面对营改增，房地产开发企业可做的十个准备
面对营改增，房地产开发企业可做的十个准备
文 / 唐守信
由于目前国家还没有公布房地产行业营改增试点税收政策，笔者参考现行的营改增政策（营业税改征增值税试点实施办法——财税106号附件1）及增值税暂行条例及其实施细则、营业税暂行条例及其实施细则等规定，认为，面对即将来到的营改增，房地产开发企业应积极做好的十个准备。
一、心里准备
面对营改增对房地产开发企业带来的重大影响，房地产开发企业的投资人、经营人、财务人员只能坦然面对。
二、税收内控准备
由于增值税税收管理与营业税管理差距较大，如果管理不善，税收风险也是巨大。主要税收风险有：
1.取得发票要求严格。
2.抵扣税款手续比营业税复杂。
3.发票管理、开具制度严格。
4.税收会计核算过程复杂。
准备内容：公司应在管理层设立税务管理部门，或设置专门的税务管理岗位，统一管理企业税务事项。如设立税务部、设立税务总监等。
三、项目公司组织形式的准备
公司的法律形式主要有：法人公司、分公司。如果企业在同一地区（指地级、县级）区域内有多个房地产开发项目，可以选择在该地区设立一个法人公司作为总公司、将其他项目的公司设为分公司。选择法人公司汇总申报缴纳增值税，可以降低税收成本，节税或延迟纳税。
准备内容：设立合适的项目公司法律主体。
【相关文件】
增值税纳税地点
固定业户应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报纳税。总机构和分支机构不在同一县（市）的，应当分别向各自所在地的主管税务机关申报纳税；经财政部和国家税务总局或者其授权的财政和税务机关批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报纳税。
分支机构发生《应税服务范围注释》所列业务当期已预缴的增值税税款，在总机构当期增值税应纳税额中抵减不完的，可以结转下期继续抵减。
分支机构发生《应税服务范围注释》所列业务，按照应征增值税销售额和预征率计算缴纳增值税。
（摘自财税106号）附件一“营业税改征增值税试点实施办法”第四十二条第（一）项）
（四）会计准备
增值税会计核算比营业税会计核算复杂。营业税会计核算需设置一个“应交税费——应交营业税”二级科目。增值税会计核算一般应设置四个二级科目，分别为：“应交增值税”、“未交增值税”、“增值税留抵税额”和“简易征收增值税”。同时，在“应交增值税”二级科目的借方设置“进项税额”、“已交税金”、“减免税款”、“转出未交增值税”等栏目，在贷方设置“销项税额”、“进项税额转出”、“转出多交增值税”等栏目。
准备内容：提前修改企业会计制度、培训会计人员
【相关文件】
(93)财会字第083号、财会字22号、财会13号
（五）设备、材料供应商的选择
增值税纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人，计税方法分别为一般计税方法和简易计税方法；一般纳税人可以开具增值税专用发票，小规模纳税人只能开具增值税普通发票或税务局代扣3%征收率的专业发票。普通发票不能抵扣进项税。因此，大型的设备、材料供应商一般取得一般纳税人资质。
例如：A电线、室内开关供应商为一般纳税人。企业向其采购低压电线、室内开关100万元，取得增值税专用发票，可抵扣的进项税额为17万元（100*17%）
B、C、D电线、室内开关供应商分别为小规模纳税人。向三家合计采购低压电线、室内开关100万元，取得增值税普通发票，可抵扣的进项税额为0元，如果BCD三企业分别向税务机关申请代为开具增值税发票，可抵扣的进项税额为3万元（100*3%）
二者进项税额相差14万元。企业多缴14万元税。
准备内容：营改增后，在选择供应商时一定要关注对方的税收资格，首选具有一般纳税人资质的供应商。
（六）施工、监理单位的选择
施工、监理单位为房地产企业主要服务单位。
规模大的施工、监理单位一般能取得一般纳税人资质。
准备内容：在选择施工、监理单位时，一定要关注对方的税收资格，首选一般纳税人资质的施工、监理单位。
（七）债权性融资对象的选择
房地产开发企业债权性融资方式主要有：发行债券、银行借款、企业借款、个人借款等。在营业税条件下，上述融资方式对企业缴纳营业税没有影响。
营改增后，由于个人借款一般不能开具增值税专用发票，相应融资的进项税额不能得到全部抵扣，企业要为此承担税收损失。
准备内容：房地产开发企业债权性融资时，少向个人融资。
（八）可开发精装楼盘
在营业税的条件下，企业销售清水房、精装房、向购房人提供家具等销售方式缴纳营业税额是不同的。清水房单价最低，营业税额最低。销售精装房、向买房人提供家具的单价高于清水房，营业税额高，企业销售精装房于税收不利。
营改增后，由于增值税是对销售增值额征税，房屋的精装成本涉及的税款可以抵扣，销售精装房、买房提供家具企业税收成本增加不大。
准备内容：企业可开发精装楼盘。
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