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[转贴] 一文看懂住宅按套内面积交易如何影响楼市 [复制链接]

  • TA的每日心情
    开心
    2019-1-25 10:45
  • 签到天数: 82 天

    [LV.6]常住居民II

    发表于 2019-2-26 09:07:27 |显示全部楼层
    综合网络相关信息


    《住宅项目规范(征求意见稿)》2月18日公布后,其中第2.4.6条“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”受到广泛关注。


    这是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交易。


    消息一出,引来极大关注。


    那么,住宅建筑应以套内使用面积进行交易对房地产市场而言,有哪些值得关注的地方?



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    会不会让买过房的人资产缩水?


    苏宁金融研究院特约研究员江瀚指出,目前,中国的住房自有率其实非常高,虽然大家对房价过高一直诟病不已,但实际上我们大部分人也都是处于有房的状态。但是公摊面积并不会让已经买房的人资产缩水。


    江瀚表示,因为无论是公摊面积还是使用面积,这两个面积计算只是对房地产的单价产生影响,对房地产的总价并不会有太大的变化。举例来说,假设原来100平方米的房子售价在400万,每平方米的单价大概是4万元左右,但是实际上这个房子的使用面积只有70平方米,那么在这次改革之后,房子总价值的总价其实是不变的,但是每平方米的单价将会进行一定的变化,也就是折合成每平方米售价约5.7万元,所以并不会影响大家的实际财富。


    而对于已经办过房产证的老房子来说,一般情况下大家的房产证上面都会写明建筑面积和实际套内面积,所以交易的时候,只要根据实际套内面积进行交易就可以了,如果房产证上并没有实际写明套内面积的话,相信房地产部门也会在交易过程中对这个面积进行一个明确的界定,不会对大家的日常生产生活产生什么明显的影响。



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    取消公摊面积导致房价上涨?


    《新华每日电讯》曾评论指出:公摊面积问题积弊已久,越涨越多的公摊面积实质上已经侵占百姓的利益,也损伤了市场经济的公平与公正。近几年,为回应民众诉求,广州、北京等地也开始出现按套内建筑面积计价的探索。人们期待着相关职能部门在研究房产调控政策之时,能正视公摊面积乱象,探索更科学、合理的计价方式,切实保护百姓权益。


    而对于大众而言,取消公摊面积是否会对房价造成影响也多有讨论。


    上海中原地产市场分析师卢文曦指出,“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”对购房者而言,只是计价方式有所改变,对房价并不会产生太大影响。


    江瀚称,自从国家对房地产从严调控之后,房子是用来住的,不是用来炒的,已经成为房地产的一个主基调。所以各地也都相继出台了对房地产限价的调控措施,此次新规的出台,将有可能对原先的房地产每平米限价进行一定的突破,这个时候就需要各地监管部门密切关注,严防房地产开发商在进行建筑面积与使用面积切换的时候,对原先的房子进行变相涨价的行为,从原则上来看,应该保持这一个房屋总价不变,使用面积与建筑面积切换的一个思路进行。



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    套内面积计价对谁影响最大?


    中原地产首席分析师张大伟分析指出,是否套内计价政策对于购房者实际购房成本基本无影响,主要影响的是部分打着政策擦边球卖低得房率房子的开发商。另外,对于购房者而言,物业费等因为建筑面积衍生的收费也有可能降低。


    张大伟称,公摊面积并不是越小越好,不计入面积价格,意味着开发商同样可以提高套内单价,另外如果开发商过度挤压公摊,会导致社区品质下调,包括楼道、会所、大堂等公共面积缩水。


    对于购房者而言,张大伟称,套内面积计价影响最大的是期房销售,对于现房和二手房,购房者更容易计价。从套内计算价格看,全国已经有重庆等个别城市落地,的确更有利于购房者,对于开发商而言减少了灰色利益。



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    取消公摊面积意义在哪?


    江瀚表示,取消公摊面积的意义在于,一是杜绝房地产开发商通过建筑面积与使用面积之间不同来获取不当利润。二是让所有人真正能够享受到你买房所使用的面积,就是你买房的面积,避免出现我花大价钱买了100平米的房子,实际上居住的只有70平米的这种尴尬境地。


    不过,此前业内也有不少观点认为,对未来房产税的出台进行一定的铺垫。


    张大伟也表示,羊毛出在羊身上,如果出台套内计价模式,需要考虑之前已经入市的项目如何衔接的政策。从未来趋势看,国内有很多独有、少有的房地产交易现象,比如公摊计价、期房销售、二手房双边代理,这些都随着房地产市场发展有改变的可能性。


    以下是相关问题10问。


    1 这一规定是怎么出炉的?


    答:受住房和城乡建设部委托,2016年中国建筑科学研究院有限公司在现行《住宅建筑规范》的基础上,牵头承担了《住宅项目规范》的起草任务。中国建筑科学研究院有限公司组织国内14家建筑设计、施工、研究、高校等单位组成起草组,经过两年多的研编,目前已完成了《住宅项目规范(征求意见稿)》。2019年2月18日,包括该规范在内的38项工程建设规范一并公开征求社会意见。


    2 为何要做这一规定?


    答:一是与国际接轨,二是解决区域差别。


    中国建筑科学研究院有限公司相关负责人24日接受新华社记者采访时表示,“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”这一条款的提出,主要考虑是从技术角度规范住宅面积的计算规则。在规范起草过程中,对国际国内住宅面积计算做法进行调研,按套内使用面积计算是国际通行做法,而我国住宅面积计算方式主要采用建筑面积或套内建筑面积。按照《国务院关于印发深化标准化工作改革方案的通知》中“提高标准国际化水平”要求,为了提高我国工程建设标准与国际通行做法的一致性程度,此次规范征求意见稿中拟将住宅交易的面积统一按套内使用面积计算。


    该负责人说,这一做法可以解决两个方面问题:一是解决套内建筑面积相同而住户使用面积不同的问题。由于我国地域差异大、住宅结构类型多等因素,造成住宅墙体厚度不同,导致套内建筑面积相同的情况下,而套内实际可使用面积不同。二是解决住户使用面积不透明的问题。按套内使用面积进行计算易于住户自行测量,实现“所见即所得”。而按套内建筑面积计算,在没有专业支撑的情况下难以做到。可以说,从技术角度明确按套内使用面积交易,一定程度上有利于消费者权益的保护。


    3 建筑面积和套内使用面积有何区别?


    答:根据现有技术规范和规定,在房屋面积上有三个概念:


    建筑面积=套内建筑面积+公摊建筑面积。


    套内建筑面积=套内房屋使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积。


    套内使用面积=室内实际能使用的面积


    4 当前房屋交易如何定价?


    答:早在2011年,国家发改委关于发布《商品房销售明码标价规定》的通知(发改价格〔2011〕548号)中第八条已经作出明确规定:商品房销售明码标价实行一套一标。商品房经营者应当对每套商品房进行明码标价。按照建筑面积或者套内建筑面积计价的,还应当标示建筑面积单价或者套内建筑面积单价。


    也就是说,现在新房销售要确定该套房屋的总价,然后在根据建筑面积和套内使用面积分别计算单价。但一般在销售过程中,销售方提供的报价大多是建筑面积单价和总价,一般不会主动告知购房者套内面积单价等信息。


    而二手房销售一般也类似新房销售过程,交易双方协商过程中最重要的环节是确定总价。


    5 该规定会立即执行吗?


    答:不会,还需要经过相关部门批准。


    中国建筑科学研究院有限公司相关负责人说,标准公开征求意见是标准化法规定的必要程序,对提高标准的科学合理性十分重要。《住宅项目规范》涉及到人民群众切身利益,对此次征求意见收集到的意见和建议,中国建筑科学研究院有限公司一定会高度重视,认真对待,深入分析研究,加强协调沟通,修改完善相关内容,并做好进一步征求意见和专家审查,经住房和城乡建设部进行政策性、完整性、适用性和技术水平审核把关后,按程序批准发布。


    6 未来这一规定执行后,还存在公摊面积吗?


    答:当然存在,难道未来的房子不需要电梯和楼道了?


    所谓公摊面积,即由整栋楼的产权人共同所有的公用部分建筑面积,主要包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道等公用区域,以及各种为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积。


    这些之中有可以去掉的地方,但肯定不能全部去掉,否则居住环境从何谈起?


    7 现在有没有地方采用套内面积计价?


    答:有,重庆。


    2002年6月,重庆人大常委会通过了《重庆市城镇房地产交易管理条例》,以地方法规的形式,首次对商品房的计价方式作出明确规定和要求:商品房现售和预售,以套内建筑面积作为计价依据,商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。


    8 对房价有影响吗?


    答:不能说没有一点影响,但在诸多可以实际影响房价的因素之中,这个技术规范的影响要小得多。


    如上所述,按照国家发改委规定,商品房销售明码标价实行一套一标。商品房经营者应当对每套商品房进行明码标价。按照建筑面积或者套内建筑面积计价的,还应当标示建筑面积单价或者套内建筑面积单价。


    换言之,房地产开发企业在取得预售证时,每一套房子的总价就已经确定,无论是按建筑面积计价,或者是按套内使用面积计价都不会影响总价。


    因为房屋的套内使用面积一般要小于房屋建筑面积,所以在总价确定的情形下,如以套内使用面积计算单价,则势必要高于建筑面积单价。


    当然,如果未来采用套内使用面积计算单价,那还要对以前交易房屋的价格进行重新换算,否则对房价统计会造成混淆。http://suo.im/6oYofz


    9 对购房者有何影响?


    答:能帮助购房者更清楚地了解一套房子的实际使用面积到底有多大,现在虽然在购房合同和房本中都要注明该房屋的建筑面积和套内使用面积,但因为目前在房屋交易协商中各方谈及的单价基本都是按照建筑面积计算的,购房者更多会重视建筑面积和单价,而特别容易忽略套内使用面积的大小。


    这种情况下,一些购房者会产生房子实际面积比预期“更小”的感觉,进而容易造成买卖双方的纠纷。而如果全部以套内使用面积交易并计价,购房者会更直观了解该房屋的实际大小,进而减少一些交易纠纷。


    10 这一规定执行后,就杜绝开发商“偷面积”吗?


    答:不太可能。当前涉及房屋面积的购房纠纷中,如果是实际的套内使用面积与房本上所列套内使用面积数据不符,这属于合同欺诈问题,即便未来在交易环节变成以套内使用面积计价,也无法杜绝这种房地产开发企业在设计环节就故意而为的缺斤少两。


    而如果是购房者买房时过度关注总价和建筑面积单价,而忽略了套内使用面积,随后发现套内使用面积过小,与预期不符,但购房合同和房本上的相关数据都没有问题,这种情况下如何处理?


    这类纠纷可能较难界定责任,可能有销售方没有尽到告知义务的责任,但购房者也应该在下单前更多了解房屋的相关信息。


    《房地产财税答疑精选---房地产企业期间费用核算》


    《一文看懂住宅按套内面积交易如何影响楼市》


    精彩来源《九鼎财税说》


    作者/九鼎财税


    九鼎财税

  • TA的每日心情
    难过
    2017-10-26 09:52
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    [LV.9]以坛为家II

    发表于 2019-3-7 11:58:34 |显示全部楼层
    谢谢无私分享

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