商业地产实现项目资金自平衡的常用模式
时下,商业地产如火如荼,但整体缺乏合理的产业政策指导,却存在政府盲目规划引导,和完全滞后的金融体制支撑。纵观西方,早在1960年就在美国诞生世界上第一只REITs。目前美国大约有300 个REITs在运作之中,管理的资产总值超过3000亿美元,而且其中有近三分之二在全国性的证券交易所上市交易
然而国内金融体系不完善,资本市场发育不健全以及相应法律法规尚待建立,使得我国的房地产信托产品与REITs存在显著差异,运营模式较单一,规模较小,利率缺少弹性,呈现期限较短,流动性较差的问题,难以对商业地产形成必要的支撑。与当前遍地开花的商业地产开发量来讲,严重不匹配。
在这一背景下,“以住养商”和销售部分或全部商业物业,从而实现资金自平衡成为国内开发主流。虽然与商业地产的本质“先商业、后运营,再地产”相违背,但客观存在的市场环境和融资渠道作用下,部分销售,持有项目的优质部分,在实现项目资金自平衡的同时,为企业长远发展“捡”得优质资产是下策中的“上策”。
一般来讲,项目资金自平衡有“住宅+商业”、“街区+购物中心”、“塔楼+裙楼”、“地下+地上”等几种模式。这其中,销售住宅、街区、塔楼、地下商业都可能实现项目资金自平衡,从而把综合体中的商业、购物中心、裙楼等优质部分持有。
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