江苏省国家税务局房地产营改增指南
营业税改征增值税试点行业指南（四） 房地产业江苏省国家税务局营改增工作领导小组办公室 二〇一六年四月
营改增分行业办税指南——房地产业 编写说明：根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)，自2016年5月1日起将在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下称营改增）试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。为使相关行业营改增纳税人及时了解具体政策措施，方便办理相关涉税业务，在通用指南基础上，针对营改增行业特点结合现行政策规定编写了《分行业办税指南》，供各地税务人员和相关纳税人在工作学习中参考使用。
江苏省国家税务局营改增工作领导小组办公室二〇一六年四月
目录 一、房地产业增值税纳税人............................. 3二、征税范围......................................... 4三、税率和征收率..................................... 4四、计税方法......................................... 4五、销售额确定....................................... 5六、进项抵扣......................................... 8七、纳税地点........................................ 12八、纳税义务发生时间................................ 13九、发票开具........................................ 14十、其他说明........................................ 15十一、销售开发房地产营改增政策要点明细表............ 16 一、房地产业增值税纳税人（一）在中华人民共和国境内销售自行开发的房地产项目的纳税人，为房地产业增值税纳税人。注：1.销售自行开发的房地产项目，是在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设转让房地产项目所有权的业务活动。2.房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于销售自行开发的房地产项目。（二）纳税人类型1.纳税人类型分为一般纳税人和小规模纳税人。2.应税行为（包括在境内销售服务、无形资产或者不动产）的年应征增值税销售额（以下称应税销售额）超过500万元的房地产业纳税人为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。注：1.年应税销售额超过规定标准但不经常发生应税行为的单位和个体工商户可选择按照小规模纳税人纳税。2.年应税销售额未超过规定标准的纳税人，会计核算健全，能够提供准确税务资料的，可以向主管税务机关办理一般纳税人资格登记，成为一般纳税人。二、征税范围（一）房地产业纳税人销售自行开发的房地产项目适用“销售不动产”税目；（二）房地产业纳税人出租自行开发的房地产项目（包括如商铺、写字楼、公寓等），适用“租赁服务”税目中的“不动产经营租赁服务”税目，以及“不动产融资租赁服务”税目（不含“不动产售后回租融资租赁”）。 三、税率和征收率（一）房地产业纳税人销售、出租不动产适用税率均为11%。（二）房地产业开发企业中的小规模纳税人销售、出租不动产，以及一般纳税人销售、出租不动产业务按规定可选择简易计税方法的，征收率为5%。四、计税方法增值税的计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。（一）一般计税方法房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税。一般计税方法应纳税额按以下公式计算：应纳税额=当期销项税额－当期进项税额当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。公式中所述销项税额，是指纳税人销售房地产项目按照销售额和增值税税率计算并收取的增值税额。销项税额计算公式：销项税额=含税销售额÷（1+税率）×税率（二）简易计税方法1．房地产开发企业中的小规模纳税人，以及部分销售自行开发房地产项目按规定选择简易计税方法计税的一般纳税人，适用简易计税方法计税，按以下公式计算应纳税额：应纳税额=含税销售额÷（1＋征收率）×征收率2.房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，按规定可以选择适用简易计税方法计税。一经选择，36个月内不得变更。注：房地产老项目，是指：（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。（2）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。五、销售额确定（一）基本规定销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：1.代为收取并符合规定的政府性基金或者行政事业性收费。2.以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。注：房地产主管部门指定开发企业代收的住宅专项维修资金不征收增值税。 （二）差额扣除规定1.房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。计算公式：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）注：(1)房地产开发企业一般纳税人适用一般计税方法计税，允许差额扣除销售房地产项目所对应的土地价款。对选择简易计税方法的房地产老项目，则不允许差额扣除。(2)土地价款并非一次性从销售额中全额扣除，而是要随着销售额的确认，逐步扣除。(3)计算销售额时，按当期取得的全部价款和价外费用扣除土地价款后，要按11%适用税率换算为不含税价款。2.当期允许扣除的土地价款计算公式：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款注：（1）当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。（2）房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。（3）支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。差额扣除凭据以省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据为合法有效凭证。例如：某房地产开发企业2015年1月从政府购买取得某地块土地使用权，支付土地价款10亿元，2016年6月开发完成，共计可供销售建筑面积为10000平方米，选择一般计税方法，7月销售房地产项目建筑面积8000平方米，允许差额扣除土地价款多少？7月允许差额扣除土地价款=8000/10000*10=8亿元 （三）混合销售规定一项销售行为如果既涉及应税服务又涉及货物，为混合销售。从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物缴纳增值税；其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务缴纳增值税。所称从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户，包括以从事货物的生产、批发或者零售为主，并兼营销售建筑服务的单位和个体工商户在内。（四）兼营销售规定纳税人兼营销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产，适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额；未分别核算的，从高适用税率。 六、进项抵扣进项税额指纳税人购进货物、劳务、服务、不动产和无形资产，所支付或者负担的增值税额。（一）下列进项税额准予从销项税额中抵扣：1.从销售方取得的增值税专用发票（含税控机**销售统一发票，下同）上注明的增值税额。2.从海关取得的海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额。3.购进农产品，除取得增值税专用发票或者海关进口增值税专用缴款书外，按照农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买价和13%的扣除率计算的进项税额。计算公式为：进项税额=买价×扣除率4.从境外单位或者个人购进服务、无形资产或者不动产，自税务机关或者扣缴义务人取得的解缴税款的完税凭证上注明的增值税额。（二）纳税人取得的增值税扣税凭证不符合法律、行政法规或者国家税务总局有关规定的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。（三）下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：1.用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。纳税人的交际应酬消费属于个人消费。不动产、无形资产的具体范围，按照《营改增试点实施办法》所附的《销售服务、无形资产或者不动产注释》执行。固定资产，是指使用期限超过12个月的机器、机械、运输工具以及其他与生产经营有关的设备、工具、器具等有形动产。注：对纳税人固定资产、无形资产、不动产，只有专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，才不得抵扣。对发生兼用于增值税应税项目与上述项目情况的，该进项税额准予全部抵扣。2.非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务。3.非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（不包括固定资产）、加工修理修配劳务和交通运输服务。4.非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。5.非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。4、5中所称货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。2、3、4、5中所称非正常损失，是指因管理不善造成货物被盗、丢失、霉烂变质，以及因违反法律法规造成货物或者不动产被依法没收、销毁、拆除的情形。。6.购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项税额不得从销项税额中抵扣。（四）适用一般计税方法的房地产业纳税人销售自行开发的房地产项目,兼营简易计税方法计税项目、免征增值税项目而无法划分不得抵扣的进项税额，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×（简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模）注：①划分标准：以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。 ②清算：主管税务机关可以按照上述公式依据年度数据对不得抵扣的进项税额进行清算。（五）已抵扣进项税额的购进货物（不含固定资产）、劳务、服务，发生不得从销项税额中抵扣情形（简易计税方法计税项目、免征增值税项目除外）的，应当将该进项税额从当期进项税额中扣减；无法确定该进项税额的，按照当期实际成本计算应扣减的进项税额。（六）已抵扣进项税额的固定资产、无形资产或者不动产，发生不得从销项税额中抵扣的规定情形当期，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：不得抵扣的进项税额=固定资产、无形资产或者不动产净值×适用税率固定资产、无形资产或者不动产净值，是指纳税人根据财务会计制度计提折旧或摊销后的余额。（七）纳税人适用一般计税方法计税的，因销售折让、中止或者退回而退还给购买方的增值税额，应当从当期的销项税额中扣减；因销售折让、中止或者退回而收回的增值税额，应当从当期的进项税额中扣减。（八）按照《试点实施办法》第二十七条第（一）项规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产、无形资产、不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额的应税项目，可在用途改变的次月按照下列公式计算可以抵扣的进项税额：可以抵扣的进项税额=固定资产、无形资产、不动产净值/（1+适用税率）×适用税率上述可以抵扣的进项税额应取得合法有效的增值税扣税凭证。(九) 适用一般计税方法的纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。七、纳税地点（一）基本规定1.固定业户应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报纳税。总机构和分支机构不在同一县（市）的，应当分别向各自所在地的主管税务机关申报纳税；经财政部和国家税务总局或者其授权的财政和税务机关批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报纳税。2.非固定业户应当向应税行为发生地主管税务机关申报纳税；未申报纳税的，由其机构所在地或者居住地主管税务机关补征税款。3.其他个人销售或者租赁不动产，转让自然资源使用权，应向不动产所在地、自然资源所在地主管税务机关申报纳税。4.扣缴义务人应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报缴纳扣缴的税款。（二）销售老项目规定房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。 八、纳税义务发生时间（一）房地产企业确认纳税义务发生时间1.纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售、出租不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。 2.纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。3.纳税人发生视同销售服务、无形资产或者不动产行为（不包括用于公益事业或者以社会公众为对象），其纳税义务发生时间为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。4.增值税扣缴义务发生时间为纳税人增值税纳税义务发生的当天。5.房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，不确认纳税义务，但在收到预收款时按照3%预征率预缴增值税。（二）房地产开发企业销售所开发的房地产项目采取预收款方式，应在收到预收款时按照3%预征率预缴增值税。计算公式：应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。预缴期限：一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。小规模纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期或主管国税机关核定的纳税期限向主管国税机关预缴税款。申报表格：房地产开发企业销售自行开发的房地产项目预缴税款时，应填报《增值税预缴税款表》。抵减凭证：房地产开发企业以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。九、发票开具（一）一般纳税人一般纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税发票。一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。一般纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得开具增值税专用发票。（二）小规模纳税人小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税普通发票。购买方需要增值税专用发票的，小规模纳税人向主管国税机关申请代为开具。小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得申请代为开具增值税专用发票。小规模纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得申请代为开具增值税专用发票。十、其他说明（一）本行业纳税人所涉及税务登记、一般纳税人登记、税控发行、发票领用、纳税申报等规定，请参考《营改增纳税人办税指南（通用）》。（二）全省国税办税服务厅办税时间、地点、各地特服号：请见《营改增纳税人办税指南（通用）》。（三）咨询热线（投诉）：12366-1
十一、销售开发房地产营改增政策要点明细表
纳税人资格类型
房产类型
发票开具
申报
预缴
《增值税预缴税款表》
普通发票
专用发票
一般纳税人
自行开发老项目
简易计税
自开
自开
全额申报，5%征收率，扣减预缴
全额3%预缴，含税价÷（1＋5%）
一般计税
按面积配比扣土地价款差额申报，11%税率，扣减预缴
全额3%预缴，含税价÷（1＋11%）
自行开发新项目
按面积配比扣土地价款差额申报，11%税率，扣减预缴
全额3%预缴，含税价÷（1＋11%）
小规模纳税人
自行开发老项目
自开
主管国税机关代为开具
全额申报，5%征收率，扣减预缴
全额3%预缴，含税价÷（1＋5%）
自行开发新项目
政策依据：《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)涉及主要文件：《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）
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