房地产开发企业“以房抵债”涉税分析

银河飞雪

“以房抵债”通常发生在房地产开发企业，房地产开发企业由于缺乏流动资金等原因，会将其开发的商品房用于抵偿工程款等。以下我们将对房地产开发企业“以房抵债”业务涉税问题进行具体分析:
一、增值税
营改增前，《关于以房屋抵顶债务应征收营业税问题的批复》（国税函[1998]771号）明确：“单位或个人以房屋抵顶有关债务，不论是经双方(或多方)协商决定的，还是由法院裁定的，其房屋所有权已发生转移，且原房主也取得了经济利益(减少了债务)，因此，对单位或个人以房屋或其他不动产抵顶有关债务的行为，应按“销售不动产”税目征收营业税。”
营改增后，根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）之附件1《营业税改征增值税试点实施办法》的规定，销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。
另根据《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定：“增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：
（一）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。
收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。
取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。”
综上，“以房抵债”属于取得其他经济利益的销售，因此需缴纳增值税；应以不动产权属变更的当天作为纳税义务发生时间。
需要注意的是，如果债权人做出让步，债务人应当将重组债务的账面价值与转让房产的公允价值之间的差额确认为债务重组利得，作为营业外收入计入当期损益。

二、土地增值税
根据《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发[2009]91号）第十九条第（一）项规定，房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：
（1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
（2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
需要注意的是，《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号）明确，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。
三、企业所得税
《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》(国税发[2009]31号)第七条规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。确认收入(或利润)的方法和顺序为:
（1）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；
（2）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；
（3）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。
四、印花税
《财政部国家税务总局关于印花税若干政策的通知》(财税[2006]162号)第四条规定，对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税。
另根据国家税务总局2016年4月25日视频会议有关政策口径解读明确，按照《印花税暂行条例》规定，依据合同所载金额确定计税依据。合同中所载金额和增值税分开注明的，按不含增值税的合同金额确定计税依据，未分开注明的，以合同所载金额为计税依据。
需要注意的是，如“以房抵债”不是双方自愿行为，属于法院强制执行，则也应缴纳印花税。
五、契税
根据《中华人民共和国契税暂行条例》（国务院令第224号）第一条规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。
以房抵债应由房屋权属承受方缴纳契税。
以上是我们对“以房抵债”业务涉税问题的分析，希望对您能有所帮助。