房地产企业出租涉税风险揭秘

银河飞雪

房地产企业出租涉税风险揭秘

《九鼎财税说》上次文章提到，当前房地产企业销售形势暂时放缓，部分房地产企业从资金回流的角度考虑，临时把开发产品对外出租，我们除了关注出租开发产品不小心成为旧房的土地增值税风险，还要关注出租涉及其它税种的风险。

九鼎房地产企业拟对外出租项目中的集中商业，目前拟定的出租方案如下：承租人如一次性签订租赁合同12个月，一次性预付租金540万元，折合每月租金45万元，可送免租期6个月。

我们帮着企业分析下个中涉税风险。

（一）增值税

大家知道，按照《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第86号）第七条规定，纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发）第十四条规定的视同销售服务。即免租期不缴纳增值税，没有增加增值税及附加的税收负担。

实践中，存在部分房地产公司企业为了弥补物业公司亏损，先把物业低价出租给物业公司，再由物业公司高价转租的情形。

如果出租方属于小规模物业公司，则需要注意身份的风险。

仍然按照上述租金，如果物业公司一次性向第三方收取了540万元房租，按照《财政部、税务总局关于建筑服务等营改增试点政策的通知》（财税[2017]58号）第二条规定，《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号印发）第四十五条第（二）项修改为“纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”，年度收入超过500万元，身份有变为一般纳税人的风险。而物业公司最大的成本为人工，不能取得增值税进项，将导致增值税税负增加。

（二）房产税

除了增值税，还要考虑房产税。因为房产一旦投入使用，必须有一方缴纳房产税，要么从租要么从价。

即要么按照《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2009]128号）第一条规定“无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税”，由承租人代缴；要么按照《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）第二条规定“对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的”，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

从房产税的角度考虑，我们可以建议企业去掉免租期，折合企业收取租金540万元，出租18个月，折合每月租金30万元。

（三）企业所得税

企业所得税同样有需要注意的地方。

《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函〔2010〕79号）第一条规定：根据《实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。

条款中一个“可”字，出租方提前收取租金，出租企业在税务处理时可以选择一次性确认收入，也可以选择分期确认。如果分期确认，则可以起到递延纳税的作用，尤其在当前资金压力山大的时候，可谓“你不理财、财不理你”。

瞧，简单的出租业务，隐藏着这么多涉税风险；税收筹划不仅可以节税避税，还可以规避涉税风险。