《致远专栏》2020年度专业房地产税收答疑(2020年02期)

宁静致远

《致远专栏》2020年度专业房地产税收答疑(2020年02期)

《2020年度专业房地产税收答疑》是《致远专栏》系列财税文章中的一项子“专栏”，专注于房地产财税，汇集全国各省市12366有关房地产财税答疑，分享给财税同行们。

1、厦门市税务局：监理费是否需要交纳印花税

我公司与监理公司签订了一份监理合同，那监理费是否需要交纳印花税？如果交纳以印花税里面的具体哪个税目交纳？

    印花税应纳税凭证：1.购销、加工承揽、建设工程承包、财产租赁、货物运输、仓储保管、借款、财产保险、技术合同或者具有合同性质的凭证；2.产权转移书据；3.营业帐簿；4.权利、许可证照；5.经财政部确定征税的其他凭证。印花税只对税目税率表中列举的凭证和经财政部确定征税的其他凭证征税。“监理合同”未在上述列举的应税凭证范围内，因此不征印花税。

2、厦门市税务局：我司是一般纳税人，现将去年购买的商品房对外出售，请问需交哪些税费？税率多少，可否自开票？

   一、一般纳税人转让其取得的不动产，按照以下规定缴纳增值税：一般纳税人转让其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务申报纳税。

二、地方（增值税）附加

计征依据：以应纳增值税额为计税（费）依据 适用税（费）率如下：

1、城市维护建设税按市区7%，县城、镇5%，不在市区、县城或镇的，税率为1%计征。

2、教育费附加按3%的征收率计征。

3、地方教育附加按2%的征收率计征

三、企业所得税：

将售房所得并入企业应纳税所得额计算企业应纳所得税额。企业所得税的税率为25%。自2019年1月1日至2021年12月31日，对小型微利企业年应纳税所得额不超过100万元的部分，减按25%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税；对年应纳税所得额超过100万元但不超过300万元的部分，减按50%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税。

  四、印花税：

售购房双方以合同记载金额为计税依据，按“产权转移书据”税目及万分之五的税率计征。 （自2008年11月1日起，个人购买住房暂免征收印花税。）

  五、土地增值税：

  对单位转让二手房产、地产，按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则以及现行政策规定，计算征收土地增值税。根据《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，《厦门市地方税务局关于土地增值税征收管理有关事项的公告》（厦门市地方税务局公告2011年第5号）第四条第二款明确为“对于单位转让二手房缴纳营业税（或增值税）采用差额征税的，在计算征收土地增值税时也应按购房发票计算扣除项目金额，据此计算转让二手房增值额、增值率和应纳土地增值税税款。” 土地增值税采用四级超率累进税率,即以增值额与扣除项目金额的比率(增值率)从低到高划分为四个级次:即增值额超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%;增值额超过扣除项目金额50%,未超过100%的部分,税率为40%;增值额超过扣除项目金额100%,未超过200%的部分,税率为50%;增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。土地增值税四级超率累进税率中每级增值额未超过扣除项目金额的比例,均包括本比例数。

一般纳税人转让其取得的不动产可自行开具发票。

购买方：在房产交易中购买方应缴纳契税及印花税。企业购买房产，按购房总价的万分之五缴纳印花税，按购房总价的3%缴纳契税

3、国家税务总局12366：房地产开发企业中的一般纳税人购入未完工的房地产老项目继续开发后，以自己名义立项销售的不动产是否可以按照房地产老项目简易计税？

答：根据《财政部 税务总局关于明确国有农用地出租等增值税政策的公告》（财政部 税务总局公告2020年第2号）第二条规定：“房地产开发企业中的一般纳税人购入未完工的房地产老项目继续开发后，以自己名义立项销售的不动产，属于房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计算缴纳增值税。”

4、江西省税务局：企业计提的职工福利费以现金形式发放给员工或采取其他形式发放，是否需要缴纳个人所得税？

下列收入不属于免税的福利费范围，应当并入纳税人的工资、薪金收入计征个人所得税：

1、从超出国家规定的比例或基数计提的福利费、工会经费中支付给个人的各种补贴、补助；

2、从福利费和工会经费中支付给本单位职工的人人有份的补贴、补助；

3、单位为个人购买汽车、住房、电子计算机等不属于临时性生活困难补助性质的支出。”

5、福建省税务局：关于关联交易企业所得税纳税调整问题的咨询

您好： 我司与全资子公司均为境内企业，两家公司之间存在无偿的资金往来，征管的税务局认为，应按照独立交易原则纳税调整，我司作为借出方调增收入，我司的全资子公司作为借入方可以列费用，因我司以及我司的子公司均有利润，一增一减，不会导致国家总体税收减少，且两家公司的征管税务局也相同。根据《特别纳税调整实施办法（试行）》（国税发〔2009〕2号）第五章第三十条规定：实际税负相同的境内关联方之间的交易，只要该交易没有直接或间接导致国家总体税收收入的减少，原则上不做转让定价调查、调整。同时自2017年5月1日起施行的国家税务总局关于发布《特别纳税调查调整及相互协商程序管理办法》的公告（国家税务总局公告2017年第6号）第三十八条也规定：实际税负相同的境内关联方之间的交易，只要该交易没有直接或者间接导致国家总体税收收入的减少，原则上不作特别纳税调整。请问：我司与子公司之间的无偿借贷行为，属于常规的商业行为，且客观上没有直接或者间接导致国家总体税收收入的减少，能否参照上述文件的规定，不作纳税调整。盼复，谢谢！

答复如下：

《国家税务总局关于印发<特别纳税调整实施办法(试行)>的通知》（国税发〔2009〕2号）已全文失效。企业与其关联方之间的业务往来，不符合独立交易原则而减少企业或者其关联方应纳税收入或者所得额的，税务机关有权按照合理方法调整。

文件依据：

一、根据《中华人民共和国企业所得税法》(中华人民共和国主席令63号)第四十一条的规定：“企业与其关联方之间的业务往来，不符合独立交易原则而减少企业或者其关联方应纳税收入或者所得额的，税务机关有权按照合理方法调整。企业与其关联方共同开发、受让无形资产，或者共同提供、接受劳务发生的成本，在计算应纳税所得额时应当按照独立交易原则进行分摊。”

二、根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（中华人民共和国国务院令第512号）第一百一十条规定：“企业所得税法第四十一条所称独立交易原则，是指没有关联关系的交易各方，按照公平成交价格和营业常规进行业务往来遵循的原则。 ”

三、根据《国家税务总局关于发布<特别纳税调查调整及相互协商程序管理办法>的公告》（国家税务总局公告2017年第6号）规定：“第三十八条  实际税负相同的境内关联方之间的交易，只要该交易没有直接或者间接导致国家总体税收收入的减少，原则上不作特别纳税调整。”