财政吃紧，房企小心

银河飞雪

最近在检索关于旧城改造项目资料时，发现广东省揭阳市惠来县下发了大量《收回国有土地使用权决定书》，对当事企业可谓当头一棒，据了解，很多房企闲置土地是希望用时间换取丰厚的利润，如被无偿收回，相当于赔了夫人又折兵，除此之外，对房企有哪些影响？我们将逐一进行分析。

一、闲置多年的土地为何会被收回？

近日，广东省揭阳市惠来县自然资源局下发了大量《收回国有土地使用权决定书》，例如下图：

图：惠自然资（2020）139号

广东省揭阳市惠来县自然资源局这一举措的原因有哪些？

从土地资源的角度来看，土地资源是宝贵的不可再生资源，我国土地管理法律制度要求十分珍惜、合理利用土地，促进社会经济的可持续发展。在当前工业化和城市化推进的过程中，土地资源的供需矛盾尤显突出，而闲置土地造成的供求不平衡是重要原因之一。

从财政收支的角度来看，根据国库司2020年5月18日对外披露的《2020年4月财政收支情况》显示：“1-4月累计，全国一般公共预算收入62133亿元，同比下降14.5%；1-4月累计，全国一般公共预算支出73596亿元，同比下降2.7%。”对此在财政收入明显降低、支出变动平缓的情况下，各地政府为了缓解财政吃紧，提高土地资源的利用率，将闲置多年的土地收回再出让，可谓是缓解财政紧张的有效措施。

当前，国家也出台了相应的土地管理办法——《闲置土地处置办法》（中华人民共和国国土资源部令第53号）。

其中第二条规定：“本办法所称闲置土地，是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地。已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五，中止开发建设满一年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地。”

这里的动工开发指的是，依法取得施工许可证后，需挖深基坑的项目，基坑开挖完毕；使用桩基的项目，打入所有基础桩；其他项目，地基施工完成三分之一；已投资额、总投资额指的是均不含国有建设用地使用权出让价款、划拨价款和向国家缴纳的相关税费。

面对土地闲置，国家又是如何管理的呢？

根据《闲置土地处置办法》（中华人民共和国国土资源部令第53号）第十四规定：“除本办法第八条规定情形外，闲置土地按照下列方式处理：（一）未动工开发满一年的，由市、县国土资源主管部门报经本级人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达《征缴土地闲置费决定书》，按照土地出让或者划拨价款的百分之二十征缴土地闲置费。土地闲置费不得列入生产成本；（二）未动工开发满两年的，由市、县国土资源主管部门按照《中华人民共和国土地管理法》第三十七条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条的规定，报经有批准权的人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达《收回国有建设用地使用权决定书》，无偿收回国有建设用地使用权。闲置土地设有抵押权的，同时抄送相关土地抵押权人。”

综上，广东省揭阳市惠来县政府收回闲置土地合理合法。

其实在海南省，也有闲置土地被收回的诉讼案例，可参见附件——《中华人民共和国最高人民法院行政裁定书2019最高法行申9069号》

二、闲置土地被收回的性质判定

根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第17条第2款规定：“未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的，市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚”。

从合同履行情况来看，房地产开发企业逾期开发造成土地闲置，属于未履行合同而造成合同违约，土地收回因其违约行为造成；而从合同约定主体来看，土地出让合同的一方为当地政府国土资源管理部门，土地的收回与出让属于政府的行政行为，则其权利和义务应区分于一般的经济合同中的权利和义务。对此，部分房企对闲置土地收回是合同违约还是行政处罚一时无法确认。

根据《财政部关于企业房地产开发与交易若干财务处理问题的通知》（财基字[1995] 938号）第三条规定：“以出让方式取得土地使用权的企业，因超过出让合同约定的动工开发日期，按规定缴纳的土地闲置费，或因满二年未动工开发，被政府有关部门无偿收回土地使用权而造成的损失，企业可计入当期管理费用。” 对此，闲置土地被收回属于合同违约行为，虽然文件已被废止，但其判定行为的性质及思路还是可以参考的。

三、房企闲置土地被收回对税收的影响

从增值税的角度来看，根据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税2016年36号文件印发）第二十八条规定：“非正常损失，是指因管理不善造成货物被盗、丢失、霉烂变质，以及因违反法律法规造成货物或者不动产被依法没收、销毁、拆除的情形。”

对此，土地因闲置被收回，属于非正常损失，根据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税2016年36号文件印发）第二十七条规定，因闲置被收回土地的进项税额不得从销项税额中抵扣。

从企业所得税的角度来看，根据国税发［2009］31 号文件第二十二条规定：“企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按有关规定在税前扣除。”对此，闲置土地被无偿收回时，可作为财产损失按有关规定在税前扣除。

四、会计处理

根据《财政部关于企业房地产开发与交易若干财务处理问题的通知》（财基字[1995]938号）第三条规定：“以出让方式取得土地使用权的企业，因超过出让合同约定的动工开发日期，按规定缴纳的土地闲置费，或因满二年未动工开发，被政府有关部门无偿收回土地使用权而造成的损失，企业可计入当期管理费用。”

但该政策于2008年废止，根据新《会计准则-营业外支出》相关规定，会计科目6711 营业外支出核算内容：“本科目核算企业发生的与其经营活动无直接关系的各项净支出，包括处置非流动资产损失、非货币性资产交换损失、债务重组损失、罚款支出、捐赠支出、非常损失等。”

对此，应将被国家无偿收回的闲置土地计入营业外支出科目。

综上，房企拿地时，应量力而行，合理规划，履行约定。

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