商品房面积差的税会处理

银河飞雪

商品房面积差是指房屋买卖合同约定的面积与房屋产权登记面积存在的差异。目前的房屋销售主要是以预售方式为主，买卖合同约定的面积与房屋产权登记面积难免会存在误差。
根据《商品房销售管理办法》（建设部令第88号）第十八条规定，商品房销售可以按套(单元)计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。本文就房屋面积问题所涉及的以上2种销售方式分别进行探讨。
（一）按套(单元)计价

根据《商品房销售管理办法》（建设部令第88号）第十九条规定，按套(单元)计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

（二）按套内建筑面积或者建筑面积计价
根据《商品房销售管理办法》（建设部令第88号）第二十条规定，按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。
合同未作约定的，按以下原则处理：
（1）面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款；
（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）÷合同约定面积×100%。
【税会处理】
商品房面积差一般都是发生在向业主交房阶段,而之前收取的购房款,在商品房未竣工交付业主前,一般记入“预收账款”。此种情况下，如果合同中未约定面积差处理方式，则面积差的账务处理如下:
（1）误差范围内，维持总价款不变，无需进行账务处理。
（2）面积差账务处理
①收取面积差价款
借：银行存款
贷：预收账款
②退还面积差价款
贷：预收账款（红字）
贷：银行存款
③交房时
借：预收账款
贷：主营业务收入
应交税费——应交增值税（销项税）
（3）买受人退房账务处理
①退买受人原交付的房款
贷：预收账款（红字）
贷：银行存款
②支付已付价款利息
借：财务费用
贷：银行存款
③合同中止，违约赔偿
借：营业外支出
贷：银行存款
（4）绝对值超出3%部分，如果面积差由房地产企业承担，仍按合同约定价款确认销售收入，无需进行账务处理。
（5）绝对值超出3%部分，企业需按双倍返还买受人的房价款，可以按视同给与销售折扣处理，确认销售收入。需要注意的是，给买受人开具的发票时，应将合同价款与折扣额在同一张发票上注明。