土增税清算模式注意事项与风险应对

银河飞雪

        因为工作的原因，经常有客户向我咨询房地产财税问题，其中又以土地增值税相关问题居多。

        之所以存在这种情况，也不难理解，因为2010年之前国家对土地增值税没有足够重视，国家相关部委发布的土地增值税政策相对较少、数量远远少于增值税和企业所得税文件。

        而近年来因为对房地产行业宏观调控的需要，国家加大了土地增值税清算力度。为了规范清算流程，原来的地方税务局只能自行发布当地标准的一些操作指引或清算规范。鉴于原来土地增值税由地方税务局征管，土地增值税清算需要考虑对当地经济发展的影响，而各地经济水平发展不一，因此发布的土地增值税清算口径存在巨大的差异。这样就给我们房地产财税从业人员造成了很大的困惑。因此，我们又戏称土地增值税为“土地争执税”。

        下面我利用我的一些咨询从业经验，和大家分享交流一下，土地增值税清算过程当中常见的疑难点问题，希望给大家开展工作带来一些帮助。

        我们首先探讨一下土地增值税的清算单位问题。

        我们大家还记得，在国税发[2006]187号文件中第一条规定：“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。”

来源：九鼎财税说

        说到这儿，大家马上会提出，“国家有关部门具体指哪些部门呢，分期标准应依据什么证件判定呢”？

        是的，文件中并不明确。整体来说，有的是依据发改委的备案证，有的是依据工程规划许可证，有的是依据会计核算，还有的是结合多个证照，不一而足。

        对于依据发改委的备案证的，我们按照时间轴，分别以营业税时期，营改增后国地税合并之前，营改增后国地税合并之后；给大家展示三个地方政策。

        第一个，以河北为例。2014年河北省地方税务局发布了《关于对地方税有关问题的解答》，其中第二条对“187号文中国国家有关部门具体指哪个部门”答复：“一般应以发改部门发放的《河北省固定资产投资项目备案证》或《河北省固定资产投资项目核准证》所载内容为依据，如证书中标注不详细或备注中明确“以规划部门最终审批条件为准”的，则应结合规划部门审批的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》来确定清算单位和项目分期。”。

        第二个，以安徽为例。营改增之后，安徽省地方税务局在2017年发布了第6号公告，第十条明确：“国家有关部门是指发展改革部门，或者履行项目备案职能的经信委、计经委等部门。”

        第三个，以江西为例。国地税合并之后，国家税务总局江西省税务局发布了2018年16号公告，明确房地产开发项目的土地增值税清算单位应依据发展和改革委员会审批或核准的项目文件确定。

        以上三个地方确认了土增税清算单位首先看发改委的项目批复文件。

        除此之外，更多的地方是以工程规划许可证为准，例如重庆、海南、湖北、浙江等地，这也是判定分期标准的主流依据，来源：九鼎财税说。

        另外还有一些地方，例如广东省深圳市以销售许可证为准，而大连以企业会计核算单位为准。大连的规定相对来说是比较特

殊，我们知道，会计核算在《土地增值税暂行条例实施细则》第八条规定：“土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。”也就是说大连的依据其实是最准确的，因此，这里提醒财务人员在设置开发项目账套时，一定要慎重，最好结合项目税负测算处理，而不是随意为之。我们之前也遇到过一些案例，因为会计账套设置没有前瞻性，按照企业自己的会计核算导致土地增值税清算时，税负远高于其他分期模式，税务机关将计就计要诱导企业就范。最后企业找到我们，花费了更多的时间和精力才能把税负降到合理的范围内。

        说到这里，大家可能会问，我们在进行土地增值税清算的时候，到底怎么判定清算单位，在这给大家一个指导原则：

        （1）首先你需要查一下当地的土地增值税相关政策，政策中有没有明确规定清算单位划分的依据或标准。比如上述提到的这些有明文规定的城市，一般要按照文件执行，

        （2）如果文件规定的清算单位对企业不利时，财务需要及时汇报给管理层，要求管理层决策、甚至沟通协调。

        例如安徽省地方税务局公告2017年第6号第十一条规定：房地产开发项目中，符合下列情形的，应当认定为同一分期开发项目：

①取得多个《建设工程规划许可证》，只取得一个《建筑工程施工许可证》的；②取得多个《建设工程规划许可证》，且由若干个《建筑工程施工许可证》确定组织施工，经主管地税机关调查核实该多个《建设工程规划许可证》所确定的项目未利用本分期项目回笼资金开工建造的。

        （3）如果当地没有规定或者当地的规定对企业不利，此时，建议你进行准确的土地增值税税负测算，根据测算的结果优劣来确定清算单位的标准。

        对于有些地方没有明文规定，但是有潜规则，是不是就没办法处理了？答案是否定的，有的时候潜规则也是可以打破的。

        另外，大家还会问，土地增值税清算时究竟是早清算好还是晚清算好，我只能给大家提供两个判断标准。第一，看你的项目土地增值税税负率增值率的高低。如果税负率较高，土地增值税预缴金额远远低于清算金额，这种情况下建议你想方设法延迟土地增值税清算，因为你一旦进行清算，就需要补缴土地增值税，形成企业的资金流出，要知道资金流是房地产企业命门所在，来源：九鼎财税说。

        第二，如果项目增值率较低，但是当地土地增值税预征标准过高，例如普通标准住宅的预征率达到1%，非普通住宅达到3%，其他类房地产达到5%。对于这种预征金额大于清算金额的情况，建议尽早清算，避免预征的土地增值税大于清算应缴的土地增值税，导致多缴的税款未来不能退回。我之前任项目经理主持的加上之前参与的清算项目有100多个，碰到很多这种情况，申请退税时，税务局以涉及到财政调库为由，建议你下一个项目开发时进行抵顶。这种情况一定要慎重。大家知道，房地产开发一般是用项目公司开发一个楼盘，销售完毕之后，就会把它注销，如果公司注销，未来尚未退还的土地增值税将无法退回，造成不必要的损失。

      

  土地增值税清算单位问题看似较小，背后的影响可不小，所以确认清算单位时一定要慎重。

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