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标题: 房地产企业所涉及的主要税种 [打印本页]

作者: 安贝 时间: 2009-2-11 08:55
标题: 房地产企业所涉及的主要税种

房地产企业所涉及的主要税种（按计税依据、税率、计算公式分别阐述）

一、营业税
（一）销售不动产的营业税计税依据
根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定：纳税人的营业额为纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。价外费用包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。
（二）税率
转让土地使用权划归营业税税目转让无形资产范畴，税率为5%；销售不动产划归营业税税目销售不动产的范畴内，税率为5%。销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征收营业税。
（三）计算公式
计算公式=营业额×5%
二、城市维护建设税
（一）计税依据
根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》规定：纳税人实际缴纳的营业税税额。
（二）税率
不同地区的纳税人实行不同档次的税率。
1、纳税义务人所在地在城市内的，税率为7%；
2、纳税义务人所在地在郊区各县城、镇范围内的，税率为5%；
3、纳税义务人所在地不在1、2项范围内的，税率为1%；
（三）计算公式
应纳税额=营业税税额×税率。
三、教育费附加
（一）计税依据：纳税人实际缴纳营业税的税额
（二）税率：3%
（三）计算公式：应交教育费附加额=营业税税额×费率。
四、土地增值税
（一）计税依据
1.根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国发[ 1993 ]138 号）规定，土地增值税是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。具体如下：
（1）对转让土地使用权的，只对转让国有土地使用权的行为征税，转让集体土地使用权的行为没有纳入征税范围。这是因为根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，集体土地未经国家征用不得转让。因此，转让集体土地是违法行为，所以不能纳入征税范围。
（2）地上建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。
（3）附着物是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。
（4）取得的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。
2.土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收。计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除规定的扣除项目金额后的余额。
房地产转让收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益；包括货币收入、实物收入和其他与转让房地产有关的收入。
根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定准予扣除的项目包括：
（1）取得土地使用权所支付的金额。包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和在取得土地使用权过程中为办理有关手续按国家统一规定交纳的有关登记、过户费用。
（2）房地产开发成本。是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。
（3）房地产开发费用。是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。根据现行会计制度的规定，这三项费用直接计入当年损益，不按房地产项目进行归集或分摊。故作为土地增值税扣除项目的房地产开发费用，不按房地产开发项目实际发生的费用进行扣除，而按《实施细则》的标准进行扣除。《实施细则》规定如下：
A. 凡能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）*5%以内；注：利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
B. 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构的贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）*10%以内。
（4）与转让房地产有关的税金。是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。
需要说明的是，房地产开发企业缴纳的印花税因列入管理费用中，故在此不允许单独再扣除。
（5）其他扣除项目。对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20％的扣除。
（6）旧房及建筑物的评估价格。是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率的价格。评估价须经地方主管税务机关确认。
（二）税率
土地增值税实行四级超率累进税率，即：
1、增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率30％。
2、增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣除项目金额100％的部分，税率40％。
3、增值额超过扣除项目金额100％，未超过扣除项目金额200％的部分，税率50％。
4、增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。
（三）计算公式
应纳税额=∑（每级距的土地增值额*适用税率）
五、城镇土地使用税
（一）计税依据
根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》的规定，城镇土地使用税是在城市、县城、建制镇和工矿区范围内，对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额征收的一种税。
（二）税率
城镇土地使用税采用定额税率。具体标准如下：
1、大城市1.5—30元/平方米
2、中等城市1.2—24元/平方米
3、小城市0.9—18元/平方米
4、县城、建制镇、工矿区0.6—12/平方米
（三）计算公式
年应纳税额=∑(各级土地面积×相应税额)。
郑州市城镇土地纳税等级分为四级（(郑政文〔2007〕119号)，各级土地税额标准为：一级地段每平方米年税额18元；二级地段每平方米年税额12元；三级地段每平方米年税额8元；四级地段每平方米年税额3元。专管员核定尚庄土地为三级地段。
附：郑州市市区土地等级类别范围
一、
一级地段
　　农业路---农业东路---七里河---郑汴路---东明路---陇海路---嵩山路---建设路---金水路---南阳路---农业路的环形区域内的土地。
二、
二级地段
　　东风路---东风东路---七里河---航海路---桐柏路---建设路---嵩山北路---翠花路---沙口路---东风路的环形区域内除一级外的土地。
三、
三级地段
　　（一）连霍高速---新一零七国道---南环路---西环路---化工路---绕城公路---连霍高速的环形区域内除一、二级外的土地。
（二）经国家科技部批准设立的“二七星火技术密集区（马寨工业园区）”内的土地。
　　（三）郑州新郑国际机场范围内的土地。
四、
四级地段
　　郑州市区内除一、二、三级外的土地。
六、印花税
（一）计税依据
根据《中华人民共和国印花税暂行条例》的规定，印花税是对在经济活动和经济交往中书立、使用、领受印花税暂行条例所列举的各种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。
计税依据为各种应税凭证上所记载的计税金额。
土地使用权出让转让书立的凭证（合同）暂不征收印花税，但在土地开发建设，房产出售、出租活动中所书立的合同、书据等，应按照印花税有关规定缴纳印花税。
凡进行房屋买卖的，购房合同应按产权转移书据所载金额万分之五缴纳印花税，房地产交易管理部门在办理买卖过户手续时，应监督买卖双方在转让合同或协议上贴花注销完税后，再办理立契过户手续。
在办理房地产权证件时，应按权利许可证照税目，按件交纳印花税五元，房地产权属管理部门应监督领受人在房地产权属证上按件贴花注销完税后，再办理发证手续。
（二）税率
印花税的13个税目适用不同的税率
（三）计算公式
应纳税额=应税凭证计税金额（或应税凭证件数）×适用税率。

七、契税
（一）计税依据
根据《中华人民共和国契税暂行条例》的规定，契税是对在我国境内转移土地、房屋权属（即土地使用权、房屋所有权）的承受单位和个人征收的一种财产税。征收范围包括国有土地使用权出让、土地使用权转让（包括出售、赠与和交换）、房屋买卖、房屋赠与、房屋交换、承受国有土地使用权支付的土地出让金。契税的计税依据如下：

1、国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格；即土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。房屋买卖的成交价格中所包含的行政事业性收费，属于成交价格的组成部分，不应从中剔除，因此，合同确定的成交价格中包含的所有价款都属于计税依据范围。
2、土地使用权赠与、房屋所有权赠与，由契税征收机关参照同类土地使用权出售、房屋买卖的市场价格或者评估价格核定；
3、土地使用权交换、房屋所有权交换、土地使用权与房屋所有权交换，为交换价格的差额；
4、以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产时，除承受方按规定缴纳契税外，房地产转让者应当补缴契税，计税依据为补缴的土地使用权出让费用或者土地收益。
5、承受土地、房屋附属设施权属的，为所承受附属设施权属的成交价格；当附属设施与房屋统一计价时，为全部成交价格。
（二）税率
契税税率：3%—5%
河南省为4%（据《河南省契税实施办法》）
（三）计算公式
应纳税额=计税依据×税率。
八、房产税
（一）计税依据
房产税以房产为征税对象，依据房产价格或房产租金收入向房产所有人或经营人征收的一种税。房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。具体计税依据如下：
1、房产的计税价值，即房屋原值一次减除10%~30%后的余值。房产原值是指账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价，应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。
2、房屋出租的以房产租金收入为房产税的计税依据。
（二）税率
1、按房产原值一次减除10%~30%后的余值计征的，税率为1.2%。
2、按房产租金收入计征的，税率为12%；对个人出租用于居住的居民住房暂减按4%征收。
（三）计算公式
应纳税额=应税房产原值*（1-扣除比例）*1.2%
应纳税额=租金收入*12%（或4%）
九、耕地占用税
（一）计税依据
根据《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》（国务院令第511号），占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人，为耕地占用税的纳税人。耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定的适用税额一次性征收。
（二）税率
耕地占用税的税额规定如下：
1、人均耕地不超过1亩的地区（以县级行政区域为单位，下同），每平方米为10元至50元；
2、人均耕地超过1亩但不超过2亩的地区，每平方米为8元至40元；

3、人均耕地超过2亩但不超过3亩的地区，每平方米为6元至30元；
4、人均耕地超过3亩的地区，每平方米为5元至25元。
河南省耕地占用税的适用税额如下：
1、郑州、洛阳市区，每平方米38元；
2、安阳、濮阳、鹤壁、新乡、焦作、三门峡、许昌、漯河、平顶山市区，每平方米31元；
3、开封、商丘、南阳、信阳、周口、驻马店市区和济源市，每平方米24元；
4、县及县级市，每平方米22元。
（三）计算公式
应纳税额 = 实际占用的耕地面积×适用税额标准
十、企业所得税
本公司企业所得税为核定征收，建设非经济适用房的按照收入的15%为预计的利润总额再按照所得税税率25%计算缴纳。
应纳税额 = 营业收入*15%*25%

十一、个人所得税

作者: gcc1816 时间: 2009-2-11 10:13
适用房的按照收入的15%为预计的利

作者: 开心一时候 时间: 2009-3-7 18:27
不错谢谢分享

作者: 翊儿 时间: 2009-3-9 10:38
正是我想要的呀

作者: lhll731 时间: 2009-3-9 20:48
加上纳税义务发生的时间及应缴纳的时间就更好了

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