答疑精选——物业公司收取自来水水费的财税处理

银河飞雪

我公司是一家新成立的物业公司，预计每月可向业主收取自来水水费收入约8万元（含税价），其对应成本约6万元（含税价）。

请问：我公司应如何进行财税处理？

【答复】

对于贵公司的情况，可以按以下两种模式处理：

模式一：转售处理

如果物业公司以自己名义为客户开具发票，属于转售行为，应该按发票金额缴纳增值税；具体又分为两种方式：

（一）简易计税的处理方式

根据《国家税务总局关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告》(国家税务总局公告2016年第54号)文件规定：“提供物业管理服务的纳税人，向服务接收方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税办法依3%的征收率计算缴纳增值税。”

由于转售水是按照简易办法计税，进项税额不允许抵扣，全额计入相关的成本。会计处理如下：

（1）收到业主水费

借：现金/银行存款 80000

贷：其他业务收入 77669.90 [80000÷（1+3%）]

应交税费-简易计税 2330.10 (77669.90×3%）

（2）支付自来水公司水费

借：其他业务成本 60000

贷：银行存款 60000

（3）差额征税，税额冲减成本

借：应交税费-简易计税 1747.57 [60000÷（1+3%)×3%]

贷：其他业务成本 1747.57

月应缴纳增值税=(80000-60000)÷(1+3%)×3%=582.52元。

（二）一般计税处理

物业公司一般纳税人采用一般计税方式，按正常转售处理时，其取得的进项税额可以抵扣。会计处理如下：

（1）收到业主水费

借：现金/银行存款 80000　

贷：其他业务收入 70796.46 [80000÷（1+13%）]

应交税费——应交增值税（销项税额）9203.54 （70796.46×13%）

（2）支付自来水公司水费

借：其他业务成本 58252.43

应交税费——应交增值税（进项税额）1747.57　[60000÷（1+3%）×3%]

贷：银行存款 60000

（3）结转增值税

借：应交税费——应交增值税（转出未交增值税）　7455.9

贷：应交税费——未交增值税 7455.9

月应缴纳增值税=9203.54-1747.57=7455.97元。

模式二：代收代付

如果物业公司代收水费同时具备以下条件的，暂不征收增值税：

（1）物业公司不垫付资金；

（2）自来水公司、电力公司、供热公司等（简称销货方），将发票开具给客户，并由物业公司将该项发票转交给客户；

（3）物业公司按销货方实际收取的销售额和增值税额与客户结算货款，并另外收取手续费。

如果物业管理企业代收的水费在收到款项时向消费者开具收据，并全额转付给实际提供方的，不作为物业管理企业的增值税销售额，不缴纳增值税。

物业管理公司向提供方或消费者收取的手续费收入，按照“经纪代理服务”缴纳增值税。会计处理如下：

收取的业主的代收水电费服务费，应按照经纪代理服务计征增值税。

（1）收到业主水费

借：现金/银行存款 80000

贷：其他应收款 60000

其他业务收入——手续费收入 18867.92 [（80000-60000）÷（1+6%）]

应交税费——应交增值税（销项税额） 1132.08 （18867.92×6%）

（2）支付自来水公司水费

借：其他应收款 60000

贷：银行存款 60000

月应纳增值税额=1132.08元。

如果业主对手续费不要发票，则需作无票收入处理。

需要注意的是，物业管理企业的代收转付行为，不得向消费者开具增值税发票，同时，其接收的增值税发票也不得抵扣进项税额或作为费用列支，否则，将视为增值税的转售行为。

综上，我们提供的两种处理方式，需要企业结合实际情况，选择处理。

森晨

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