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[解读] “尾房”的“单位成本费用”咋计算 [复制链接]

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    发表于 2019-12-3 10:55:41 |只看该作者 |倒序浏览
    “尾房”
    的“单位成本费用”咋计算

    谢德明
    根据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)第三条的规定,对已竣工验收的房地产项目,凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上的,税务机关可以要求纳税人按照转让房地产的收入与扣除项目金额配比的原则,对已转让的房地产进行土地增值税的清算。具体清算办法由各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局规定。根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第二条规定,符合下列情形之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算:1.已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;2.取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;  3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;4.省税务机关规定的其他情况。据此,房地产企业按照税务机关的要求进行土地增值税清算后,存在销售“尾房”的情况。计算“尾房”的土地增值税时,要用到“单位成本费用”,该如何计算?本文对此进行简单分析。
    一、“单位成本费用”计算要考虑税金及附加
    国税发[2006]187号第八条规定,在土地增值税清算时未转让的房地产,清算后销售或有偿转让(下文有时用销售尾房替代)的,纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报,扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积。我们知道,在扣除项目总金额中包含一项“与转入房地产有关的税金”,与其他扣除项目相比,其他扣除金额系归属于整个清算项目或清算类型房地产的整体成本和费用,而这部分税金及附加金额只是和清算已转让的房地产收入有关。因此,正确的计算公式应为:不含税金的单位建筑面积成本费用=(清算时的扣除项目总金额-清算时可扣除的与转让房地产有关的税金)÷清算的总可售建筑面积,清算后销售“尾房”的扣除额=销售尾房的面积×不含税金的单位建筑面积成本费用+本期销售“尾房”的有关税金及附加。
    二、“单位成本费用”计算要考虑清算后发生的成本费用
    国税发[2006]187号文按照清算前统计的扣除金额除以建筑面积平均后作为清算后转入房地产的单位扣除金额,但有的房地产项目在清算后发生成本费用的支出,也可能在清算前发生的成本费用在清算后获得合法有效的支付凭证。对于这部分成本费用,实务中可能有两种操作方法:
    一种是对原清算的扣除金额进行重新调整,可用具体公式进行表达如下:清算后销售尾房的单位建筑面积成本费用扣除额=新取得合法、有效凭证的成本费用总额÷清算的总建筑面积+已清算部分不含税金的单位建筑面积成本费用,清算后销售尾房的扣除额=销售尾房的面积×清算后销售尾房的单位建筑面积成本费用扣除额+本期销售“尾房”的有关税金及附加。
    另一种是,对于这部分成本费用不予考虑,尾房的单位成本费用仍然是已清算部分的原单位成本费用。
    三、“单位成本费用”计算如何选择
    根据《国家税务总局关于修订土地增值税纳税申报表的通知》(税总函[2016]309号)附件《清算后尾盘销售土地增值税扣除项目明细表》的表格内容,尾房的扣除项目金额包含销售尾房的税金及附加,“单位成本费用”行,表内没有细分行,填表说明也“忘记”了对此进行说明,包含什么具体成本费用项目,不得而知。由此,根据上文分析,表内的“单位成本费用”计算就可能有多种组合。从合理性考虑,尾房“单位成本费用”的计算要抠掉已清算部分税金并纳入清算后发生的成本费用,具体公式参见上文二第二段。
    需要提及的是,本文所述的“单位成本费用”计算方法,只是本人的“一厢情愿”,具体如何计算还需当地税务机关定夺。

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    发表于 2019-12-16 17:36:28 |只看该作者
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    发表于 2020-12-6 09:10:17 |只看该作者
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