房地产答疑精选——房地产资金拆借风险与应对

银河飞雪

问题一：请问牛老师，我们是一家集团公司，旗下有多个房地产企业，有一个建筑公司，我们老板经常让我们将房地产企业销售回笼资金无偿转借给关联房地产企业使用，请问有什么风险吗？

【答复】

当前，部分房地产企业因为大环境影响，销售形势不景气，难免存在资金的压力，为了生存，房地产企业八仙过海、各显神通，通过各种方式融资找钱。

您提的这个问题其实属于房地产企业无偿将资金让渡给关联方使用的涉税问题，应该说营改增后，有很大的风险。

房地产企业将销售回笼资金转借给关联方使用，依据财税〔2016〕36号文件附件1《销售服务、无形资产、不动产注释》判定，属于“贷款服务”，对收取的利息，依据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》文件相关规定，应缴纳增值税，税率为6%；并依据企业所得税相关政策对收入征收企业所得税。

房地产营改增后，房地产企业将销售回笼资金转借给关联方使用，依据《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号印发）附件1——《销售服务、无形资产、不动产注释》判定，属于“贷款服务”，对收取的利息，依据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》文件相关规定，应缴纳增值税，税率为6%；并依据企业所得税相关规定，对收入征收企业所得税。

对于贵公司，无偿将资金让渡给关联公司使用的行为，应按照视同销售处理。

经常还存在另外一种情况，即企业确实向关联方收取了利息，但是利息低于市场利率。依据《营业税改征增值税试点实施办法》第四十四条规定，纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者发生本办法第十四条所列行为而无销售额的，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额：

①按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定；②按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。

《中华人民共和国税收征收管理法》第三十六条规定，企业或者外国企业在中国境内设立的从事生产、经营的机构、场所与其关联企业之间的业务往来，应当按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用；不按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用，而减少其应纳税的收入或者所得额的，税务机关有权进行合理调整。

若借贷双方存在关联关系，税务机关有权核定其利息收入并缴纳增值税和企业所得税。

但是对于企业所得税，依据《特别纳税调整实施办法（试行）》（国税发〔2009〕2号） 第三十条规定，实际税负相同的境内关联方之间的交易，只要该交易没有直接或间接导致国家总体税收收入的减少，原则上不做转让定价调查、调整。

因此，企业需要重点关注增值税风险。

【政策依据】

（1）征收依据

《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）第一条规定，在中华人民共和国境内（以下称境内）销售服务、无形资产或者不动产（以下称应税行为）的单位和个人，为增值税纳税人，应当按照本办法缴纳增值税，不缴纳营业税。

销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产，有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。

（2）贷款服务

财税〔2016〕36号附件1《销售服务、无形资产、不动产注释》

贷款，是指将资金贷与他人使用而取得利息收入的业务活动。

各种占用、拆借资金取得的收入，包括金融商品持有期间（含到期）利息（保本收益、报酬、资金占用费、补偿金等）收入、信用卡透支利息收入、买入返售金融商品利息收入、融资融券收取的利息收入，以及融资性售后回租、押汇、罚息、票据贴现、转贷等业务取得的利息及利息性质的收入，按照贷款服务缴纳增值税。

（3）视同销售

财税〔2016〕36号附件1

第十四条下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：

（一）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

（4）纳税调整

第四十四条规定，纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者发生本办法第十四条所列行为而无销售额的，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额：

①按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。

②按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。

③按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：组成计税价格=成本×（1+成本利润率）。成本利润率由国家税务总局确定。

问题二：另外，当房地产企业没有回笼资金时，老板会要求建筑公司以房地产公司土地抵押，从银行借款，然后无偿转借给房地产公司用于开发，借款到期后由建筑公司支付利息。请问，这种情况A公司是否应调整相应的财务费用？如企业没有调整的，税务机关是否有权责令企业调增应税所得额？

【答复】

这个问题实际上属于将银行借款无偿让渡他人使用的涉税问题。

企业将银行借款无偿转借他人，实质上是将企业获得的利益转赠他人的一种行为，因此税务部门有权力按银行同期借款利率核定其转借收入，并征收增值税。《中华人民共和国企业所得税法》第八条规定，企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。

据此，建筑公司将银行借款无偿让渡给房地产公司使用，所支付的利息与取得收入无关，应调增应税所得额。

【解决思路】

对于贵公司，企业规模较大，为了统筹管理资金、增加资金利用效率、降低关联方拆借资金增值税风险，建议企业充分利用资金“统借统还”模式。

目前企业集团办理的障碍已经取消。2018年8月17日，市场监管总局出台《关于做好取消企业集团核准登记等4项行政许可等事项衔接工作的通知》（国市监企注〔2018〕139号）文件，第一条明确，企业不需要再办理企业集团核准登记和申请《企业集团登记证》。

取消企业集团核准登记后，各地监管部门将通过强化集团母公司的信息公示，加强对企业集团的后续监管。集团母公司应当将企业集团名称及集团成员信息通过国家企业信用信息公示系统的“集团母公司公示”栏目向社会公示。