转让旧房土地增值税的处理

银河飞雪

当前，房地产企业销售形势暂时放缓，部分房地产企业从资金回流的角度考虑，临时对外出租，需要指出，新房和旧房土地增值税计算有所不同，我们一起分析下企业转让旧房时土地增值税的处理。

《财政部、国家税务总局关于土地增值税-些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）指出，新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。

使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定，部分地方新旧房判定标准见附件。

（一）有评估价格

《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第十条规定，企业转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。

旧房及建筑物的评估价格，按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）规定，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

土地增值额计算公式如下：

土地增值额=出售房地产取得的收入-取得土地使用权时所支付的价款-房产评估重置价*成新率-销售税金

注意，对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。

（二）有发票无评估价格

对于企业外购的商品房转让旧房时，如果有发票，处理方式则不同。

《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第二条“关于转让旧房准予扣除项目的计算问题”规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

《关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年70号）第六条补充，营改增后，计算方法如下：

（一）提供的购房凭据为营改增前取得的营业税发票的，按照发票所载金额（不扣减营业税）并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

（二）提供的购房凭据为营改增后取得的增值税普通发票的，按照发票所载价税合计金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

（三）提供的购房发票为营改增后取得的增值税专用发票的，按照发票所载不含增值税金额加上不允许抵扣的增值税进项税额之和，并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

土地增值税扣除项目=发票所载金额×[1+（转让年度-购买年度）×5%]）+与房地产转让有关税金+与房地产转让有关费用。

其中，年数的确定按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。

（三）无评估价格无发票

《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）明确，对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第35条的规定，实行核定征收。

核定征收时，分为核定税率和核定成本两种，但一般情况下核定税率。如《山东省财政厅 山东省地方税务局关于土地增值税有关问题的通知》（鲁财税[2007]35号）第二条第二款“对纳税人转让旧房及建筑物，既不能提供评估价格，又不能提供购房发票的，可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第35条的规定，暂按旧房及建筑物转让价格0.5%的比例，核定征收土地增值税”。

总之，企业处理旧房时，具体怎么计算缴纳土地增值税，如果有的选择，需要进行测算比较。

附件：开发企业新旧房的判定标准

1.《湖南省财政厅湖南省地方税务局关于土地增值税新旧房界定问题的通知》（湘财税[2015]13号）规定，新建非商品房取得房屋所有权证后、新建商品房实现销售（或视同销售）取得房屋所有权证（或办理房屋产权登记）后，即为旧房，转让时按照旧房的有关规定征收土地增值税。

2.《湖北省财政厅、省地方税务局转发关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（鄂财税发[1995]544号）规定，凡是建成未交付使用的房产均属新建房；凡是已经交付使用，不论时间长短或磨损程度大小，均属旧房。

3.《上海市财政局 地方税务局转发财政部、国家税务总局<关于土地增值税一些具体问题规定的通知>及本市具体补充规定》（沪地税地[1995]38号）规定，新建商品房未投入使用，三年以内也未出售的，可以按新建房的实际成本费用扣除，计征土地增值税；如超过三年出售的，均按旧房重新评估价格扣除，计征土地增值税。新建房投入使用在一年以上或达到磨损程度3%左右的均属旧房，在转让时均按评估价格扣除，计征土地增值税。

4.《广西壮族自治区财政厅、自治区国家税务局、自治区地方税务局转发财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（桂财税字[1995]第28号）规定：凡房屋建成后至第一次办理产权证完毕，这段时间属于新建房，如再办理产权转移的，不论时间长短与磨损程度如何，一律视为旧房。