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[转贴] 《土地增值税》业务培训讲稿 [复制链接]

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发表于 2008-10-24 10:40:08 |显示全部楼层
《土地增值税》业务培训讲稿

一、概述
土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物(简称转让房地产)所取得的增值额为征税对象、依规定税率征收的一种税。国务院于1993年12月31日发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》,并于1994年1月1日起实施。
二、基本政策
(一)纳税人、
土地增值税的纳税人,是有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的单位和个人。包括:各类企业单位、事业单位、机关、团体、个体工商户以及其他单位和个人,也包括外商投资企业、外国企业、外国驻华机构、外国公民、华侨、港、澳、台同胞等。
(二)征税范围
凡转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的行为都应当缴纳土地增值税。(地上建筑物是指建于土地上的一切建筑物,包括地上地下的各种附属设施。建筑有厂房、仓库、商店、医院、学校、住宅、地下室、游泳池、围墙、烟囱等;各种附属设施是指与建筑物不可分割的设施,如电梯、中央空调、暖气和各种管道、线路等。附着物是指附着于土地上的不能移动,一经移动即遭损坏的物品,如附着于土地上的各种花、草、树木等)
这样界定土地增值税征税范围有三层含义:
(1)土地增值税仅对转让国有土地使用权征收,对非法转让集体土地使用权不征税。
(2)土地增值税只对转让房地产征收,不转让的不征税。
(3)土地增值税只对转让房地产并取得收入的征税,对发生转让行为而未取得收入的不征税。
下列行为应根据情况确定是否征收土地增值税:
(1)以出售方式转让房地产的(含出售国有土地使用权的、取得土地使用权后进行房屋开发建造后出售的、存量房买卖的等)应征税;
(2)以继承、赠与方式无偿转让房地产的不征税;(财税字[1995]48号赠与的范围:(一)房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接瞻养义务人的。(二)房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的)
(3)房地产抵押的在抵押期间不征税,抵押期满后如房地产权属未转移的不征税;如以房地产抵债而发生的房地产权属转移的应征税;
(4)房地产交换的(不含个人自有住房交换的)应征税;
(5)以房地产进行投资联营的,当房地产转让到投资联营企业中时,暂免征税;当投资联营企业将房地产再转让时,应征税;
(6)合作建房的,房地产建成后合作各分房自用的暂免征税,建成后转让的应征税;

(7)开发公司代建房地产的不征税。
(8)企业间以土地换房屋(不含合作建房),应对转让房屋和转让土地的双方分别征收土地增值税,其计征依据为房屋的交易价(或评估价)。
(三)计税依据
土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算缴纳。转让房地产取得的增值额就是土地增值税的计税依据。增值额为纳税人转让房地产的收入减除法定扣除项目金额后的余额。
1、转让房地产收入
房地产转让是指房产的产权所有人、土地使用人将房屋产权、土地使用权转移给他人而取得的货币形态、实物形态、其他形态等的全部价款及有关经济收益。对于纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格的或转让房地产成效价格低于房地产评估价格又无正当理由的,应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估,地税机关依据或参照评估价格确定转让房地产的收入。
2、扣除项目金额
扣除项目有下列六项
(1)取得土地使用权所支付的金额。包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。取得土地使用权支付的地价款具体为:以出让方式取得土地使用权的,为支付的土地出让金;以行政划拨方式取得土地使用权的,为转让土地使用权时按规定补交的出让金;以转让方式得到土地使用权的,为支付的地价款。按国家统一规定交纳的有关费用,是在取得土地使用权过程中办理有关手续,按规定缴纳的有关登记、过户手续费。
(2)开发土地和新建房及配套设施的成本。包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用。这些成本可按实际发生额扣除。
(3)开发土地和新建房及配套设施的费用(简称房地产开发费用)。包括销售费用、管理费用和财务费用。
房地产开发费用并非全部据实扣除,而是按下列方法扣除:房地产开发费用之一的财务费用中的利息支出,凡能够按转让项目计算分摊,并提供金融机构证明的允许据实扣除,但最高不能超过商业银行同类同期贷款利率计算的金额。除利息支出以外的房地产开发费用按取得土地使用权支付的金额及房地产开发成本之和的5%予以扣除。凡利息支出不能按转让房地产项目计算分摊或不能提供金融机构证明的,所有房地产开发费用的扣除按取得土地使用权支付的金额及房地产开发成本的10%计算扣除。
(4)旧房及建筑物的评估价格。指在转让已使用的房屋及建筑物时,由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。对旧房及建筑物不按建造时所实际支付的成本和费用作为扣除项目金额,而采用评估价格作为扣除项目金额,主要是考虑到旧房及建筑物的转让收入中包含一定的受通货膨胀因素影响的价格上涨部分。如果按建造时的造价作为扣除项目金额,则对因通货膨胀而带来的增值也征了土地增值税。(重置成本价的含义是,对旧房及建筑物,按转让时的建材价格及人工费用计算,建造同样面积、同样层次、同样结构、同样建设标准的新房及建筑物所需花费的成本费用。成新度折扣率的含义是,按旧房的新旧程度作一定的比例的折扣。)
例:一栋房屋,建造时的造价为1000万元,按转让时的建材及人工费用计算,建造同样的新房需花费3000万元,该房屋有六成新,则该房屋的评估价格为3000万元*60%=1800万元。
(5)与转让房地产有关的税金。包括营业税、城市维护建设税、印花税(不含房地产开发企业缴纳的印花税)。因转让房地产缴纳的教育费附加,也可视同税金予以扣除。
(6)加计扣除。即对从事房地产开发的纳税人,可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20%的扣除。
例:一个房地产开发项目,其扣除项目有以下几项:
取得土地使用权所支付的金额100万元;
实际支出的房地产开发成本300万元;
按规定计算的房地产开发费用60万元;
与转让房地产有关的税金30万元。
加计扣除数为:(100万元+300万元)*20%=80万元
扣除项目金额合计为:100+300+60+30+80=570万元。
(四)税率
土地增值税采用四级超率累进税率,最低税率为30%,最高税率为60%。
增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%。
增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%。
增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%。
增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。
《细则》第十条规定:条例第七条所列四级超率累进税率,每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例,均包括本比例数。
(五)应纳税额的计算
应纳税额=土地增值额×适用税率
凡土地增值额超过扣除项目金额50%以上,即应同时适用两档或两档以上的税率,需分档计算应纳税额。
为便于计算,可利用速算公式,具体如下:
(1)增值额未超过扣除项目金额50%的
土地增值税税额=增值额×30%
(2)增值额超过扣除项目金额50%,未超过100%的
土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%
(3)增值额超过扣除项目金额100%,未超过200%的
土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%
(4)增值额超过扣除项目金额200%的
土地增值税税额=增值额× 60%-扣除项目金额×35%
公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。
(六)土地增值税的计算步骤如下:
(1)确定房地产转让收入;
(2)计算确定扣除项目金额;
(3)计算增值额(增值额=转让房地产收入-扣除项目金额)
(4)计算增值额与扣除项目金额之比即增值率;
(5)确定适用税率计算应纳税额
应注意:土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。
例:某房地产开发公司建造并出售了一栋写字楼,取得1000万元的销售收入(营业税税率为5%,城建税税率为7%,教育费附加3%,地方教育附加1%)。该公司为建造写字楼支付了100万元的地价款,建造此楼时投入200万元的房地产开发成本(该公司同时建造别的商品房,不能按该出售的写字楼计算分摊银行贷款利息支出),计算该公司转让此写字楼应纳的土地增值税。
第一步,确定转让房地产的收入。转让收入为1000万元;
第二步,确定转让房地产的扣除项目金额。
取得土地使用权所支付的金额100万元;
房地产的开发成本为200万元
房地产开发费用为(100+200)*10%=30万元
与转让房地产有关的税金为1000*5%*(1+7%+3%+1%)=55.5万元;
从事房地产开发的加计扣除为(100+200)*20%=60万元
转让房地产的扣除项目金额为100+200+30+55.5+60=445.5万元
第三步,计算转让房地产的增值额1000-445.5=554.5万元
第四步,计算增值额与扣除项目金额的比例554.5/445.5=124.5%
第五步,计算应纳的土地增值税税额
554.5*50%-445.5*15%=277.25-66.83=210.42万元
(七)征收管理
1、纳税项目登记:从事房地产开发与建设的纳税人应在取得土地使用权并获得房地产开发项目开工许可后30日内,向主管地税机关填报《土地增值税项目登记表》,办理纳税项目登记。房地产开发项目以房地产成本核算的最基本核算项目或核算对象登记。成本核算单位一经确定,在土地增值税未清算前,不得变动。
2、纳税义务发生时间:直接转让房地产的,为取得收入的当天;以赊销或分期收款方式转让房地产的,为本期收到价款的当天或合同约定本期应收到价款日期的当天;采用预收价款方式转让房地产的,为收到预收价款的当天。
3、征收方法:
(1)纳税人于项目转让后一次性取得价款的,应按规定计算缴纳土地增值税,如采取分期收款方式转让房地产的,可预征土地增值税,待结算价款后进行清算,多退少补。
(2)纳税采取预售方式转让房地产的,可按买卖双方签订合同所载金额计算出应纳税额,再根据每笔预收价款占收入的比例计算每次需缴纳的税额,于每次预收价款时预征土地增值税,待项目竣工后进行清算。
省局为进一步规范和加强土地增值税的征收管理,以苏地税发[2004]58号文件就有关问题明确如下(市局以(淮地税发〔2004〕49号转发省局文件):

①、预征范围
除普通标准住宅不实行预征外,对其他各类商品房,均应按本通知规定实行预征。普通标准住宅是指由政府指定的房地产开发公司开发、按照当地政府部门规定的建筑标准建造、建成后的商品房实行国家定价或限价、为解决住房困难户住房困难、由政府指定销售对象的住宅。普通标准住宅须由房地产开发公司凭有关文件,经当地主管税务部门审核后确认。
转让商品房以外的其他房地产的行为,其土地增值税的征收仍按原规定执行。
②、预征的计税依据
土地增值税预征的计税依据为纳税人转让房地产取得的收入。
③、预征率的确定
a、普通住宅,按1%—1.5%的预征率实行预征。我市为0.5%。个别地区,普通住宅的预征率需要调整的,在报经省局同意后,可适当上浮或下调,但最高浮动幅度不超过50%。
b、对开发公司开发的营业用房、写字楼、高级公寓、度假村、别墅等,按2%—3%的预征率实行预征;我市为2%。
c、对房地产开发公司既开发建造普通住宅(适用预征率为1%—1.5%),又开发建造其他类型商品房(适用预征率为2%—3%)的,其销售收入应分别核算,否则从高按2%—3%的预征率实行预征。
d、各省辖市可根据各地具体情况,在省局规定的幅度内,自行确定各地的预征率,并报省局备案。
e、对其他商品房中度假村、别墅的具体界定标准按照苏财税[1999]32号《转发财政部、国家税务总局关于调整房地产若干税收政策的通知》的有关精神,由各地自定。
f、对实行预征的商品房,在企业项目竣工结算销售完毕并提出书面申请后,及时进行土地增值税的清算,多退少补。具体清算的要求和程序,在省局未做出统一规定前,由各地自行制定。
房地产开发公司在每月申报缴纳销售不动产营业税的同时,必须按照预征规定申报缴纳土地增值税。
4、纳税申报:(1)纳税人应在每次签订转让房地产合同并取得收入后7日内办理纳税申报,并提供有关资料;(2)纳税人(如房地产开发单位)经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的,土地增值税可按月或按各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局规定的期限申报缴纳。?
纳税人应按照地税机关核定的税额及规定的期限纳税。地税机关核定的纳税期限应在纳税人签订转让合同之后,办理房地产权属转让手续之前。
(八)减税、免税
1、纳税人建造普通标准住宅出售,其增值额未超过扣除项目金额20%,免征土地增值税。普通标准住宅,是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。我省规定的普通标准住宅,指按当地政府规定的建筑标准建造,按商品住宅房价格管理的要求实行国家定价或限价,为安排住房困难户,解决中低档收入者住房而建造的经济适用房、微利房、解危解困房、拆迁安置住房等落实私改房等。
(苏地税发[2004]58号)普通标准住宅是指由政府指定的房地产开发公司开发、按照当地政府部门规定的建筑标准建造、建成后的商品房实行国家定价或限价、为解决住房困难户住房困难、由政府指定销售对象的住宅。普通标准住宅须由房地产开发公司凭有关文件,经当地主管税务部门审核后确认。
2、因国家建设需要而依法征用、收回的房地产,免征土地增值税。是指因城市实施规划,国家建设的需要而被政府征用的房产或收回的土地使用权。
3、因城市市政规划、国家建设的需要而搬迁,由纳税人自行转让原房地产而取得的收入,免征土地增值税。(财税[2006]21号《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第四款所称:因“城市实施规划”而搬迁,是指因旧城改造或因企业污染、扰民(指产生过量废气、废水、废渣和噪音,使城市居民生活受到一定危害),而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况;因“国家建设的需要”而搬迁,是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。)
4、个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房,经向地税机关申报核准,凡居住满五年或五年以上的,免征土地增值税;居住满三年未满五年的,减半征收土地增值税。对居民个人拥有的普通住宅,在其转让时暂免征收土地增值税。(财税字[1999]210号)
应注意:无论征免税项目转让,都要按规定办理纳免税手续。否则土管、房管部门不得办理土地使用权、房屋产权变更手续。
三、具体规定
(一)扣除项目金额的分摊问题:
(1)纳税人成片受让土地使用权后,分期分批开发、转让房地产的,其扣除项目金额的确定,可按转让土地使用权面积占总面积的比例计算分摊,或按建筑面积计算分摊,也可以按税务机关确认的其他方式计算分摊。
假如一个房地产开发公司在一块10000平方米的土地上进行房地产开发,其取得土地使用权所支付的出让金为1000万元。该房地产开发公司在这块土地上建了两座楼,一座为写字楼,占地面积(包括周围的道路及绿地等)4000平方米,建筑面积15000平方米;一座为公寓,占地面积(包括周围的道路及绿地等)6000平方米,建筑面积10000平方米。公寓已出售完毕,写字楼尚未转让。
按转让土地使用权的面积分摊
公寓应分摊的土地出让金为1000万元/10000*6000=600万元.................

[ 本帖最后由 月儿2008 于 2008-10-24 11:03 编辑 ]

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九鼎财税

  • TA的每日心情
    无聊
    2012-7-27 09:10
  • 签到天数: 1 天

    [LV.1]初来乍到

    发表于 2008-10-24 13:56:55 |显示全部楼层

    回复 1# 的帖子

    买了啊,谢谢。。。。。。

    该用户从未签到

    发表于 2008-10-25 09:35:56 |显示全部楼层
    谢谢了!我正好需要

    该用户从未签到

    发表于 2008-10-27 17:28:40 |显示全部楼层
    ddddddddddddddddddddddddddd

    该用户从未签到

    发表于 2008-10-27 20:17:59 |显示全部楼层
    :( :( 没钱啊

    该用户从未签到

    发表于 2008-10-27 20:27:22 |显示全部楼层
    :L :L 还是不行哦

    该用户从未签到

    发表于 2008-11-13 12:27:47 |显示全部楼层

    看看,应该是好东西

    看看,应该是好东西

  • TA的每日心情
    开心
    2012-8-23 17:41
  • 签到天数: 5 天

    [LV.2]偶尔看看I

    发表于 2008-11-28 10:09:46 |显示全部楼层
    看看注会的税法书,里面的讲解也是很详细的,呵呵

  • TA的每日心情
    开心
    2016-12-6 08:17
  • 签到天数: 11 天

    [LV.3]偶尔看看II

    发表于 2008-11-28 11:29:34 |显示全部楼层

    不错

    没有听过这个老师的讲,听一下先
    来自房地产会计网www.fdckj.com,地址:http://www.fdckj.com/viewthread.php?tid=4634

    该用户从未签到

    发表于 2009-3-12 23:27:16 |显示全部楼层
    都已经到第三个阶段了:接轨——趋同——等效

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