房地产企业“602”发票的税务处理与应对

银河飞雪

房地产开发企业收到预收款时，可根据《关于营改增试点若干征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第53号）第九条第（十一）项规定，开具编码为“602”的不征税发票，按规定预缴税款。当房产销售收入真正实现时，再根据具体情况，按实际销售收入开具增值税专用发票。有人可能会困惑开具了“602”发票后，在开具正式发票时应如何处理？
针对这个问题各地有较大差异，举例列示如下。
1. 厦门市国税
《12366营改增热点问题（十四）》第3问：房地产开发企业销售自行开发房地产项目取得预收款，开具税率栏为“不征税”的增值税普通发票。若后续再收到余款如何开具发票？
答：根据国家税务总局公告2016年第53号第九条第（十一）项的规定，升级后的《商品和服务税收分类与编码(试行)》中的分类编码增加6“未发生销售行为的不征税项目”，其中下设有602“销售自行开发的房地产项目预收款”。上述情况中，企业收到预收款，已开具税率栏为“不征税”的增值税普通发票，后续收到余款，应将原开具的增值税普通发票收回红冲，再开具全额的增值税普通发票或者增值税专用发票。
2. 青岛市国税
《国家税务局“营改增”操作指引》第四问：房地产开发企业收取预收款如何开具发票？
答：按照有关规定，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。2016年5月1日以后，为保证不影响购房者正常业务办理，允许房地产开发企业在收到预收款时，向购房者开具增值税普通发票，待正式交易完成时，对预收款时开具的增值税普通发票予以冲红，收回原发票，同时开具全额的增值税发票。
3. 山东省国税
《全面推开营改增试点政策指引（六）》第一条“关于房地产开发企业预收款开票问题”中明确，《营业税改征增值税试点实施办法》规定，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
营改增前，企业收到预收款后，开具由山东省地税局统一印制的收据，作为企业开具发票前收取预收款的结算凭证。该收据统一编号，管理上类似于发票，购房者持该收据可以到房管、公积金、金融等部门办理相关业务。
营改增后，为保证不影响购房者正常业务办理，允许房地产开发企业在收到预收款时，向购房者开具增值税普通发票，在开具增值税普通发票时暂选择“零税率”开票，在发票备注栏单独备注“预收款”。开票金额为实际收到的预收款全款，待下个月申报期内通过《增值税预缴税款表》进行申报并按照规定预缴增值税。在申报当期增值税时，不再将已经预缴税款的预收款通过申报表进行体现，将来正式确认收入开具不动产销售发票时也不再进行红字冲回。
根据《国家税务总局关于红字增值税发票开具有关问题的公告》(国家税务总局公告2016年第47号)第一条规定，增值税一般纳税人开具增值税专用发票（以下简称“专用发票”）后，需要开具红字专用发票的，其范围包括：发生销货退回、开票有误、应税服务中止等情形但不符合发票作废条件，或者因销货部分退回及发生销售折让。
按照笔者的理解，现房地产企业预收款开具的不征税发票，类似于原营改增前开具的房地产开发企业专用收据，仅作为收支的凭证，且并不属于47号公告中所列举的开具红字发票的范围。因此，在开具正式发票时原不征税发票无需向业主收回予以冲红。
如果当地政策要求收回，业主把不征税发票弄丢了又该如何处理？为了防止丢失票据带来财务和法律上的纠纷，购房人应以书面形式出具遗失证明确认票据的失效，交由房地产企业留底备查。
当然，企业发生实际业务时，还是应以当地政策和企业规定为准，如当地政策规定需要收回，房地产企业将其做为凭证保存即可。