理输的很惨！）。
因为他们这些活动我都不参与，慢慢的在他们眼中就变成了另类，经理也说我书生气很浓要改变，不然就显的不合群，大家都会排斥的！
果然不出经理的所料，他们经常有意无意就数落我是高才生，英语过N级的牛人做销售员太亏了这些话，为此我也在他们面前也有所抱怨，甚至红过脸。
可惜当时经理和我说的话没有真正领悟，或者更确切的说是没有在乎，等矛盾发生的时候才知道作为团队的一份子，不能依自己的个性处事，而要以恰当的方式处理，作为一个新人要积极融入这个集体，等到以后发生纠纷的时候，也好去沟通，不至让矛盾激化。

作者: 勇者无敌 时间: 2009-3-10 12:54
9月中下旬，销售中心顺利完工，经理的策划报告已经出来（洋洋洒洒90多页）,简单列出，后面会有补充的：
一、       产品定位：多层（80~100M2）、小高层（110~150M2）、商业广场（27000M2）
二、       客户地位：商业经营者、投资者、自住者
三、       前期推广：进行公司与项目的形象宣传，楼书、DM单、户外广告牌选择与制作
四、       销售策略：前期进行客户登记，先招主力商家，聚集人气，然后带动商业和住宅的全面旺销
  本人在进入南京公司之前，曾在上海公司、台湾公司、深圳公司接受过市场、销售系统的培训，以后又参阅了大量的书本资料，这让我和经理平时沟通起来非常顺畅，所以经理去哪里办事都愿意带着我，也愿意把一些简单的事情交给我处理，住在一起的时候经理也给我上了很多关于房地产与人生课，也谈了他参与操作几个成功的案例，我也分享了他的宝贵经验（遇到一个高手指导真是万幸）。
和经理关系火热被同事都看在眼里，没有经验的我又一次处理不当。
但经理在做这份策划报告的时候基本没有和我交流（刚进公司不大熟悉，级别也不一样，其实一般也不用和一个新手交流），所以没有发现我优势（吹牛了，呵呵），策划报告相当一部分也是基于我在市调中的一些数据和分析，而这相当一部分的参考竟然都是市调报告中那些泛之四海皆准的道理，所以后来项目重新定位与我那份“水货”报告有很大关系（市调时项目规划方案在调整，并不了解自身的产品，加上自己人微言轻，没有在经理对项目定位后提出不同意见，严重失误）。
让我自今难忘的是深圳那家公司的培训，简直是魔鬼式训练，在无锡那小阁楼里本来就热的睡不着还要想着明天的考核是否能够通过。
每天必修课：项目介绍，要求不准看背景动画，面对十几个销售员对本项目进行讲解，而且要根据电视宣传片的节奏把握好语速，练了一个星期。
房地产基础知识考核，投资型物业利润率计算、贷款程序方式及利息计算等等
一天一次销售措辞考核，并打分，老是挨经理骂。
每天早上把前天演练和学习的感悟写成小结交给经理批阅。
一个星期交一份销售计划，分析客户咨询的问题，并阐述自己解决方法。
每天6点下班后我们销售部和策划部同事要进行沟通交流，每个人都要发表自己的意见，等等。
经过近一个月的学习和总结，加上每项培训内容都要自己反复思考，水平明显有很大提高，如果当时不是经济危机的话，我肯定赖深圳那家公司不走，非要把真经取到手为止。

作者: 勇者无敌 时间: 2009-3-10 12:54
同事关系
三个南京销售员明显是一派，经理独立（管理者），我孤身一人
记得那时天还是有点热，其中一个销售员下午出去办事顺便买了4支冷饮，三支他们分，一支送到经理办公室，没我的份，也不怪，雪糕是人家买的嘛！
但是这种做法在中国人看来就是瞧不起人。
说自己不介意那是假，可在一个公司总不能把关系搞的太僵，为了改善关系，我也主动买冷饮分给大家吃，每天为他们把晚饭做好，可是他们根本不领情，原因就是我比较寒酸，衣服不是品牌的，手机不是最新的，吃喝嫖赌又不在行，在他们面前学习劲头也刺激了他们较低的学历（没有看不起低学历者，能力才重要），和经理走的太近，拍马屁，等等，一切的努力换来的还是冷嘲热讽，也许上天我们注定走不到一起。
时至今日我对南京少数“小男人”的做法还是非常鄙视！
同事国庆休假，我一个人在闹市中派发传单
没过几天南京公司运来第一批宣传资料——5万份DM单，要求在十一国庆前后半个月内发完，测试市民对本项目的关注程度，还有5万份楼书在紧急印刷中！以前不管是在实习的时候还在工作的时候都没有发过类似的小传单，也不知道发出去的效果，上面下达的任务就该不折不扣的完成。
于是经理开始分配任务，销售部包括他一共五人，每人刚好一万份。离国庆还有三天假日，他们三个销售员早已拟订了休假方案找经理批过了，面对一万份DM单派发任务，各个叫苦连天，有的干脆提前申请休假
我家远在几百公里以外，回到南京还要转车，又没有GF的约会，于是主动申请不休假，给他们代班，一方面也是缓和大家紧张的气氛，对他们几个来说来传单又不要发多少，还可以私下调休，真把他们乐坏了，都说回来时给我带些好吃的，心里多少有些安慰。
国庆前的第二天，我们五个一人两袋DM单，一袋有一千份，加起来足足有四十斤重（真的好累，拎又不好拎，拖又不好拖），然后大家到了市区分头行动，发完以后自己坐公车回去。两千份发了一个上午还剩四分之一，感叹自己工作效率太低，又没有当初天真的小孩了，哎！
到了下午一点半才全部发完，终于松了口气，然后弄了碗炸酱面吃吃回公司，当我回到公司的时候发现他们三个早已围在一台电脑上玩起了星际。一个多小时后疲惫不堪的经理也到了公司，这时我才发现自己的效率并不是最低的，至于他们三个为何发的那么快不得而知，就这样国庆前两天我们发完了一万多份传单，剩下的传单在办公室里堆的像座小山；
别人国庆一家团聚或者出去游玩，我整天站在大街上像个电线杠，怪难受的！真的！
七天长假我一共发了一万五千多份DM单，可任务才完成了一半，要是领导怪罪下来，我真的有点不好说话，一来没完成任务，二来我的代班严重打乱了其他正常作息，虽然做了那么多吃力的事情，却讨不到什么好处，心里反而很担心自己没能完成任务，虽然已经尽力。
有时候好心不一定能办到好事，我就是典型的例子，

作者: 勇者无敌 时间: 2009-3-10 12:55
第一次近距离接触第三大股东Y总
国庆长假对于很多人来说可能还没玩够，可我却觉得却非常漫长，别人是玩累了吃累了，我是心累了！
十月八日，Y总一行4人驱车来到销售部，崭新的宝马530i，很有派头，加上Y总长相非常的帅气，俨然一个富家公子哥儿，还没进销售部的大门就和我们点头打招呼，跟着中华香烟像流星一样在天空中画的弧线，我也接到了其中一支，然后Y总就问我们国庆去哪里哪里玩了，在这里可习惯啊之类的话。。。。
三个同事就和Y总攀谈起来，我泡了四杯茶送了过去，Y总他们四人连声谢谢谢谢！
一个老总有如此派头又对下属员工如此客气，初出茅庐的我在此时幻想某天也能像他一样做个有风度有涵养的儒商！
DM单引发的风波
由于尚有一半的传单没发完，还有两天南京领导就要下来督察工作，看到我们这里还有那么多单子没发完，肯定会发火的，于是经理又拉着我们上街去发，女老总上司的儿子给经理出了个主意：
反正现在又不是销售阶段，DM单上有些东西还要修改，只要老总过来看不到我们传单不就行啦，她总不能去大街上问人有没有收到传单呀！我们还不如把这些传单拉到废品收购站卖掉，最后还来了句审时度势话，天高皇帝远！
总公司在几百公外就造成这样的局面，实在是国营公司管理的悲哀！
怕被挨骂的经理竟然也同意了（现在终于知道他们三个第一次发传单为什么那么快了）
同时也为公司有这样的“老员工”而担心。
一万多块钱的传单卖了200块前都不到，真是太可惜了！
传单处理完，女老总就过来，还表扬了我们肯吃苦的精神，他们三个得意洋洋，我和经理没敢作声
晚上又请我们去饭店搓了一顿，理由就是作为国庆慰问驻外同事。
晕死，吃饭就吃饭找那么多理由做什么呢？
可是，没有不透风的墙，不知道第一大股东Z总怎么知道我们卖掉了那批DM单，也许是废品收购站的人好奇为什么那么多没拆封的传单会卖到他那边，而且上面有开发公司地址！
一定是那里出问题了！
Z总立马打电话给我们女老总，说我们如何如何不尽力，消极怠慢工作等等，女老总把所有责任揽了下来，然后在电话中把经理一顿狠批
（同情经理，他是个有水平的人、也是个好人、更是一个老实人，不然赌钱就不会老输了）
这一闹以后Z总对我们公司和销售部也有了很大的意见，矛盾已经初步显现
经理的抉择
经过上次风波，经理被扣了两个月的奖金，还要写检查（估计只有国营房产公司才会那样做）。
可却没有惩罚出这个主意的人，哎！经理真的很实在，没有道出原委，就算说了，他是负责人，主要责任还在于他，本着自己已经吃亏就不要连累他人的思想，经理为我们默默的承担下所有责任（他的为人一直就是我心中的典范）
晚上回去我们聊了一夜，谈了彼此的理想、经历过的逆境、还有我们彼此空白的感情生活（30出头的他和20出头的我都是单身）。
经理还说他也不想在这家公司干下去了，准备出去开家代理公司，再三嘱咐我不要和其他三位同事发生矛盾，因为他们家长都是开发公司有关领导，有背景，更不要同他们发生正面冲突，就是他自己有时候也让着他们，不擅长赌博的他为了融合关系也参与其中。（原来他是这样处理关系才赌钱的）
语重心肠的话，让我久久不能忘记

作者: 勇者无敌 时间: 2009-3-10 12:55
秘传机宜
从和经理交心的几个晚上看，我想他走一方面是DM单风波，另一方面，经理可能谈了个对象（整天短消息，电话不断），作为大龄青年，就算自己不急婚事，家里人也急啊，况且新区这个鸟不生蛋的地方有怎么能和南京大都市比呢？
连续几个晚上我们都聊的很晚，和我讲了很多房地产策划和销售方面实战经验，其实大都我都能理解，或者说我以前就看过相关的东西，但远远没有从他口中述说的那么有生命力！
每个人都有坎坷经历，经理也是一样，他的从业经历更加激励了我的学习热情！
销售前期工作还在继续，每天也有几个零星的客户打来电话或者上门咨询，经理安排我们轮排接待
每当我接待的时候，我都把能和客户交流的机会当成了宝贝，也是自己大练兵的好CHANCE，于是就知无不言，言无不尽（什么话都说其实也不是一件好事，哈哈）
那三个活宝同事对客户爱理不理，工作态度相当不积极，据我分析可能是以下原因：
他们可能也不想在着荒凉的地方待下去
前期咨询到正式销售还有很长一段时间，现在投入精力不能立马体现价值
玩心太重，三个人整天轮流上岗玩星际争霸，没时间接待客户（游戏吸引力远远大于工作对的吸引）
经理对他们三个的工作态度自然了然于心，
10月中旬的一个晚上，经理说他本来准备向公司推荐我接替他销售经理的职位，但考虑到我的工作经验还不多，虽然能力有，但是要管理那三个散漫的同事简直就是天方夜谭，同时也希望我有更多的时间去学习，积蓄力量再爆发，如果太早进入管理层，学习的时间就比较少了，后劲不足就会慢慢体现出来，所以他就没有向公司提起了。（空杯心态是每一个新人必须具备的）
他的一番话真的让我有很大的触动，也能体会到他为什么对我细心的栽培
比我长十岁这就是他的资本，经验！绝对是经验！经验是何其重要，我又是何其缺乏啊！
同时也可以看出员工对工作的热情和态度有是何等重要，怠慢的员工—企业的杀手。
电话事件
记得中秋节那天，手机没电，想打个电话回家祝家人节日快乐
那几个同事平时也用公司电话打给女朋友或打回家
于是我也用了公司电话打了5分钟，结果被那个女老总上司的儿子发现了，恐吓我说公司的电话费都是南京那边交，他们会查长途通话记录，除非区号是南京的，否则公司查到了员工打长途的话就要罚款200块，南京区号是025，你们那区号都是四位数一查就查出来了！嘴里还嘀咕了一句“怎么安徽来的，都喜欢做小偷小摸的事”。
当时真被他吓到了，但是从他口中说出“安徽来的”这四个字的腔调，怎么听都不顺耳，明显带有地域歧视，我们那里人怎么啦？打个电话犯得着把我归类为小偷小摸之徒吗？真把我气的七窍生烟！忍！必须得忍！关键时刻压制住了胸头的怒火！否则真有可能打起架来。
自尊被践踏，也许是无心说出的话！
只后悔那该死的手机没电，后悔打了那个“不该打的电话”，那时最想做的事就是能和家人在一起开心的吃着月饼！很多年中秋节已经没有在家过了，确实想家。。。。

作者: 勇者无敌 时间: 2009-3-10 12:55
工资发放延迟，校友向我开口借钱
10月17日经理正式辞职离开了公司，那天我送他到车站，火车站一别我们至今再也没有再见面（后来他的手机号码回去就换了，我们的手机号码也换了）。
就在经理走的当天下午，宁波的一位校友打电话向我借2000块，以前在学校里多次为同学慷慨解囊，同学们都知道我的个性，除非没有，有一定奉上
这次口袋里真的没有，
更没有回绝那位老大哥，说：这两天工资领导就要带过来了，钱一到我就给你汇过去。
老大哥回答说：我没好意思向其他同学开口，毕竟没有和你这样的兄弟关系好，要是没有钱在手上就不要为难了，我向其他人借好了。
就冲这句话我就硬着头皮向家里借也把钱汇给他啊！也许是因为上次发生了不愉快的事，女老总没有准时的过来督察工作，工资自然没有人带过来，一个字——急！救人如就火，虽然不知道他借钱的用途，但我知道大哥的为人，不到万不得已不可能向兄弟开口。
盼星星盼月亮终于盼到了救命稻草，领导来了，工资也带来了，可是拆开一看，只有1333块，可能是工资被扣了，也没有多问，反正觉得工资有发放很强的随意性， 1333离2000块还差很远，看看自己的腰包也就剩下200多块，加在一起也不够，何况下一次发工资即使准时，我也熬不到那天啊！
没办法，和他说只有1400块钱，大哥说没有就算了，在我的坚持下，他告诉了我工行卡号，我向临时接任销售经理的同事请了个假，因为那时新区还没有工商银行，等下班再去市里银行早就关门了，来到银行把钱打到他宁波的帐户，手续费14块，本来口袋就剩下一百多块的我真的很心疼，不付也不行，建议银行取消异地存取款手续费嘛！100来块怎么度过20多天的生活呢？
经理走后的日子
接到公司的人事安排通知，前经理助理暂代我们的头头
由于工程围墙已经打好，很快就要进入施工阶段，售楼处又运来了一台液晶电脑，一台彩色打印机还有传真机，按公司要求，售楼处晚上派人轮流值班，代经理立马编好值班表，平均分配值班时间。
工地在偏远的新区，售楼中心离工地现场大约六七百米，因为周边土地都在开发，找不到空地盖，售楼部又不能离工地太远，主要是为防止流失客源和看房不便。
第一天安排我值班，下班后就没有回住的地方，买了块面包对付一下肚子，售楼处虽然有电脑，但是网络还没装，晚上就看看书，十月的蚊子真狠，睡了一夜，身上不知道起了多少了红点点！第二天轮到他们三个中一位值夜班，回去肯定和其他两个人说了值班夜晚是怎么度过的，第三天代经理说他有事就找我给他值夜班，吃过一次亏，晚上买了一盒蚊香又花了一块五，兜里没钱的日子过的太多了，此时一毛钱都要精打细算！结果在没装宽带前的16天里值日中我一个人值了11天班！
白天的客户来访电话咨询90%由我接待，除非我去上厕所，因为他们三个在两台电脑上轮流玩星际，对接待客户和电话丝毫没有兴趣，就连没电脑玩的同事宁愿旁观战况也不愿和客户说话或者端茶送水！更有甚者，台式电脑没有扬声器，代经理显的不过瘾，还买了两个小音响为游戏助兴。公司里一片懒散，乌烟瘴气！
最基本的卫生大家都不搞，每天早上都是我一个人拖地，让桌椅归位。
由于我们公司经理走了，Z总的公司也派了一个人来查探销售部，当然不是无时无刻都在，开始三个同事还有所避讳，后来和那个探子混熟了以后，又开始肆无忌惮起来！
公司发你们工资就是让你们玩游戏的吗？责任感道德感缺失，好在当初没和他们同流！

作者: 勇者无敌 时间: 2009-3-10 12:56
无情的同事、为何区区30块都不肯借于我？
宽带终于装起来了，和南京那边沟通也方便了很多，由于值夜班，公司给我们增加了额外补贴，值一次夜班20元，财务要我们这边传值夜班的考勤表给他们做工资，代经理就把原先制订的轮排值日表发了过去，我对此表示抗议，毕竟一大半时间是我值日的，以前没有提过有加班费，每个人都不来，现在有补偿了，却要平均分配，什么逻辑啊！
这次我终于没有退让！
离发工资越来越近，又不敢打公司电话，为了和外面有联系，还是买了手机充值卡，身上的钱已经是个位数了，经过激烈的思想斗争，借不借钱？
反正还有一个星期就发工资了，到时候还上不就行了，于是先向经理开了口：
经理能不能借我30块钱
我现在也没有钱啊！等着公司发工资呢？你问问他们俩有没有吧！这就是经理的回答
然后又向另外一个同事开口，得到的答案是一样的，始终没有向女老总上司的儿子开口
哎！30块钱算什么呢？对大多数人来说又算什么？何况又不是不还了，工资很快就发了啊！
此后的一个星期，我都是靠原来公司买的那200多块方便面度日（尽管本人极其讨厌吃）
事态炎凉，至少我所处的环境是那样，不愿把自己的困难带给别人，也是我一惯处事的原则，不知道是否要改变，从自己角度来说，没有得到过一点实惠！呵呵
后来因为宽带装了，又有补贴，他们反而乐意去值班了（记得好几次原本是我值班，但是他们要玩游戏，我就先回到住的地方，等他们晚上打电话叫我过去换班，夜里11点，接到他们电话，等我骑了20分钟车赶到那里，那位同事又说，晚上不回去了，玩的正起劲呢，结果回到住的地方都12点了，说话如此不负责任，让我多次白跑（这里就不罗嗦了）
心里恨透了这些同事，对南京公司也慢慢失去了信心。管理体制都这样，我的前途在那里？
当时我又应该怎么做呢？
南京公司突然变故
一个多月接待下来，客户对我们项目根本没有兴趣，原来打算先以内部认购的方式筹集资金的计划泡汤，南京公司对本项目前期接待反馈的信息也开始动摇，信心也不足了，何况刚在市内拍了几块新地，更没有很多精力分散。
南京公司副总由于重大经济问题，正在接受检查机关调查（还牵连了好几个领导，本来就是因为副总的关系，才来到这个城市的做那么一个小项目的，也难怪南京方面对我们这边管理不重视）
这边开发公司Z总又再三催我们公司资金赶快倒帐，马上工程款就要预付了，最后甚至用降低股份作为威逼手段
南京公司危机重重，其中一些内幕也不清楚，最后，南京公司和Z总发生了激烈争吵
两家公司决裂也在预期中了
决裂的公司、可怜的我
转眼到了十一月十二日，经理接到总公司的通知：
把南京公司在当地项目的器械资料全部撤回
消毁除一切带不回来的东西
十月十五日前我公司人员全部撤回南京
这对他们来说再好不过了，把客户资料、电话机、电脑、打印机。。。。。全部收拾装好
还把售楼处的布置全部扯掉（包装费用、前期DM单、广告费用都是我们公司垫资的）
就像国民党逃往台湾一样，把能带走的都带走了，不能带的就地销毁！
没想到那三个同事做这个事一个比一个在行，扯的扯撕的撕，就连拖把也被他们拿到外面给烧了！
这件事关系到自己的利益与前途，于是打电话给南京的女老总，问她把我怎么安排
回答是：先回南京
有没有住的地方
回答是：没有，回来再说
郁闷的是这个月的工资还没有发，好在上个月发了1770块钱，身上还剩不少，但是这些钱到南京生活又不够呀？怎么办？还是请假回家待两天吧！于是回去收拾行李，公司把原先租的拆迁安置房也退了，里面的空调、热水器、电瓷炉。。。。统统带回去（防止国有资产流失、垃圾也要袋装化运回去！）
就在我回去收拾行李的时候，Z总出现了

作者: 勇者无敌 时间: 2009-3-10 12:56
祸不单行今日行，福无双至今日至（一）
离开销售处，离开那兢兢业业工作过的地方，离开自己付出心血的地方，可恶的老天为什么这样对我？
从毕业到现在我都不知道那里做错了，就算错了，也不是我的本意，为什么总在我看到希望的时候用这种方式惩罚我呢？
离开前几家公司，都是为生活所迫，就算自己个性要强，不向困难低头，不把自己的苦难带给别人，不去和别人开口借钱难道这都错了吗？
如今好不容易工作正常了，工资稳定了，偏偏这时候钱借给人了，想回南京都不行（身上就那点钱，晚上总不能睡大街啊），这一切都是你老天所赐！
心情沮丧到了极点！一个人骑着单车回宿舍打点行装准备回家，心里也琢磨着找什么理由对家人解释呢！
突然听到后面响亮的汽车喇叭声，下意识的回头看到一辆黑色的别克君威紧跟在我后面，路那么宽，我的车已经骑很靠边了，难道老天你连路都不让我走吗？
车子猛的加速开到我的前面把我挡住，原来是Z总的车，随后Z总打开车门叫了我一声，我很惊讶
“Z总您好，出去忙呀？”
“不不，我是来找你的，刚刚去销售处，没看到你，我想你一定回宿舍了，准备到你宿舍去找你呢”
“Z总您找我？有什么事吗”
“你把自行车放到我后备箱，我们上车谈”
把车子搬上去后，做到了副驾驶座上，Z总问我
“小吴啊，是不是准备回南京了？”
“没有，公司现在这样，我准备先回趟家，刚好天气凉了，没带过冬的衣服”
“准备回家几天呀”
“我向南京公司请了几天假，回家等南京公司的安排，呵呵”
“哦。。。是这样呀！南京公司每个月给你开多少工资呀？”
“基本工资加补贴什么的”
“加一起有多少钱呢？”干嘛问我拿多少工资啊？当时没有其他目的，只为了不给南京公司丢脸回答他
“基本公司1500，加一起有2000多”
“是吗？听说你是南京公司派来的唯一一个大学生哦！以前一直都在南京公司上班吗”
“现在大学生多的很，我是刚从学校毕业的，以前一直在无锡，9月份到南京公司，然后就到这个项目来了”
“呵呵，你老家在哪里啊！你在我们这习惯没？”
“安徽，为了工作到那里都一样，到处安家”
“那远哦！一个小青年跑这么远！不容易啊！我听我们公司其他人反映你是南京这批过来员工中工作最用心最尽力的人哦！难得啊！”
“哪里，我们公司人都在努力，只是这事情来的突然，我们思想也没准备好”
“Y总、S总还有我们的工程监理都说小吴对你印象都很好，说你是南京公司唯一会做事的人，是这样吧”
“过奖了，我只是尽力而为，上面交代的事情我只管执行就是了，Z总我到宿舍了”
“哦，好的，我开进去找个地方把车停下来”
“不用了，我自己回去就好了，不远的”
“不要客气了”
车子停到了安置小区的楼下，他帮我把自行车从后备箱卸了下来。
“Z总，真麻烦您了，还你送我一程”
“小伙子真客气，我就是这样一个人，哈哈”
“那Z总再见”
“再什么见呀！我和你一起上楼，帮你收拾东西，然后送你去火车站”
“不用了，真的，我自己可以的，让Z总费心了”
“没事，没事，以前你们住这里我还没有过来看过你们呢，我也想上去看看你们居住的条件，呵呵”
Z总你也晓得你自己没来看过我们呀！
自从上次开完股东会，今天是我到你地盘上见到的第二次面！
随后来到了房间，赶紧收拾东西，Z总也在一旁帮我，几次阻拦他还是要帮忙
祸不单行今日行，福无双至今日至（二）
“小吴啊！你带了怎么多书来了啊！还有英语书嘛，英语很不错吧”
“不行不行，随便带来看看的”
“房地产全程策划、房地产文案写作、资产评估、可行性分析、城市规划、店铺经营管理、人性的弱点”Z总在一边翻那些书，一边嘀咕书名。
“这些书我看都看不懂，还是有文化好啊！书都看过了嘛！里面做了好多标记哦，好学的年轻人啊”
“呵呵，这都是平时工作的需要，不然我也不会看的”
“是啊是啊！说的可是大实话，哈哈” 你有啥话就直说呗！干嘛拐弯抹角呢！
收拾妥当以后，Z总又和我把行李一件一件搬到车上，忙都都出汗了！
“小吴！我有个请求”
“Z总你说，我能帮忙的尽量帮您”
“能不能留下来，在这里待了几个月也熟悉了，工作又积极，人又上进，在哪里不都是工作啊”
“Z总，说句实话，我这次回去也不知道待不待南京，南京公司内部的事情你也知道，但是您要我去贵公司，我恐怕不能答应”
“南京是南京，等我们这里成气候了，也不一定比在南京公司钱拿的少啊”
“话虽如此，但这种事情我不能做，我觉得那样很对不起南京那边，Z总真的不好意思”
“小吴还是太年轻了，你不说，我们都不说，他们都不知道你留在我这里的”
“不是这个意思，我只是感觉那样对不起南京公司”
“你对的起公司，公司不一定对的起你，不要愚忠哦！”这句话确实是真理中的真理，怎么当初不细细体会从他嘴里说出的这句话呢？
“Z总这样说我相信，也是有道理的，让我考虑下吧”缓兵之计，不这样说我今天都脱不开身了
“恩，是要考虑一下，能不能先去我们公司一趟，S总找你有点事情”
“哦，好的”
车子开到了他们公司！Z总把我带到了S总办公室，S总一见我就和我握手说
“小吴啊！你可要留下来了哦，我们公司几个老总对你印象真的都非常好”刚刚Z总说印象很好，他这次来个非常好，帮腔的来了，看来今天不给他们个交代是不行了。
“谢谢S总的夸奖，小吴确实没有你们想象的那么好”
“谦虚谦虚，哈哈” Z总乘机溜了出去
“上午我们几个老总开了个会也作了决定，知道你们都要回南京了，项目已经到这个程度了，我想你也付出了很大的努力，做了不少工作，希望你能接管销售部，可以答应我们吗”
“言重了，我今年刚毕业，到这个项目来也只有两个月，经验不足，希望贵公司能找些有实战经验的人，这样比较稳妥”
“能力经验是后天形成的嘛！没有机会去做，哪里来的经验啊”这句话真的击中我的软肋，经验，我渴望的经验，眼前不就是机会吗？是放弃还是把握，就在一念之间！S总太有才了，能掌握人的心理，姜还是老的辣！
“S总说的很对，但我真的怕做不来，给公司带来损失，而且南京公司那边也不好说”
“这有什么啊！我们几个老总都研究过了，还考验过你，记得你接待过一个高个子的人吗？他其实是我们公司跑材料的，他也和我说你懂的东西很多，口才又好，又会把握客户的心理，不要推迟了，小吴，我们对你有信心，南京那边暂时不要去管”
厉害，还考验我！晕！想想人生何处不是在经历考验呢？“承蒙各位老总错爱，我也很想把这个项目做完，不过还是让我回去考虑一下，我会尽快答复的”
“好好！真希望你能到我们公司来，对了，Z总说你过来的话，基本工资给你开2500，吃饭每月固定300，电话费200，回家路费全额报销，还有提成和奖金，过来以后给你租套房子，你觉得行吗？”算了算自己工资从一千多突然涨了一倍，我真不知道南京公司走对我来说是不是件好事了，在南京公司也不知道混多长时间才能混到这个位置，还有那么好的锻炼机会，诱人啊！
“恩，我知道了，我尽快回复，我马上就要回家了”Z总进来了
“小吴啊！你手机号码我还没有呢！留个号码给我吧”
“哦，138********”
“这个是我的号码“13******88，想好打电话给我，我手机一夜到天亮不关机，哈哈”
我也附和着陪他们笑了笑
“Z总S总我真的要走了，真的不好意思”
“没事没事，我送你，我送你去车站”
“那谢谢Z总了哦”

作者: 勇者无敌 时间: 2009-3-10 12:57
匆匆回家匆匆的走
在回去的路上一直在想：我有何才，又有何德，一个开发公司老总能如此待我，帮我收拾行李，提大大小小的箱子，对我又有知遇之恩，我无法平静，内心充满了 “士为知己者死”的热情。
转了4趟车终于在第二天下午回到了老家，还没有吃晚饭，Z总电话来了
“小吴啊！到家了吧！南京的人全部走掉了，售楼处什么东西都没有，你能不能赶快回来把里面重新布置一下？不然对我们项目形象有很大影响” 用热锅上的蚂蚁形容Z总一点不为过，不过也能体会他的难处，毕竟人家是砸了不少银子下去了。
“恩，我尽快赶回去”
“明天可以吗”
“那么急啊”
“是啊，现在工地上基础都弄好了，再过段时间就可以出地平了，销售工作要抓起来了”
“好的好的，我明天早上回去，可以吗”
“那最好了，快到了火车站的时候，打电话我去接你” 原来只有到了这个时候你才舍得那汽油费哦！
“恩，那就这样了，Z总你还没吃饭吧？我先吃了哦”
“还没有吃，帮我问候一下你父母，要他们有时间到我这里来玩呀，就这样了，你吃饭吧！再见”
“再见”
这么快就让我做答复，前后才二十几个小时，做老板的看来哄吓诈骗都有一套，但能做到像Z总那样出类拔萃就凤毛麟角了（老板的厚黑学钻研的很透彻，以后会叙述到）
吃过晚饭后，从包里拿出那里的土特产一边吃一边和家人聊天，以前从未仔细体会到家是如此的温馨！
家人询问了一些工作和在那里生活的情况，为了不然他们担心，我尽说好些的，对自己困苦时的经历支字不提。
因为自己现在工作了，明天就要走，于是拿出200块钱，给爷爷一百买烟抽，给奶奶一百摸摸小牌，几番推闪之后还是把钱塞给了他们。
晚上妈妈收拾了好多过东的衣服，我坚持不要带那么多（也许不知道哪天那边突然不要我了，带这么多衣服不方便），挑了两件西服、几条厚一点裤子还有一件大学时候最爱穿的毛衣第二天赶路。
走马上任重整销售部
17日晚上9点多到了火车站，坐上Z总的车子，把我带到了销售部，原来在我走后一天内，Z总就嘱咐财务买了沙发床、几床被子、脸盆、牙刷、肥皂、洗衣粉、衣架。。。。
最好玩的是Z总说把他们家微波炉也搬过来了，晕！他们家热菜怎么弄呀？不过当时更加激动，做不好这个项目，怎么能对得起他？排除万难我也要和他并肩作战！
聊了聊就到了深夜，Z总也走了，留下了我在空空的销售部。（以前答应给我租房子，可能一下子找不到，安慰一下自己）
第二天很早起来，把自己的东西整理好，可是销售部在南京几个同事的大扫荡下，什么资料都没有留下，可以说连一张纸片都找不到，门口只有一堆东西烧过的痕迹。
好在前期客户来访咨询绝大部分都是我接待的，而且在营销经理的指导下，客户资料在我的工作簿里有很详细的记录，这可是宝贝啊！
由于工作簿是我自己买的，在大扫荡中幸免遇难！如果没有这些客户资料，我前期在那里几个月的工作将意义就不大了（工作记录真的很重要很重要，千万不要怕麻烦）
下午Z总通知我去公司开会，S总开车来接我，公司股东加员工数了数只有十来人，会议上给我下达了任命为开发公司销售部经理的聘书，主持一切销售工作，负责招聘人员组建销售部！至今对那个一切销售工作的理解还有偏差，因为以后我做的远远不止销售一切工作，呵呵！存在重大逾越权限的嫌疑！
说句真心话如此大的权利我还不会用，除了在学校做过课代表我就没做过“官”
大家都知道做对一件事情比把一件事情做对效果要好，而在以后的工作中，我只是在问题不断出现的时候找出对策把努力把事情做对！
湖友们可以试想一下，如果没有我在公司里始终如一的工作态度和热情， Z总他们一帮人也不会留下我（当然他们也不一定是那种想法，更多的是用我做个铺垫，后来由于自己运气好，竟然一次一次的帮助公司度过难关，到现在Z公司的同事打电话给我还在戏说：如果没有你吴经理，公司一定早垮了）
如果我说“机会对每个人都是平等的”也许有些湖友会说我在搬套话，可道理就是那样，事实也是那样，细细检讨自己的言行举止和处世原则与态度，再结合自己曾经遇到过的所谓的“机会”看看你是否真的错过了还是根本都没有邂逅过机会？

作者: 勇者无敌 时间: 2009-3-10 12:57
蕴藏的风险！
十一月十八日，农历是我生日，这一天收到了家人和几个要好同学的祝福，真的很开心，
第一天“上任”销售部就我一人，早上把售楼处全面打扫了一遍，中午时分，Y总和会计小L开车过来带我去市区买办公用品
由于快要到吃午饭的时候Y总非拉着我和小L去市区他朋友开的“杭帮菜馆”先吃饭，然后再去买办公用品，Y总朋友的饭店不大，生意也不太红火，倒看到包厢里一桌人在打麻将！
Y总进去一个一个给我引见：
这是浙江****开发公司Q总，这位是***市政工程公司W经理，这位是****建筑公司C总，这位是我从小玩到大的朋友T总，这是我们开发公司销售经理小吴
握手示意后，那些老总级人物说话如出一辙：恩，不错，不错，年轻有为啊！你小Y又得一虎将了！哈哈。。。恭喜恭喜啊！
里面这些人物我只见过Y总的朋友T总，我也不知道为什么Y总在他的姓后面也加个总字，记得第一次Y总去我们售楼处带的四个人中就有他身影，那时候是T是开车的，以前一直以为他是Y总的司机，那个T总身材高大，声音沙哑，脸上全是大大小小的疤痕，长着一副阎罗王的摸样！
之后他也独自去过我们销售部几次，也许其他三销售员以为T是Y总跟班，长相张牙舞爪，对他多少热情不够，只有我陪着他聊天，谈谈自己的爱好，说说他的经历，也算比较投机。
吃完饭后Y总嘱咐T总开车带我们去数码城买电脑、打印机等办公用品，下午4点多T总才把我送回来销售部，在销售部里我们又聊了起来
T总：小吴，从我第一天到销售部我就注意你了，希望你在Y总后面好好干，Y总不会亏待人的，我小T也不会，我最喜欢和你们安徽人打交道了，够义气，我玩的好的朋友都是你们老乡，哈哈
我：呵呵，尽力尽力
T总：其实我是以前开了几个厂，都由于自己文化水平不高、管理不善，家里亲戚又坑我，来这之前把家里的几个厂都处理了，现在打算出来做，Y总是我八年的朋友，所以就投奔他来了。
说八年的时候手也不忘记比划。
我：那T总以前一定很辉煌哦！
T总：过去的事别提了，现在我也是出来找找机会，哎！我们这个岁数就是吃了没文化的苦啊！
我：T总这样已经很不错了，至少还开过厂啊，说明T总头脑够精明啊！
T总：哪里有Y总精明有胆量啊，他来这的时候就5万块钱，才3年就变了个模样，哎！我要有Y总一半就不会像今天这样了（看来一个新开发的地方就是淘金者的寻宝地呀）
我：哦！Y总是怎么起家的啊？到这里才打拼三年，在我们公司好象都有30%股份啦！确实厉害！
T总：Y总不是公司股东，是项目股东，那个Z总不懂房地产，十几年钱还是在菜市场卖菜的呢！然后有搞什么造纸厂、玩具厂，刚好他表哥前几年提拔到市委去，于是他利用这层关系才拿到地，现在土地款都还没交呢！
我：什么？土地款都没交就开工啦，你和T那么好，他们一共投资多少T总你不会不知道吧？（他很要脸，又拉不下面子，忧郁了一下）
T总：Y总投了270万，占19%，Z总以土地作为股本占51%，本来你们南京公司要投400万的，前期只到位50万就走了，那50万现在挂在公司没还，所以Z总和Y总这几天也在谈项目股份重新分配的问题
我：是这样啊！那比较麻烦哦
T总：是的，那都是他们之间的事，我们就把自己的事情做好就行了，我说的话你心里有素，不要对任何人说哦，我是把你当成小兄弟才说的！千万不要出卖我，哈哈
我：哪里话啊！看我小吴是那样的人不？哈哈
说完T总接了个电话就说马上要走了，我顺便坐他车子去菜市场买点菜回来做饭
回来想想，难怪他们千方百计要和南京公司合作，原来缺少资金才是最大的问题，另一方面南京公司的变故也不单单是副总出事的原因，可能是这个项目风险过大、股东复杂、股本分配不合理、管理不便才是南京撤走最大的因素。
从他嘴里说的还有自己的观察以及南京公司的反应相信T应该说的不是假话！
反正这是公司的事，管不了也不能管，但话虽这样，如果这个项目由于资金都盖不起来，我在这里还有意义吗？哎！还是做好自己的事，也许别的开发商未必比现在的情况好哪，耐心做事，静观其变吧！

作者: 勇者无敌 时间: 2009-3-10 12:58
Z总的面谈，另人震惊
第二天下午我正回复网上应聘者的邮件，Z总来到了售楼处：
Z：现在公司资金比较困难，工程基础已经起来，要交部分工程款还有土地款，你看能不能先给我收点房款啊！
我：什么，现在什么都没有，土地证也没有，预售证也没有，房子还没影子，我总不能卖空气呀！
Z：我也没办法，南京公司走了，还要追回投资，小Y那边资金又不到位，还从公司提了20万作为他活动经费，二期土地款已经付了一部分还差200多万，能不能在25号前给我弄些钱，看看那些客户有哪些很想买的，我们给他优惠点就行了！
隔行如隔山，一个卖菜的转为开发商果然思路不一样！
我：Z总我不敢保证能收到钱，但是这样做的话肯定会引起不必要的麻烦
Z：这个你不要管，现在解决了钱问题其他都不是问题了（有见地的处理问题方式——钱是万能工具）
我：既然你这样说，我就先试探下客户，不过我还是不能保证收的到，而且这也是违法的，Z总您要想清楚
Z：行了行了，照我的意思做吧！
我：好
Z：我真被小Y和南京公司给骗了，答应的钱一个都不到位
我：怎么啦
Z：我前段时间和小Y谈了要用资金的事，他答应的好好的，结果这个星期需要，他又说没有啦，投这么点钱还占49%的股份（看来南京公司走之前，他们就在一起商量股份分配的事了哦）
我：Z总我可以问下地价吗？对我们项目均价定位比较重要，毕竟我现在不能从代理商的角度来考虑
Z：这地我三年前就买了，当时是18万一亩，现在价格涨到34万一亩（还是通过关系），市场价格都40多万了，没办法还要补土地差价，现在缺的多哦！
（当时要是真的把土地款全额缴清办了证，现在还需要补啊，按新区的政策以后交个土地增殖税不就完了，八成当时就交了点定金，肯定是新开发的时候政府为了鼓励投资者才有这样的政策——交定金拿地开发，开发完补上，可是现在政府又开始要土地款了，典型的“笑面迎客，关门打狗”）
我：我知道了，我马上给一些有意向的客户打电话！
Z：那我先走了，还有事要办，这里就拜托你了
我：恩，Z总再见
就现状理清思路：
估计双方总投资约1000万
一：Z总项目原始投资土地款18万/亩ⅹ28.6亩=514.8万  占51%股份
                  需要追加土地增值部分投资（34-18）ⅹ28.6ⅹ51%的股份=233万
二：Y总项目原始投资  270万（当时没有从Z总方面得到证实）  占27%
                  要达到49%股份需追加投资220万
                  需要追加土地增值部分投资（34-18）ⅹ28.6ⅹ49%的股份=224万
股本结构：Z总前期土地款未必付清，他股本是按全额缴纳土地款计算的，但交没交清不管，只要一期该付的土地款都是他付就行，另外他有能耐可以缓交，所以他现在需要补233万土地增值部分就可以了！
Y总是在Z总拿到土地后参股的，南京公司撤走，他要补足49%的投资，还要追加土地增值部分投资，一共需要445万左右！
而且要在一个星期之内补上，晕了！Y总压力大大的啊！
现在Z总找我估计是私自买卖凑足他的二百多万！
真是无商不奸!

作者: 勇者无敌 时间: 2009-3-10 12:58
二百多万的任务，招聘新员工，产品、价格重新定位、工作计划、销售策略一系列问题摆在我的面前
还是先解决燃眉之急，筹钱
打了几个电话给先前聊的比较投机的客户，反应一致：你们那现在什么都没有，要我买什么？我们也看不出那里好那里不好，而且现在你们没造好就卖是不是没钱开发，到时候把我们钱卷走了怎么办？想拿我们钱开发再买给我们，门都没有！
精明的客户！换作我有钱想买也不会现在就买啊！看来来硬的不行得来软的！
怎么来软的呢？
客户买商铺肯定是想买市口好的、人流量大的地段，但目前道路和配套还不够完善，只有沿西一条大路，做生意的都知道，西面铺位不好，夏天西晒做不了什么生意，正大门两边商铺到看的出来好与坏可是特别大，总价都在100万以上，就算交10%的定金也要十几万，二层三层就更不会考虑了
住宅本来和商业一起开工的，由于南京公司撤走，没足够的资金，所以只能等商铺销售收入再来开发，住宅本来就要细细挑选，现在连盖哪个地方都不知道如何和客户解释？
想来想去也只有地下车库有文章可做，基础已经出来，车库自然可以看到了，而且商业广场车库本来就奇缺，单价不高，面积也不大，总价较低，好就这个啦！马上打电话给Z总：
Z总，考虑到商业我们一定要有一套系统操作思路，现在我们招商方案也未定，具体如何分割也要重新调整，现在不能拆着零卖，我觉得现在只有地下车库可以卖，总价低，而且对商业住宅基本上没有什么影响
Z总：好，那就这么定了
“Z总觉得应该卖多高价格”
“最低1500一平方！我现在在区长办公室，你自己做主吧”
我操！整个一吃人不吐骨头的主儿！周边楼盘住宅楼层差的不过卖1500，普通车库才八九百，你个小车库公摊那么大尽敢卖1500，还最低价，更可恨的是还要我做主，我卖800你同意嘛，还要我做主，我看是你大脑不做主了，心里直骂娘！
工作还是要做的，连忙给刚刚打过电话的客户联系：
您好，我是****公司的销售员小吴，上次和你聊的很投缘，觉得你王老板这个朋友值得交，所谓在家靠父母出门靠朋友啊！告诉你一个内部消息，千万不要告诉别人哦，要是被我们老总知道了我可要丢饭碗的（客户被我这么一吊胃口更想知道是什么内部消息了，不然肯定敷衍几句挂断电话的！）
什么内部消息啊，你告诉我我绝对不告诉别人，我嘴是出了名的稳啊！哈哈，老弟你放心
王老板，我这可把你当成大哥才告诉你的哦！千万不要传出去，记住千万哦！
放心吧，还信不过我，快说啊！
那好，我说了
恩恩，快说快说（时机到了，哈哈）
我和你说，我们两个老总现在都想把我们这里的地下车库据为己有，两个争的不可开交，我们那个副总没办法，争不过老总，但是他管销售，他现在自己得不到就想叫我卖出去，这样大家谁都保留不下来，要是被老总发现了我们就卖不了了，你知道他们为什么争吗？
为什么啊？
因为那么大的一个商业广场就50个车位哦，你说缺不缺，明白人都知道车库的价值哦，王老板不会不知道吧？啊？
哦。。。这我知道（我这么一问就算他不知道车库的价值也会说知道的，不然他就不是明白人，哈哈）
你知道吗？浙江人现在上海不炒房都开始炒车库了，浙江人真有眼光
是的，是的，你们车库怎么卖的啊？多少钱一个平方？（现在改他问我了）
便宜啊，才一万多一个（避免单价吓人）
是吗，多大
我们论个卖，不按面积，估计有一二十个平方（把公摊面积加上，不然一个停车位哪有那么大）
哦，但是现在你们还没起好啊
怎么没啊，我们都起一层了，车库哎！在地下的呢！你现在不买，等老总知道了，你想买都买不到！
哦哦，那要是我买了，你们老总知道了，不认帐怎么办
哈哈，这你不晓得啊，和你签合同啊，合同上可有我们公司的章哦！而且我们副总分管销售，他也会签字的，就算上法庭，公司的章总赖不掉吧！
那好，我马上就过去看看
客户来了以后，只谈总价不谈单价（论个卖就那样），只谈车库稀缺和老总们在争这块肥肉不谈什么时候交付，等客户想买的时候，突然提出要求就是车库款一次性支付，不预付定金，不然老总到时候知道了，你们只交了定金还是要你们退的，如果交了全款老总就不得不认了，然后又反问客户：“你说是不是这个理”，客户想想觉得也对，但是一下交全款他们还不塌实，毕竟房子还没造好，由于我打电话的时候把客户统一时间约到销售部，你一句我一句，都在积极的讨论，最后竟然全部要买，最多一个客户买了12个，50个车库一下午就卖完了，而且都是全额付清！除去优惠一共收到了112万，两个会计忙了一下午！
首战告捷，老总自然表扬了我一番，晚上请我到附近一家大排挡吃了一顿！
在吃饭期间我把整个项目的定位和老总汇报了一下，提出了很多问题，如项目定位要改、产品要重新分割等等！老总只关心钱什么时候收上来，这些他根本没兴趣！
无奈！吃完回家就当对牛弹琴罢了！
出现的问题：告诉你一个内部消息，千万不要告诉别人哦，要是被我们老总知道了我可要丢饭碗的与由于我打电话的时候把客户统一时间约到销售部，你一句我一句，都在积极的讨论，最后竟然全部要买，最多一个客户买了12个，50个车库一下午就卖完了，而且都是全额付清！看上去确实矛盾
前期“真正”有意向的客户绝大多数是Z总朋友、Y总朋友或者是建筑商、材料商朋友（下面会涉及到客户分析时提出），之所以对客户说不让别人知道，潜台词是不能让Z总的人知道，并非说不让其他客户知道，至于客户后来的讨论有很大部分还是Z总和Y总之间的关系，看到销售部来了那么多人都想要车库，客户彼此会认为对方可能是副总（Y）放风过来的，不一定是我小吴一人所为，（之前电话中就已经提到Y副总想法：我和你说，我们两个老总现在都想把我们这里的地下车库据为己有，两个争的不可开交，我们那个副总没办法，争不过老总，但是他管销售，他现在自己得不到就想叫我卖出去，这样大家谁都保留不下来，要是被老总发现了我们就卖不了了），来的几个客户就更加确认了这个消息并非空穴来风，人都是自私的，况且车位本来就稀缺，好的产品加上适合当时情况的促销手段完成销售，我当时的目的只是尽快收钱，而且事实证明我并没有坑他们，以后他们还感谢过我

作者: 勇者无敌 时间: 2009-3-10 12:58
布置销售处老C出现
车库卖完了，钱也收到了，公司暂时的危机也通过Z总各方面关系和融资解决了（谈好了土地款先交了150万，过年前补交300多万，施工单位只退了20万保证金，工程款一分未付）
接下来的任务就是如何布置销售中心招聘新员工了
以前和经理去过市区的一些广告公司，手机中翻出一些他们的电话，请他们先过来帮忙设计
随后有四家广告公司来谈，其中只有一家公司来的时候带了人量尺寸，询问了一些基本情况，拿了南京公司原先设计的DM单（开发公司以前储备了一些DM单给他们朋友宣传用的），拷贝了项目的效果图，说先设计个草稿，然后在网上发给我看，如果思路一致的话再加工加工，如果不满意立即整改，这家公司做事的态度比较合我胃口，第一次尝到做甲方的滋味（感觉不错）
“好，你们尽量用心设计，我们还找了其他公司设计，择优而选，希望你们能够理解”
“好的一定一定，我们很快会传给吴经理批阅的”
设计也安排好了，现在最紧迫的任务就是引进新鲜血液
可是大多数有房产销售经验的都不愿意来这里，一方面房价低，销售难度大，佣金相对市区较低
另一方面上班不方便，只有2路公交车，而且中途还要绕圈圈，从市区下来最少要40多分钟，有经验的一看这个盘子小，项目到预售阶段还早，还没面试了解了一下情况就走了，看来招有经验的过来是不行了，只有向应届毕业生敞开大门了。
于是在本市一些大中专学校网站上发布招聘信息，几天内接到很多电话，由于他们还是在校学生也没有到真正的实习阶段，能够全日上岗的微乎其微
只有像领导反映情况了，Z总调拨刚进公司的老C暂时协助我工作。
27日，高个子老C出现了， 40岁多点，头发有点稀少，但看上去十分精神，见到我客气的都让我找不到东北，香烟也一个劲的发，从他的言谈举止都可以看的出他是闯荡江湖多年的主儿
岁数比我大一倍还自称小C，哈哈，有味道，年轻态，偶喜欢！
看我在电脑旁边便凑了过来
“吴经理啊，炒不炒股票啊？”
“C大哥你就别取笑我啦，别经理经理的叫了，还是管我叫小吴吧，股票没炒过，以前在学校炒过模拟股票，没实战经验”
“在公司就是经理，出门可以我可叫你小吴，你也可以C大哥，哈哈，我炒了7年股，以前赚了一些，这几年都是雄市，亏死了，不过经验到是积累了不少，都是用钱换来的”
“是呀，我也想炒，可是现在股市太差了不敢介入”
“股市早晚会回调的，国家不会让股市继续萎靡下去，现在有钱最好全部砸下去，时间不要多，一年就股指就会飙上来”
“是啊，我要是有钱一定交给C大哥代炒”
“呵呵，提供一些建议还差不多，毕竟玩了七年啦！”
接下来教我下载了一个大智慧股票分析软件，跟我讲庄家如何做庄，散户什么时候该跟进，什么时候该抛出，如何分析上市公司基本面等等，够专业，比在学校听金融投资学还有劲，一个下午都在谈论股票。这也让我认识到一个人只要专注一行，不管成功与否，其经验具有绝有价值！
（老C在新的环境下，处理人际关系要比我刚出来时要老道的多，对比自己小或者比自己能低的人都能一样的尊重，对公司的伦理比我认识的透彻，也能找一些共同的话题让大家融入其中，让人意识不到彼此之间的代沟，真是人老精、树老灵，老C也是我在该市最佩服的人之一，目前虽然我们不在一个城市，仍然保持联系！）
Z总携夫人深夜探访
当天晚上大概10点多点，我正在售楼处办公室写工作计划和方案调整报告，隐隐约约听到敲门声，一会手机响了，是Z总的电话，叫我开门，他过来了，这么晚找我做什么？
马上出去打开玻璃门，Z总和一个中年妇女出现在我面前，Z总说
“这个是我老婆，这个就是小吴，吴经理” （在他老婆面前也给我带高帽）
“总经理夫人好” （我也给他抬抬身价，不过感觉还是叫阿姨比较合适）
总夫人道：天气冷了，被子单的话就开空调睡觉，一个孩子在外面不容易啊，我家儿子女儿是一天苦都没吃过，真不知道以后怎么搞，等他们放寒假，我叫他们过来向吴经理学习啊！
一番问候完毕，我把压在心里几天的事向Z总倒了出来
我：前期我们接待的客户对本项目住宅比较感兴趣，有山有水，周边还有两个大型别墅社区，以后交通配套各个方面好了，住宅消化应该没有问题，但是商业部分客户不感兴趣，单位面积过大，人气不足，交通不遍，价格不低，卖点又不突出，操作起来很难，如果我们第一炮打不响，以后就很难翻身！
Z总：呵呵，说的是啊！不过你们南京公司以前说过这里还没有大型商业体，我们是填补空白，商业应该比住宅好卖吧！
我：长远来看商业是没有问题，住宅更没有问题，关键是Z总是否打算快速收回成本，开发其他地块？等别人都开发完四五个地块，我们还在忙现在的项目，Z总您认为是成功还是失败呢？
Z总：是是，那你赶快出份报告，等你的方案出来了打电话给我，然后通知开会研究
我：销售部缺少人员和车辆，有经验的销售员不愿来，以后散发传单和宣传没车子也不行，靠两只脚跑效率肯定不会高到哪里去（老板付工资请你做什么的，他们不仅要效率更要效果）
Z总：销售员你招些大中专学生，高中也行，只要形象好，工资低给一点，以后你给他们培训就是啦，至于车子我尽快和Y总碰头，给你们销售部配起来
这段时间辛苦你了！晚上喝了点酒，我们就先回去了，晚上把门窗关好！
我：谢谢Z总和夫人关心，我很快就把报告拟出来，再见
和领导沟通真的很重要，他们在某些时候很自我（因为有钱也成功过），往往相信自己的直觉没错，有时听到别人理论的很有根据就盲目相信（南京公司给他们感觉是专业的，但是他们的定位多少缺乏依据，没有根据市场法则去操作，市场是缺少，但不是一两年就可以填补的，要想短时间内消化产品必须有突出的优势和真正的价值！优势在哪？价值如何挖掘？后面再议）
我认为和领导沟通要有章法，一定要站在他的角度为他着想，把他原先一些错误或者片面的观点拿来放大，和别人做比较，让他自己感觉到不能盲目自大，更不能听信别人一面之辞，还要留个空间让他自我思考自我检讨，沟通时也要选择他开心的时候，别哪壶不开提哪壶，同时也要把握好尺度，不能直捣黄龙，当面指出不是，等到他们冷静下来接受你的意见时，你还可以提出附加条件（比如要配车子，哈哈）
我和现在的老总几乎是无话不谈，他在做决定之前必定会先和我沟通，往往他会迁就与我，因为我时时刻刻在为他着想，把自己利益和他利益绑在一起，可以看出沟通时信任是前提，他们的利益才是关键！

作者: 勇者无敌 时间: 2009-3-10 12:59
第一次面试别人
Z总和夫人虽然已经走了，但留给我的是那份工作的热情和为领导分忧的决心，Z总的提携之恩无以为报，只有认真的工作才能报答他对我小年轻的信任！当晚不知道把策划报告改到什么时候才睡觉了。
第二天，老C 7点多就来到的销售部（因为到新区的公交车少，来新区上班的人又多，更可恨的是就那么几路车还不准时，错过一班就得再等半个小时，所以老C每次都提前半个小时赶到车站，老C是 Z总直接调过来的，按照他的资格不迟到我已经很欣慰了，况且以后每天都是销售人员中最早到的，一份对工作的认真、积极、热情深深感染了我），
他在门口敲门的时候我还没有起床，等我刷过牙洗完脸后，老C已经把地拖了一遍，电话在这时也响了起来，老C接到电话就喊：吴经理，马上有人来面试了
好的，让他直接坐车到我们销售部来
个把小时后，面试的人来了，老C把她领到我办公室门口，说经理就在里面，那个女孩个子大概一米有七，见到我问：
请问你们经理在吗？
呵呵，我就是，请坐
看的出来她很惊讶！我猜一定是看我比较年轻（从学校出来还不满22岁，书生气比较浓，）
带简历了吗？
没有
那你先填好面试单
填完后我说：先作个简单的自我介绍和工作经历
我叫***，毕业于安徽****学校，以前在装潢公司做过业务员，对房产销售很有兴趣，所以想来试一试（安徽老乡，举贤不避亲，但是回答也太简单了，也许她知道言多必失吧，呵呵）
完了？
确实也没什么好说的，也不知道说些什么，还是经理问吧
那你谈谈自己的优势和劣势吧？（优势发挥，劣势克服）
我认为我的优势就是工作认真，待人诚恳，劣势就是目标太多，不安于现状（反正面试谈到自己劣势的时候，他们所回答的劣势换个角度想想总觉得和优势差别不大，或者就是优势的另一种委婉的说法）
你认为做一个好的销售员所具备的基本素质是什么？（对销售的理解）
首先应该是基本的专业知识，然后就是沟通能力，还有对这份工作的珍惜（这个珍惜是多么难能可贵啊！房产行业跳槽率那么高，还是招个稳固点的好啊）
什么是收益率，什么是投资回收期？（商业地产基础）
收益率应该和利率差不多吧，回收期就是多少年收回成本
对经济学方面的知识感不感兴趣？（延伸问题）
感兴趣，可是不怎么看的懂
对房地产如何理解，对***市房地产了解多少？
房地产应该比较赚钱，但也有风险，我刚来***市半年，对房产市场不是太了解，只知道市区房子都是4000以上
对善意的谎言你有什么看法？（虽然是诚信问题，但主要考察变通能力）
我想在销售中不可避免会有些善意的谎言或者夸大其辞，我想我会处理好的
你会如何处理？
。。。。恩。。。。。我觉得。。。不管做事还是做人最重要是对的起自己良心（良心如何衡量？道德范畴，不好去约束啦）
呵呵！好，如果在工作中有些同事的能力或者学识不如你，却凭借圆滑处事，业务比你好，又获得了领导的亲赖，你会怎么面对？（同事关系如何处理）
是金子总会发光的，轮到表现的时候我一定不会错过，我以前和同事关系处理的都比较不错的，所以我认为这方面没有问题
如果你认为领导下达的任务你没有能力完成，你会怎么做？（执行力问题）
我会尽力并且用心去做，我想只要尽力了，领导应该不会怪我的
回答还是比较简单呀！你怎么就没去想利用身边的资源或者向他人寻求帮助呢？要知道工作不是出卖力就可以的，要苦干加巧干啊！况且尽不尽力只有自己知道，领导往往只看结果，既然你接受任务就应该不折不扣的完成，如果当中遇到困难，就要及时沟通，不然会贻误整个工作计划的执行，会给公司带来损失的，你认为呢？
对对。。。我也想到了（想到了为什么不说呢？给你展示的机会就要抓住嘛！）
如果公司面临危机，你会如何取舍？（对公司的忠诚度）
我想大家都尽力，公司应该不会有什么危机吧，嘿嘿！（真是天真的女孩，，如果公司面临危机按她的说法我也难辞其究；回答还算巧妙，临场发挥能力不错，但还是有点牵强）
下面我谈谈我们公司的情况，。。。。。。。。。，实习期工资600，每月50元公交补贴、50元电话补贴，中午提供工作餐，售出的房屋原则上按千分之一提取佣金，还有特别奖和年终奖，正式录用后交纳两金，你觉得有没有问题
没有
那好，我在一个星期内给你答复（不大满意）
好的，希望能为贵公司出份薄力
谢谢！
走后，老C问我什么情况
感觉不是很好，做房产销售不仅要见人说人话，见鬼说鬼话，知识面也要广，不然言之无物，就项目论项目，不知道延伸，客户对其认同感是不会强的！
尤其是商业地产的销售员一定要精心挑选！
T总的警告
公司提供的工资低，地处新区偏远地带，还是个小项目，况且一个多月就要过年，还有谁肯过来呢？年底宣传蓄势靠两个人又怎么够呢？
急啊！第一次的面试就这样结束，如果换作现在，这样的销售员，肯定不会录用
T总在那个女孩走后（当时真不知道他究竟是什么来头，绝对不仅仅是个司机而已）来销售部看望我这老兄弟，见了面香烟就像不要钱的乱扔，我习惯性的倒了杯水，里面放了点清茶送到他的跟前，T总抿了抿说：
听说上次你把车库全卖光了啊？这事怎么没和Y总说呀？
我：哦，根据形式吧，车库好卖也容易积聚人气（要是让Y总知道卖车库是为了Z总单方面筹钱，肯定会对我有意见的，毕竟Y总也是项目的股东）
T：呵呵，是吗！小吴你要知道你留下来是谁举荐的
我：T总这话何从谈起啊？
T：我和Y总都8年的老弟兄了，老家在一起，平时他忙其他事情还有融资，没时间过来，就要我多跑跑销售部，那时你们南京几个人只有你做事，我都看在眼里，后来估计你们南京公司要走，我向Y总提到，小吴一定要留，是个人才，然后Z总S总才慢慢注意你，要知道项目合作协议上，Y总可是主管销售的哦，你做事连个招呼都不打，哎。。。（搞不清楚是对是错了，为了让公司度过危机，我所做的伤害到Y总利益，那我该怎么做呢？先打电话请示Y总？万一他要我顶住不卖怎么办，或者他要我私下给他卖，收的钱到他那边，毕竟销售合同章在Y总那里“我们认购协议上盖的是公章”，他完全可以背着Z总先收钱，把签定协议的日期逐个向后推延，等Y总资金到位再不知不觉填到公司帐上也可以啊，只要客户不说出去）
我：真是这样啊！那T总太看的起老弟了（这时后搞不清状况还是自己不说让他说好）
T：Z总他以前只是个卖菜的你知道吗？
我：那Z总也很有本事哦，卖菜卖出了几个厂，还卖出了个开发公司，真了不起！
T：小吴，我说的可都是真的，其实 Z总几个厂不全是他一个人的，他只是里面的股东，开发公司也是他买来的空壳，然后市委有人，给他弄地搞开发，Y总才是真正有大脑的人，在房产界打拼了五六年，在淮安、泰州、镇江都有项目，Z总就是一个项目狠赚一把，以后就不管了，我和Y总可都是在房地产打持久战的人啊！小吴你说该跟哪个？
我：我想T总你误会了，我并不是跟哪个好或者与哪个对立，我只是想把项目做好，维护整个项目的利益，公司利益，同时一方面增加自己的经验，结交更多的朋友，另一方面，也是为了维持自己最的生存。（这种状况还是中立好）
T：小吴，我来销售部第一天，就看中你了，现在给你漏个底，以后跟我干，有我吃的绝不会让你饿着。
我：多谢T总照顾了，呵呵
随后T总电话向起（老鼠爱大米的彩铃，一口一口吃死你，呕吐）接完电话
T：我今天和你谈的事你要放在心上，我还有事先走了，以后这边的情况通知我就等于通知了Y总
我：好的，T总走好
T总走了，留下的话足够我深思良久，我没能力改变，就坐观其变，只要自己站在公司的角度，就算得罪某一方，大义上我是不输理的。可是现实还是要考虑的，对于我来说得罪任何一个总都是“走”路一条！！！做事难做人更难！

作者: 勇者无敌 时间: 2009-3-10 12:59
项目重新定位之区域环境与竞争分析
周边环境
本项目未于新区西片核心地带，项目所在片区被定位为大型居住社区，规划人口10万（那时候在路上鬼影子没见一个），项目西片有三个大型别墅社区，其中一个别墅项目已经开发到第三期，卖的也不错（该社区业主大多是市领导，区领导，市场价在150~280万，2002年领导内部认购时，每套才60万）总占地大约1200多亩，另外两个项目加起来也上千亩；
项目南片（隔一条马路）有5个在建住宅项目，其中一个开发量超过60万方，其他都是15~25万方的样子， 60%为多层，20%的花园洋房，20%的小高层，其中还有几家公司准备在一两年内着手开发小高层和花园洋房，而且都是大盘；东片是毛地，大约370亩， 01年就被一家公司以18万一亩给全部买下了，目前仍未开发
北片没有发展前途，都是丘陵，小山坡上零星散落着一些村屋
（该区如此大规模的开发量，却没有一个单纯的商业项目，可见其市场的广阔，但是往另一方面想：其他开发商又不是傻子，为什么不去做商业项目呢？也许时机真的未到（可能我们Z总只考虑到市场如此广阔那方面罢了，开发的时机一定得把握好，我不敢说我们项目入世时机很好，如果是现在开发，房子当然是不愁卖了）
竞争分析
商业几乎没有竞争（至少在半年内），要说有竞争也只是一些楼盘的住宅底商，没有特别大的气候，未来在该区的东面和南面将有三个商业楼盘，那时还在规划中，什么时候面世不得而知
住宅竞争，我们项目住宅只有多层、小高层各一幢，要环境没环境、要景观没景观，和那些高尚社区、人文社区没有可比性，再说，市场总供给太大，前些年交付的房子，至今都没有多少入住，还有一些楼盘滞销，请了些深圳、上海、北京的策划公司也没有见到成效
价格分析
04年之前多层一般在1800~2500左右，花园洋房在2800~3600左右，小高层都在2400以上，别墅在5000~8000的样子
大致就是这么一个状况：商业是空白，住宅是鸡肋
项目重新定位之产品分析（一）
任何一个市场对产品的缺乏只是暂时的，也是有阶段性的，表面上看起来该区是缺乏商业，商业会有很大的发展前景，就那时的状况来看，商业发展还不成熟，制约因素太多
虽然我们在那里是第一个吃螃蟹，但未必能感觉到味道的鲜美，可能我们会成为别人用来试毒的银针，又或为他人做了嫁衣。
所以这一战关键看商业，商业兴旺住宅不但好销售，而且还能得到更丰厚的回报，宝就压在商业了！正所谓成也萧何败也萧何啊！
商业部分
商业总面积27000M2，分1、2、3幢，其中1号为写字楼（2000M2）与2号楼连体，1、2号楼与3号楼通过“空中花园平台”分别在二、三层连通，人流分别由东西两侧楼梯导入空中平台进入二、三层，东边楼梯为三道，其中一道电梯，西边两道楼梯，基本上实现一层与二、三层的动线分离，这就为以后一层与二三层独立操作带来了方便
以前定位思路：一层外围门面按一拖二式销售（仅外围门面加其正上方的二层一同销售，比较多见），面积在80~160M2，均价4500，一层为小商品交易市场（卖），二三层引进大型超市（租），写字楼先放一边
我的思路：大型超市不是新区目前所必须的，小商品市场的打造与规模有很大关系，只有一层几千个平方，很难吸引投资者，所以只能走市场最需要的路线；
大家应该还记得以前南京公司在的时候我经常做饭买菜吧！呵呵，就是这些看起来不起眼的小事，让我嗅到了商机，那里没有一个正规的农贸市场，都是露天或半露天的，天下雨，环境就更糟，肉案上都是水，谁看了也不会买，正因为这样，住在当地的居民宁可周末去市区大量采购放在冰箱也不愿意在那里买，于是打造该区第一个室内农贸购物超市的想法就有了（其实就是农贸市场，这样的想法很早就有了，当时考虑到如果建农贸市场，肯定会影响商业与居住环境，怎样改变呢？），二层三层不按以前平面去化，而是按照立面去化，以前也和Z总T总探讨过二三层的处理，大致的意思就是卖出去最好，不行就租；可是在那样一个地段，五年之内是没有任何一个超市感兴趣的，我也重复说了很多遍，招商肯定行不通，以产权式商铺来卖就更难了，这又该如何处理？
船小好调头，项目小既是我们的劣势也是我们的优势，所以根据市场的需要改变功能操作起来会比较方便有效
在我提出农贸超市的思路以后，Z总Y总非常支持，他们当心的就是环境如何治理好，如何不影响二三层与住宅的环境
解决方案；把进入一层的东西两侧出入口改变为南北，取消1号写字楼并与2号楼连成整体，南面、北面道路不仅已经建设好，而且比较宽阔，又是新区主干道（这样改的话可视性就增强了），进入二三层的东西出入口不变，这样就实现了真正意义上的分离，只要在以后农贸超市内部环境下足功夫，应该不会受到太大影响（上海的农贸市场大家也见过，和超市没什么两样，也没有平时所见的农贸市场那样脏乱气味难闻），后来开会确定我的方案后就去上海调研了。
二三两层解决方案：Z总在南京公司走了以后，明显感觉到气力不足，担心资金链断裂，他的想法是把整个项目的三层抵押给银行套银行资金，并没有很强烈的出租欲望，根据他的想法，我采取了立面去化，把3号楼二层三层保留，1、2号楼二三层整体招商（当时招商也是一筹莫展，只是提出那么一个概念，事后如何，下下下回分解）

作者: 勇者无敌 时间: 2009-3-10 13:00
项目重新定位之产品分析住宅篇（三）
住宅体量一万方都不到，还出现了两种产品，为什么要把简单的事情变复杂呢？
原因是地块不是规矩的正方型，是直角梯形，还要提高容积率，所以就规划出这样的畸形产品
多层
由于资金不足，住宅项目还未启动，图纸改也比较容易，把多层住宅单套面积减少30%，主力户型80M2，总价在控制在16万左右，当时新区还没有如此户型小、总价低的产品，之所以这样改是为了在图纸上就能快速消化，缺少资金啊
！客户群就是本项目商业业主
小高层
面积不到5000平，16层，一梯两户，在该区属于中等高度，没有特别的吸引力，档次也提升不了，当时看到报纸上、网上到处都是精装修，脑子一动，好！就来个精装修作为卖点吸引人，而且还可以避税，这样的想法也被Z总他们接受了（Z总是个小气人，听到能帮他省下税，乐的不晓得南北了），殊不知就是这个精装修耗费了我多少精力，差点让项目操作失败，现在都有点后怕（想法不成熟的时候，一定要思量再三，出发点错了，就只能把错误的事情尽量做对一点了）
会议通过升官但是没发财
方案做好后，Z总通知公司开会，我把项目重新定位成农贸超市提上议题
讨论关键点：政府方面是否同意价格定多少是卖是租（市场上大多是租赁的形式）
Z总发话政府方面他解决，价格一定不能低于4500，一层只卖不租，3号楼二三层不卖，12号楼二三层基本同意整体招租，但不是招大型超市（超市和农贸市场存在竞争）
住宅也按照我的思路（其实提出精装修也不单单是为了出卖点和避税的，也是为了项目融资）
在Z总的鼓动下我的方案得到了大家的支持，Z总还不忘给我封了个名号，****公司副总经理兼销售部经理
进公司三个月连升三级（圣经上说上帝要灭亡一个人的时候首先让他疯狂，在我还没有疯狂的时候，我选择了离开，不过是在半年之后）
在会上我也提出去上海考察，毕竟是大城市，离的又不远，看看人家市场是怎么布局怎么操作的
Z总虽然小气，但是为了公司的利益，更确切的说为了自己的利益还是忍痛预支了5000块给我，租了个司机还有一辆车让我去上海调研
（缺少助手，市调还得自己做，哈哈，不管“官”多大，什么事还是自己去做，只有自己去做去体会才能有长进，特别是一个新人，无论现在的地位多高，基础不扎实后劲真的不足）

作者: 勇者无敌 时间: 2009-3-10 13:01
上海之行
到了上海询问了一些当地居民终于找到了几家农贸市场，也去做了调研，了解了如铺位租金、铺位价格、业态布局、管理、品种分类及比例等问题
当然并非直接得到所想要的结论或者数据，为此两天内我和司机没少在上海转悠，其中虹口区一家农贸市场给我的印象最深，不是它的建筑多么壮观多么优美，而是在那里邂逅了我现在的爱人；
那天我原本打算回去之前去趟同济大学买点建筑方面的书，买完书以后，想想车开那么远过来，还是到附近找个农贸市场去调查一下，否则也对不起Z总的汽油费啊！
一方询问，来到了远洋广场后面的一家农贸市场，那个市场很小，但是环境很好，市场内地面异常整洁，水产类区域也没有大量积水（显然排水做的很好），家禽区也不臭气熏天（玻璃橱窗隔起来的，换气也不错），和几个业主聊了聊情况，发现有一个至关重要的问题没考虑到，那就是消费者的感受，脑袋一拍，啊呀！想做活市场不仅要管理协调好广大经营者，更要为消费者提供一个宽松整洁的购物环境，如果以后我们项目周边要是盖起了其他农贸市场，环境比我们要优越，那样就失去了竞争优势，好在想到这个问题还算比较及时，但是上海毕竟是上海，人口结构、消费习惯也不一样，回去还是得细细琢磨当时当地的问题
于是就瞄准了一些买菜的人，上海人的谨慎让我佩服，对我的询问要么不理要么摆摆手示意我滚蛋，中华烟拿在手中却打不出去，好象烟里有毒品似的
无奈！还是牺牲下“色相”找个女同胞问问吧，不远处看到一位穿着天蓝色羽绒衫的女孩在蔬菜区的摊位上挑选着，我走到她的跟前问到：小姐，我是*******开发公司的市场调查专员，想到这个市场了解一下情况，看的出你经常在这里买菜，应该对这里比较熟悉，麻烦您从一个消费者角度谈谈这个市场好的地方与不足之处
女孩没有拒绝，但是被我的卤莽吓了一下下，回过神来简单的答理了几句，但听口音有点像我们本省的，于是我就自报家门，没想到真如我的预料，是老乡，是相距300多公里的老乡，哈哈！开心，也许是老乡，我们谈的便放松起来，原来她是做建筑表现的，就在附近上班，做这行已经好几个年头了
也开玩笑的说我们都是建筑系统，但她比我入行早，还算师姐！
但是谈归谈，毕竟人家是来买菜的，不能耽误人家太多时间，留了张名片，也像现在大多数男孩头一次接触女孩子那样询问了她的QQ号码，借口是以后我们公司需要做效果图可以方便联系她，为她介绍业务！（追女孩也要像做销售那样，如果只给客户留了名片，客户还没回到家都不知道把你的名片扔到哪里去了，如果我们有了他们的联系方式，就可以有目的的进行“骚扰”，如果不要她的QQ号，万一她从此以后她都不打我这个电话怎么办，或者等她想给我打电话的时候，我号码换了怎么办？哈哈！从接待客户中体会追女孩子，生活需要体会，体会来源于生活）
其实给她介绍业务是假，套套近乎是真，她那么漂亮清纯，我呢还是个单身汉，她要是没男朋友我不就有机会了嘛，心里自然十分欢喜！现在回忆起来不免感叹到不虚此行
一层农贸市场规划方案终于定了
前段时间确实感觉不爽，但是现在想想也算通了，领导就像车头和方向盘，我们就是发动机，如果车头要停，发动机不停，肯定会出事故的，每个人想法不一样，不能让别人按照你的思路去走，否则就有点“自私”了
两天调研很快结束了，回来把调研的数据、照片、规划布局草图给整理了一下，接着去老C那问近两天的接待情况，老C说这几天没什么人过来，到是上次应聘的那个女孩打电话问是否录用她。
那C大哥你通知她两天之内到岗，我这边内部规划图一出来就要印发传单了，现在没有人可不行
第二天小L就开始来实习，和我最初的感觉一样，她并不适合做销售，或者说不适合做房产销售，一个早上竟然没和老C主动说过一次话，桌子也不知道收拾，还有一个让我深恶痛绝的习惯——吐痰
既然人家来了，就要认真对待，积极的去引导，毕竟离过年还有一段时间，另一方面也在加大招聘力度，力求尽快招到合适的人选做长期聘用的打算，也为明年初的开盘做好准备。
当天我把市场内部规划图完成了，打电话请示Z总，Z总很快到了，他看着打印的图纸，我在一旁和他讲解
Z总，我考虑到市场容量才把方案改成这样的，如果市场内部5000多个平方全设置摊位大概有400多个，目前市区一些大的市场也没有那么多摊位的，所以我把市场内部的一周设置了内包间（市场外部还有大门面，也就是里外三层，摊位最内，其次内包间，最外面是大门面），内包间面积小，总投资也不大，最重要的是市场内部人气旺，按我目前的估算，摊位250个（实际面积4M2，加公摊达到15个平方，总价4~6万，根据经营种类价格也有调整），内包间60个（实际面积15M2，加公摊30平方，总价10~15万），外围门面单价可以提到4500~4800元/M2，这样做的目的是把消费者给区分开来，大商家做批发的在外围大门面，中等规模的商家买内包间，没多少资金的经营者或者想以后仅收租金的可以选择内部的摊位经营，你看行吗？
Z总：不错，考虑的很全面，就按这个思路（反正开发他都没思路，收钱思路倒是十分清晰）
我：好，那我马上约下广告公司，让他们着手制作宣传彩页了，对了，上次去上海的钱没用完，我要还给财务，等下跟你车子去下公司可以吗
Z总：等下我还有其他事，还钱不急
我：马上广告彩页下来，我们没车子发很不方便，上次你说尽快配车子大概什么时候到呢？如果不加强宣传，收不到钱，年底肯定资金匮乏啊
Z总：是的，我现在资金压力大的不得了，工程要保证在明年初主体竣工，没钱就会一拖在拖的，土地款还欠着，年底还要还，车子呢我去想办法，你放心吧
我：好，你看这个方案改动要不要和Y总通个气呢
Z总：不要了，我同意就行了，他只是项目股东
我：明白了
说完Z总开车飚了

作者: 勇者无敌 时间: 2009-3-10 13:01
不知道T总葫芦卖的什么药（反正灌的头晕乎乎的）
Z总走后，广告公司半个小时后如约而至，简单的交谈，我把广告宣传语和版面要求打印给了他们，再三嘱咐他们速度要快，明天下午就要看校样
广告公司还没走，T总出现了，见面香烟自然少不了，一只烟的工夫广告公司要走了，说做好了就传给我看，T总则在一旁和新来的女孩交谈，问这问那，哈哈（男人本性）
聊了一会，T总把我拉进了办公室
T：去上海怎么样，有什么特别的感受没？
我：感受当然有啊，上海太拥挤了，车技不好，罚款都罚的回不来了
T：是呀是呀，下次有时间我开车带你去上海玩，那么近我都没去过几次，还是以前给浙江省***领导开车的时候去过几次
我：什么？T总还给***领导开过车？
T：是呀，三年，司机兼保镖，我是特种兵出生
我：看不出来，真看不出来，不过T总的胳膊比我粗上两个，肯定会功夫哦！
T：我老爸三岁就教我童子功，5岁学洪拳，后来去当了几年特种兵，回来创业开了食品厂，做了几年挣了几百万，要不是一场大水淹了，现在的旺旺食品厂也赶不上我，你知道饼干分小袋装的吧，那就是我发明的，人是命呀，后来去给领导开车，当时***只是个市委干部，后来一路提拔上去的，到现在我和***还联系呢，他是我的老大，嘎嘎
我：T总，有这么好的资源怎么不用呢？
T：嘿嘿，我姑妈家的表哥更厉害，是军区少将，管后勤的有权
我：不得了，T总的来头真大啊（这么大来头怎么给人家看车真是百思不得其解）
T：我就说嘛，以后跟着我，2008年前每年给你20万，08年以后每年给你开50万
我：那我得值那个钱啊，不值我肯定不会要的
T：什么值不值啊！我看人不会看错的，Y总现在在外面搞了一个项目，准备明年开，我先给你透个底，这个老Z太小气，跟他没得混头
我：呵呵，反正这边Y总也有股份，做好了对Y总也一样有个交代，在哪里都差不多，况且现在对这里也比较熟悉了，不想半途而废（不知道葫芦里卖的什么药）
T：今天我和你说的不要和别人说，记得哦
我：怎么会呢，就算那样是我得到好处，说给别人听人家不嫉妒吗？哈哈，T总你说是不是啊？
T：今天老Z打电话给Y总，要他出钱给销售部买辆车子，Y总要我下来去看看买什么车
我：去城南的4S店啊
T：Y总说买辆二手的就行了
我：这个这个二手车不觉得有损我们公司形象吗？
T：买来弄一下就好了，我上午去二手车交易市场看了一辆依维柯，不错，才3万多，11座的
我：你们领导决定吧
T：我晚上和Y、Z说下，明天就去买，你们销售部没车子怎么行
我：那谢谢T总了
T小声说：等下他们走了，和我一道去市里吃饭，晚上Y总请你
我：晚上没公交车我回不来怎么办
T：我送你啊
看看表都5点半了，老C他们走后，我坐上了T总的车子直奔市区

作者: 勇者无敌 时间: 2009-3-10 13:01
Y总的晚餐
来到了饭店，Y总一行人早已就坐，、还有公司管工程副总C总， Y总示意我坐他旁边，当然喝酒时也没少给我夹菜，酒足饭饱后，几个总开车把我带到全市最豪华的一家KTV，都说想听听我的歌喉，没想到自己又作了一次主角
T总订了KTV中最大的一个包房，服务生送完酒和小吃，问我们需不需要小姐，T总发话了，把你们经理叫过来，不一会KTV的大堂经理到了：啊呀，是Y总，T总，C总大架观临啊，来我先敬你们几杯，说完自己往酒杯了倒酒，满满一杯，在桌子上撞了下，举起来就喝了下去，连续喝了六杯以后，那位经理猫着腰又是点头又是敬礼说隔壁还有人叫他，他先去叫些小姐过来让我们挑
小姐像鬼一样在那位经理还没消失时就一排排的出现在我们面前，各个穿着暴露，妖艳
Y总：小吴你最小，你先选
我：Y总我不需要，你们玩吧
T总：Y总让你叫你就叫嘛，别推了，大哥给你选一个吧，这个年轻和你蛮配的，哈哈
我：真的不需要，Y总T总就不要强求了吧，呵呵（遇到这样的事情该怎么办，到现在遇到这个尴尬的时候，我也不知道如何更好的推迟，得罪人哦，讨厌现在这种现象，做事就做事，哪里来那么多门道）
在一旁的C总帮我挡了一下说：小吴还是个小男生啊！不象我们这些要入土的人了，还是不要带坏他啦
看的出一旁的T总有点不情愿，他们一人叫了一个，T总叫了一个最高最大的小姐，T总的MM站起来好象一棵大树，也是典型的麦霸，一副男人强调，真是折磨我的耳朵，Y总放开了他的MM移到我的身边
Y：最近怎么样，老Z没说我什么吧
我：没有的，就是督促我把工作开展好
Y：我呢，最近在外面融资，这个项目你多多费心了
我：Y总这样说我还真不好意思了，费心也是份内的嘛
Y：我最近在苏州市区搞了一个项目，和人家在谈，以后还需要你帮忙，做做策划啊
我：我也是入行不久，策划谈不上，帮帮小忙还是可以的，如果Y总以后有什么事招呼一下就好了
Y：好要的就是你一句话，我们能说，但是不会写，电脑又不会用，其他人我们又不放心，T总一直在我面前说你很不错很不错，所以呢。。。。。
我：哪里
Y：所以以后我想你跟着我们，我们几个浙江人都不会亏待你小弟的
我：是啊，看的出来，Y总根本不像是会亏待人的老板
Y：以后有什么事我会和小T说，然后他会转告你的
说完拉了拉T总，T总正在一旁搂着小姐，NND，搂的还不是一个，连Y总的小姐他也勾搭上了，又是喝酒又是猜拳，T总根本不晓得Y总拉了他
Y总和T总小声交谈后，T总拉我一起去卫生间，我随他出去，他满嘴酒气的脸蹭到我的面前说他们还有事情，要我先回去休息，然后掏了50块给我打的回去
我百般推辞说身上有钱，但他还是强行揣在我的外套里
拿着他的钱叫了一辆车，到了售楼部——我简易的家，头一次感觉清净的售楼处是如此只好，至少没有那样的喧闹

作者: 勇者无敌 时间: 2009-3-10 13:02
司机车子一同来了
接下来的两天去广告公司把楼书和宣传彩页确认后印刷了，T总也在二手车市场把车子下了定，公司招聘司机的信息也发布出去了
大概是12月6日，有一位应聘者二十多岁，行伍出生，B类驾照，五年驾龄，一身深蓝色西装，红色暗花领带，短发，精神头实足，简短的交谈后司机的人选在心里已经定下是他了；
第二天又来了一位应聘置业顾问的女孩，家在本市，人在南京读书，专业是物业管理，还有半年才毕业，准备过来实习，在填写应聘者个人资料的过程中，一笔一划认真的书写，好几处她也询问我该怎么填写，虽然是一份简单个人资料，却得到了她认真的对待，对于她提出的一些问题，看上去很无知也很罗嗦，可是毕竟她肯去开口去问，一方面说明她怕犯错，另一方面也能说明她的态度认真，虽然是应届生，很多专业知识和技巧也许不懂，但是想想自己也是刚毕业半年，如果公司不给我这样一个机会我也不会面试别人，也许是出于对毕业生寻找工作辛苦的同情，她顺利的成为我们销售部大家庭中的一员
两天后司机小赵到岗了，当天上午和T总一同去取在维修厂里的车子，车况也没有T总说的那么好，车子也快到报废期了，于是T又打电话给Z总，让Z总找车管所的人帮帮忙，让车子年检过关，几番测试后，那辆破车终于可以上路为我们所用了
销售部人员架构
T总看到销售部又多了一个小MM，来我们销售部聊天的频率就更高了，经常是上午下午都泡在我们销售部，几个销售员时常也围在他的桌前倾听他的光辉历程
T总的那些话，无非是20年前在海南辑私队与**团伙火拼，在泰国与人妖共舞，在日本三天花了45万人民币找乐子，洗裸浴等等，南京同事在的那会儿他的那些经历我都能背下来了，只是刚公司的几个同事觉得新鲜罢了
由于他的存在让我制定的规章制度如同虚设，我们销售部也整天乌烟瘴气，我只好把狠放在心里，如何去说呢，一来是Y总的人，时常来销售部也是有监督我们的意思，另外处于T总的特殊地位尚未了解清楚，不好下逐客令（如果有湖友遇到这样的状况会如何处理，指点一下）
这种状况我只能给销售员作出警告了，要求他们他们在职期间没有客户不准擅自离开吧台，如果是开发商朋友或者建筑商朋友过来，除了倒水以外，谈话不得超过5分钟，发现一次扣除当月车贴，发现两次，车贴饭贴全扣，三次以上者开除！
没有重赏，只有重罚，在强权之下，同事们收敛了许多，但是T总仍不知趣，哎~~~
销售部人员架构：
经理—我，主管—老C，司机—小赵，销售员—小L和小孙，我觉得还少了一些，因为要考虑到轮休问题，我认为必须在明年开盘前还要招3个，其中一个换掉小L
可是按Y总的意思是越多越好，那样才显示公司有实力，有朝气，说出去脸上也有光，一向被T总冠以“菜农”之称的Z总则希望人越少越好，巴不得就我一个人把所有的事情办完，按T总的意思则是MM越多越好，面容要俏丽，身材要高挑，那样对客户才有吸引力！

作者: 勇者无敌 时间: 2009-3-10 13:02
对几个销售员进行了简短的培训之后，便着手开始项目宣传了
没有许可证，没办法做电视广告，当地也没有物业投资类型的专刊和杂志，平面媒体主要是报广，户外广告也要重新选择地点，宣传彩页如何投放，投放区域等等问题也待解决
当时我的做法是投石问路，先在报纸上刊登楼盘形象宣传广告，每个一个星期做两次夹报（把楼盘宣传彩页夹在报纸中附送，成本太高，宣传效率低，这也是没销售许可证做宣传时的烦恼），附以软文（炒作该区缺乏商业，突出我们项目区位与投资优势）
在新城区进入主城区的主干道上树立户外广告（半年18万）
在市区几个大型农产品批发市场进行定点宣传，方式如下：
1、       找准几大批发市场经营户，在其门头上打上横幅“***市场是新区第一家也是唯一一家农贸市场，欢迎广大业务进去咨询洽谈”（代价是每户每月500元）  让准客户宣传我们的产品，甚至引导其他客户买我们的产品  他们的宣传比我们更有说服力
2、       分发彩页给联系好的几家经营户，如果有人打听我们项目情况，立马记下咨询者联系方式，并赠送彩页（代价是每户每月300元）
3、       由于市区下面众多乡镇农贸市场经营户都来此批发，市场周边散落着很多小型送货的面包车，于是在面包车上简单的贴上“新区农贸市场欢迎您的投资”并要求车主在车内存放一些彩页（每辆车每月200元，如果发现车主违约撕毁车后字体，或者不在车内更换彩页，将不发放这些所谓的意外收入），于是乡镇的经营者宣传目的也达到了（注：农贸市场本来就是鱼龙混杂之处，通过Z总也疏通了下市容管理的人，所以车上贴几个字才比较方便）
4、       对市区小型市场及乡镇农贸市场铺天盖地轰炸，在大型乡镇农贸市场定点宣传，采取策略1的方式，不过费用减半
5、       公司销售员定时到乡镇发放资料，并收集客户资料，以及对下面设立宣传点进行监督
短短半个月我们项目知名度一下提升了很多，咨询电话，来访人数比以前翻了几十倍，但问题出现了，目前没有销售许可证无法销售，这也打消了一些投资客的积极性（本人犯的错误就是，没有把握好宣传的节点，原先打算造造势就行了，没有预计到市场有如此大的反应）
好在当时临近春节，大多经营者还是把精力投入到自己的买卖中去，买房暂时搁置一下还可以，也有很多经营者上门找我为他们预留位置
面对这种积极的市场反馈，我也非常兴奋，或者说是踌躇满志，把这些情况向Z总反应过后，Z总开心是开心，但是话音却不对了
Z总：听老C说，有客户要交定金，你统统不收呀？
我：我也是为公司为Z总好，这是违法行为，虽然本地有很多开发商在做，但是一旦被人举报后果就不堪设想了
Z总：你不收钱，我们的后果才不堪设想哪，你难道不知道公司缺钱？
我：我知道，但是缺钱靠目前收点定金也不能够缓解
Z总：土地款还欠那么多，小Y那里欠的土地款还没有一点眉目，你们南京公司又申请财产保全，要我偿还他们的投资款，工程年底就要结构封顶了，几百号工人的工资还由我们发放，你小吴不收钱公司怎么过？
我无语。。。。。。本来想和他辩解的，最后还是克制了

作者: 勇者无敌 时间: 2009-3-10 13:03
和Z总第一次发生冲突
虽然Z总明确要求我收房款，但是接下来几天几个自愿交定金的客户还是被我挡了回去，我认为：如果提前给他们预定，那么开盘时我们将无法进行更好的控制，会打乱全盘的销售计划，试想如果好的地段被定完了，等到开盘时剩下的都是些半生半熟的骨头，会让消费者产生被骗的感觉，二则也不利于后期价格的逐步拉升，奈何Z总。。。。。。啊！！！！！
有些认识Z总的客户把状告到他那里，说我们楼盘的铺子不卖了，看到钱也不收，没见过那么傻的开发商，不过这也是第一次遇到客户对我们使用激将法， Z总他见到如此情形自然是坐不住了，一天下午，Z总气势汹汹的闯进我的办公室，砰的一声把门关上说到：小吴你必须在月底给我收500万上来，否则我们的日子都不好过
我：Z总，你这是在警告我吗？
Z总看到我红着脸语气也缓和下来，没有刚进来时那么盛气凌人了，我出去给Z总泡了杯茶把我那张坐的比较舒服的椅子让给了他
Z总：小吴，你别误会，我不是针对你的（不是针对我，还对我发火，真当我和他一样脑子有病）
我：Z总，收钱可以，但是你必须做好随时上法庭的思想准备，而且就算收钱我绝对不会在销售经理一栏填写我的名字，希望你能谅解
Z总：哈哈，怎么会呢，我的儿子都和你一样大了，怎么会害你呢，况且收款单上是公司的公章，要找也找公司，找我呀，不过小吴你的确处世谨慎，比我想象中的还要聪明成熟啊，我是没看错人，哈哈
我：谢谢Z总夸奖，于公，我这样做也是为公司好，为了公司全盘的利益，如果Z总执意那样，我也没有办法，于私，我也不想以后的个人履历上有不光彩的一页，毕竟这是我第一个操作的盘子，也有很深的感情（然后也把一些目前收款的利弊讲给他听）
Z总：我知道你为公司好，为我好，但是没钱我们都不会好啊，我想还是要收钱，小吴你就照办吧，总之收钱时你不签字就行了
我：既然这样，我尽量想办法巧立名目的收点吧（妥协）
工资事件
另我费解的是这个月都过了发工资的时候了，可是财务也没有通知，老C也在我面前说过几次：吴经理呀！怎么公司到现在也不发工资呢，连个招呼也不打，当然这不是我的意思哦，我也不缺那个钱花，就是公司这样新来的几个会有想法的
我知道老C是个老江湖，说话行事小心，但是这么一问，我只好假装不知道，于是摸着大脑一拍手道：哎呀！是呀，我都不知道今天几号了，应该要发工资了！你看我也不知道忙些什么，怎么就忘记问财务了呢！C大哥你先不急，我等下拨个电话过去问下
老C：不急不急，我一点不急，我又不缺那钱花，就是他们几个来刚来上班也不容易
我：好的好的，这都是我工作疏忽，希望不要影响你们工作的积极性（其实这哪里又是我的责任呢？）
当然：我知道不发工资一定是Z总的意思，原因就是我没收钱，给我敲个警钟，让我知道，不收钱就会牵涉到自己的利益，可恶的Z总，这是你自己的公司啊！不是拿来和某个人赌气的呀？就算你不发我工资，我不干了你还能少我一分？一个老总如此度量，以这样的方式逼宫，真的太天真了，就算事情是我引起的，你不发我工资可以，可是不要牵连到其他人呀！
于是操起电话拨给Z总，响了好多遍他才接听，用那拉长着的浓厚乡音回道：喂。。。是。。小吴吧，我现在在开会，等会我打给你
我：是的，我是小吴，工资发放以及推迟好几天了，财务那边怎么没有任何通知
Z总：哦，公司现在没钱呀
我：没钱，工资应该总能发的出来吧
Z总：如果你要是急用，我私人先借给你吧
我：那怎么好意思呢，还是公司发的我拿得心安一点（工资是我们正常所得，借你的钱那算什么？）
Z总：那就发你一个吧，公司其他人一个都没发，包括财务那里，你可以去问问
妈的，真想骂他，你这不是在挑拨我们同事之间的关系嘛？发我一个人的工资其他人暂时不发，如果这样还不如把他们全部开除留我一个人好了，况且现在新来了几个员工就给他们造成这样的印象，以后我的工作如何开展（粗俗了点，但是真是忍无可忍啊）
我：这绝对不可能，要么全发，要么都不发，我不可能只顾自己，也谢谢Z总的好意
Z总：你先别激动，我现在还有事，下午你去我办公室去谈
我：好
我狠根的挂断了电话，到了下午，司机开车把我送到公司，Z总还没回来
可能要2个小时才能到，他去市土地局了，你先在这里等吧，财务回答道
恩，好的，说完，办公室徐主任倒了杯热茶给我
吴总你是不是来问工资的事呀
是的
我们上面的员工都两个月没发工资了
啊？怎么会这样
你又不上来怎么知道呢？D工程师都不准备干了，说跟这样的老板太没意思了
我又是一阵惊叹，
徐又道：现在Z唯一器重的人就是吴总你啊，只有你说的话才能得到他的重视，就像上次付那20多万的广告费，我们都不知道他竟然会舍得拿出来，可是我们工资还不知道何年何月才能发，哎
哪里，这是Z总的公司，我是为公司办事，我和你们一样都是打工的
吴总谦虚了哦，你进公司半年不到，老Z都把你提拔到副总经理了，还在我们面前说公司就吴总一个人能办事，会办事，背后在我们面前也不知道把Y总骂过多少遍了
（看来公司员工对Z总已经很不满了，不然也不会在我面前说那样的话）
也许公司是暂时有困难呢，Z总也有苦衷呢！这个大家互相体谅一下（在这时，我仍然极力维护Z总的形象）
那吴总尽量催催老Z，不然我们大家都没积极性了
恩，这我知道了（她不一次一次的叫我吴总，否则我还真忘记了自己是Z总钦点的“副总”了，一个没股份没实权的副总）
一个多小时后Z总回来了，看到我在沙发上看报纸，便示意我去他的办公室谈
Z总：目前公司真的很困难，中午去请土地局领导吃饭了，希望再宽限一点时间，早上工程队CAO总又打电话找向我要钱，说我们不给工程款，他们欠材料商的钱就再也垫不起了，而且有些材料商已经停止供货了，小吴你说我能怎么办？
我：这些问题也不是收一点钱上来就能解决的
Z：但是不收就更加不能解决啊
我：不发工资，也没有通知，我对下面也不好交代， Z总你看这事怎么办？
Z：先发你的，其他人发一半
我：要不这样，其他人全发，我发一半，他们几个一个月工资还没有我一个人多
Z笑着说：这样不大好，公司是靠你一个人撑着，大家都知道，就是我自己没钱花也要让你吃饱肚子呀（话说的真好听）
我：Z总这样说，我受不起，更加不赞同，工资这块我也不想多说了，你是老总你看着办，我还有事，先走了
Z：哎哎哎。。。
Z总把我叫住，D工要走了，那个S总也光吃饭不干事，我正在找人接管工程部，现在我呢也比较忙，如果施工队有什么问题，你离那也近就暂时帮助解决一下
我：工程我不懂，这个任务我接受不了
Z：也就这几天事情，先顶一下，我也在拖人找工程师了
我：那好，如果我解决不了就转告Z总好了
说完我掉头就走，司机小赵一直在楼下等我，虽然心里怒气冲天，可不能把情绪传染给大家，
于是强颜笑容，匆匆的赶回销售部！
第二天上午，财务把工资送来了，全额发放，财务说：还是吴总有面子呀
（至今都不知道这句话是赞扬我还是讽刺我，也许我也是他们利用的工具罢了）
销售部的事情我在管，施工队那边也时常找我，说公司不付钱材料商开车把路给堵了，又是附近居民不准夜间施工了，又是工程款一定要付清，不付他们随时准备停工等等，这些头疼的问题出现在面前时，我想Z总授命工程管理事务于我只是把我当作他的挡箭牌，好让他自己有回旋和喘息的余地，虽然这样，这其中能处理的问题我还想办法解决，当然更多解决不了的问题我只会反推给Z总，因为那根本就不是我管的事，我也不具备那个能力
老C看施工队的人经常来售楼部找我，半开玩笑的说Z总应该发我双倍的工资
这段时间忙着推广忽略了给业务员的基础培训，也忽略了与他们的沟通
的确这段时间大家都很辛苦，都在各自岗位上完成自己的任务
发工资的那天晚上我提议请大家吃顿饭，很快得到同事门的热烈回应
晚上我们一行5人来到了市区一家火锅城，老C和小赵简直只能用海量来形容他们的酒量，从他们嘴角流出的酒恐怕都能把我灌醉，老C白酒斤半垫垫底，小赵一斤照样去开车，我呢！啤酒两瓶就算超常发挥了，
那天酒没喝多少，感情却升华了许多，酒席间我也把自己的一些经历讲述给他们听，他们也把对工作和对公司的希望敞开说来
虽然那顿饭的花费只有南京公司慰劳员工的五分之一，只有Y总一顿饭的十分之一，但意义却超过了千万倍
我为了大家的利益不惜得罪Z总，这点我无愧于心，为了公司的长远的利益不收房款，我得罪了Z总，我无愧于广大投资者
酒喝高了，饭吃饱了，心情却在肆意流淌

作者: 勇者无敌 时间: 2009-3-10 13:03
Z总第一次被堵
工资事件没过两天，施工队那边出问题了，原先合同上规定一层结构封顶付30%的工程款、退还保证金90万（剩余30万验收合格后付清），现在施工队连一分钱也没收到，当然火了，于是工程全部停了下来，工头组织人马去开发公司闹事，几百号人轮流在公司静坐，同时也把Z总的车子给堵了个严实
Z总很无奈，工人不让他离开办公室，更不让他回家，第二天事态依然严重，我是看在眼中急在心里，工地停工，有些消息灵通的客户便来打探虚实，我们统一口径：目前天气太冷，工地断水无法施工
如果这件事情不尽快处理好的话，给项目带来的负面影响太大，也意味着我们前期取得的成绩将付诸东流
就我当时的理解来看：如果再不收钱，项目很难继续操作下去，要是施工房起诉我们的话，公司甚至会倒闭
如果收钱，没人举报，万事OK，万一有人从中作梗，最佳结果就是Z总能找人罚点款摆平，但是这样做对项目形象肯定有很大影响
为了不让自己第一个项目面临夭折，我退让了，很无奈，所谓养兵一日用兵一时，如果我再不站出来未免太不尽人情了，但是想收款也不可能有那么快
被堵了两天的Z总也在想办法，最后把自己福利厂的股份转掉了，凑了100多万付给了施工队，还剩下200多万的款子答应月底还上，施工队逼Z总在年底之前付工人100多万的工资协议上签了字才算告于段落
施工队这样做，丝毫不顾及我们的项目成败，没有大局观念，他们都知道目前销售的形式很好，还是急于一时的催款（施工方实力也不弱）
Z总释放出来就来找我商量如何去应付月底的款子，当时我也没有把握收多少钱上来，就给Z总出了个主意（是我觉得施工队太过份了），建议Z总先抵一部分门面、内包间和摊位给施工方作为拖欠的工程款，然后由我答应先给他们卖
但是如何让施工队就范呢，毕竟人家想要的是现金啊！你给房子给他们，他们如何肯要？Z总问道：
我：抵房子这个主意Z总你不要和他们说，你只需要和他们说目前销售形式很好，价格抬到5000多，客户都不还价，正面增强他们对项目信心，我则反其道而行，我以私人名义找他们的CAO总谈，就说现在很多客户想交钱买房，但是开发公司不敢收，如果把房子先抵给他们（施工队），然后由施工队转手或者再抵给材料供应商，这样施工队也有现金进帐也可以避免材料商的纠缠，更不需要为难我们公司了，但最关键的是Z总你一定要说你不敢收款，并不是收不到款，而且年后房价要涨400一个平方，如果他们找到你说抵房子，你一定要装着极不情愿，还得反复说年后就要大涨价，只要他们知道了这个消息，施工队就会有人找我打听实情，到时候我再假装向他们索取业务费，用我的“私心”把戏做的更真，让他们认为我想收黑钱自然会尽力给他们先卖房子，消除他们拿到房子无法变现的后顾之忧，这样他们肯定愿意要房子，再说他们也知道公司没有钱，也只能这样办了，不过这只是缓兵之策，治标不治本
Z总：好主意呀，哈哈，你是我的救星呀
我：这个主意其实很缺德，我完全是把自己的名誉给毁掉了
Z：公司会补偿你的，只要你帮公司度过这个难关，我老Z都这么大岁数的人了，绝对不会亏待你
我：我并不是想得到什么补偿，只是看不惯他们过激的做法罢了
在Z总和我精心的策划下，施工队果然中计了，这一抵就抵了300万，价格按照我们的窗口表，没有下浮点，拿到协议，那个CAO总还非常高兴，目光不时投到我身上，以为可以在我的“大力”帮助下可以小赚上那么一笔，虽然暂时帮Z总度过了难关，但是以后问题我早已经预料到，目前也只有这样不是办法的办法了，在这里我想告诉大家，做生意还是信用第一，此后我也得到了一次惨痛的教训，正所谓因果循环，恶有恶报！

作者: 勇者无敌 时间: 2009-3-10 13:04
自定任务
cao总自从拿到协议后,一天三个电话,甚至比学校食堂一日三餐还要准时,我只好编各种各样的理由来搪塞他,这样做毕竟不是长久之宜,在内心里我也开始同情CAO的境遇了
想想每到过年之时很多打工一族可以欢欢喜喜领着工资和家人团聚,尽享天轮,而一些小老板则倍受煎熬,甚至有家难回(上门讨债很厉害)
我的压力一下又重了很多,好好梳理一下需要实际能完成的任务:
Z总和Y总:
1、土地款项:只能解决一半
2、施工队部分欠款：全部解决
3、人员开支：全部解决
CAO总：所抵房屋：最低销售3套
做房产销售的应该都知道，年底的销售是最难预计和控制的，有些楼盘年底销售火暴，有些楼盘则无人问津，不论如何任务完成才是关键。

作者: lxb 时间: 2009-3-10 13:08
哈哈

作者: 李科技 时间: 2009-3-10 14:57
是你的亲身经历的真实写照吗？还是在编小说？

作者: 勇者无敌 时间: 2009-3-10 20:23
转帖的，标题中有写的

作者: 天天天天向上 时间: 2009-3-12 22:18
头痛,

:lol :lol :lol :lol

作者: 星波 时间: 2009-3-17 14:13
标题: 回复 1# 的帖子
下载来认真看看

作者: 雨水 时间: 2009-3-18 16:29
一个年轻人的奋斗史,有点杜拉拉的感觉,很不错的.

作者: 宁静的天空 时间: 2009-3-26 00:00
人的一生总是有起有落的,重要的是自己对待生活的态度

作者: 鲁国夫 时间: 2009-3-29 17:16
好贴!顶起来！希望说下去。

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