投资合同背后隐藏的房地产风险浅析

银河飞雪

近日有客户咨询，其企业吸引了投资公司作为财务投资人，按照《投资协议》约定，自投资年度起每年按照8%向其分配利润。
财务负责人困惑的是，目前企业尚未交房，账面没有利润。该如何处理？
针对该业务，我需要提醒两个风险。
一、利润分配的处理
按照《公司法》规定，公司分配利润时，应先弥补亏损和提取公积金，剩余的利润方可依据公司法第三十四条进行分配。否则，股东必须将违反规定分配的利润退还公司。
二、预分配利润的处理
如果公司真的预先进行了利润分配，只能按照借款处理，即项目公司借款给股东方，如果双方未登记为企业集团且未签订无偿借款协议，则项目公司应按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税[2016]36号）文件，视同销售缴纳增值税，如项目公司和股东方税负吕一致、企业所得税可以不进行纳税调整。
作者曾经参与北京丰台区青龙湖旁某知名特色小镇的税务咨询工作。因为企业前期与投资人签订的《投资协议》有瑕疵，被国家税务总局于2015年6月2日专门出台了税总函[2015]300号文件，认定其业务不是投资，而是属于借款业务，按“金融保险业”税目征收了营业税。

因此，企业应该充分识别合同风险，在合同条款审核时，应该邀请税务团队加入，充分参考其意见。
三、重视资金链
目前部分城市客户持币观望，销售陷于胶着状态。今天偶尔看到新闻《邯郸房企“破产潮”：亚太地产宣告破产，破产企业总数已达9家》，内容大致为，近期，邯郸市已有9家本地房地产公司破产，还有多家房企进入破产重整程序，正在等待有关单位审核同意破产重整。曾经借“京津冀一体化”和“雄安新区”等概念火爆一时的河北省邯郸楼市，如今风光不再。
作者看完报道颇为感慨，之前曾在该地为三家房企提供税务咨询，对当地房企有些了解。有些在当地曾叱咤风云的企业如今被列入了破产重整名单如下，

需要说明的是，资金链很重要，但是引入财务投资人时需要加以识别、切勿饮鸩止渴。
资本大多都是嗜血的，资本市场没有雷锋，企业看中的是它的钱，但是它可能要的企业的命。
最后，当前税务成本已经和土地成本、开发成本并列成本三大成本之一，房地产企业陷于开源困境时，应合法降低开发成本和税务成本。

【政策链接】
公司法
第一百六十六条 公司分配当年税后利润时，应当提取利润的百分之十列入公司法定公积金。公司法定公积金累计额为公司注册资本的百分之五十以上的，可以不再提取。
公司的法定公积金不足以弥补以前年度亏损的，在依照前款规定提取法定公积金之前，应当先用当年利润弥补亏损。
公司从税后利润中提取法定公积金后，经股东会或者股东大会决议，还可以从税后利润中提取任意公积金。
公司弥补亏损和提取公积金后所余税后利润，有限责任公司依照本法第三十四条的规定分配；股份有限公司按照股东持有的股份比例分配，但股份有限公司章程规定不按持股比例分配的除外。
股东会、股东大会或者董事会违反前款规定，在公司弥补亏损和提取法定公积金之前向股东分配利润的，股东必须将违反规定分配的利润退还公司。
公司持有的本公司股份不得分配利润。