例解产权式酒店售后回租税费与风险

银河飞雪

前些天，我们微信公众号“九鼎财税说”推出《售后回租涉税分析》，有部分读者通过微信后台留言，说自己企业目前正遇到类似问题，希望我们能通过案例计算，以说明运营公司回租环节代业主承担税款造成的企业损失。我们通过案例说明如下。
假定九鼎房地产开发有限公司开发了产权式酒店，向业主出售后，然后由九鼎酒店运营公司租金租回，用于酒店式公寓运营。
需要说明的是，在运营公司回租环节，运营公司需要与业主签订租赁合同，酒店式公寓不属于住房，不能享受税收优惠政策，正常情况下，业主应自行承担如下税款：
（1）增值税
《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税[2016]36号文件印发）规定，其他个人出租其取得的不动产（不含住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。
因涉及出租不动产，业主需要去主管税务大厅办理临时税务登记、代为开具发票可以根据运营公司的需要代为开具普票或者专票。
根据《国家税务总局关于小规模纳税人免征增值税政策有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2019年第4号）规定，《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第九条所称的其他个人，采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过10万元的，免征增值税。
因此，如果单个业主月收租金10万元以下，代为开具增值税普通发票时免缴增值税，但是开具专票时需要缴纳增值税。
①如运营公司可以接受增值税普通发票，符合“月租金收入未超过10万元的，免征增值税”，则业主不需要缴纳增值税；
②如运营公司需要增值税专用发票进项抵扣，虽然没有超过月租金收入10万元，在向税务机关申请代为开具专用发票时也需要缴纳增值税。
增值税＝含税租金收入÷(1＋5%)*5%=2000÷(1＋5%)*5%=95.24元。
假定当地附加税合计税率为12.5%，
附加税=95.24*12.5%=11.91元
（2）房产税，缴纳
房产税=租金不含税收入*12%=2000÷(1＋5%)*12%=228.57元
（3）印花税，缴纳
印花税=租金不含税收入*1‰=2000÷(1＋5%)*1‰=1.90元
（4）土地使用税，缴纳
因土地使用税税额和占地面积、楼栋层高有关，所以本次暂不考虑。
（5）个人所得税，缴纳
个人出租房屋取得的租金收入应按“财产租赁所得”项目计算缴纳个人所得税，税率为20%。财产租赁所得，每次收入不超过四千元的，减除费用八百元；四千元以上的，减除百分之二十的费用，其余额为应纳税所得额。
个人所得税=（租金不含税收入-租赁税费-个税扣除标准）*20%=（2000÷(1＋5%)-11.91-228.57-1.90-800）*20%=172.48元
综上，运营公司在索取普票和专票时，运营公司应代为承担的税费分别如下：

需要说明的是，因为个税扣除标准为800元且为固定金额，如果单户租金达不到800元，则不缴纳个人所得税，但租金越高，税负率越高。
综上，鉴于出租环节税负率较高，签订回租合同时，合同中不应约定出租环节税负由企业承担，而应约定“各自承担相应税款”，否则属于税负转嫁，企业承担后，上述税款不能在企业所得税税前扣除。
但如果要求业主承担税款，则有可能打击潜在业主选购酒店式公寓的积极性。为了保证资金回笼，建议企业把税金折合进租金、提高租金金额，保证业主净收益不变，这样可以把部分税款由运营公司在税前扣除。
企业也可以通过改变商业经营模式，例如采用联营的方式，从而降低税负。
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