答疑精选——分期开发项目土增税清算方法

银河飞雪

分期开发的房地产项目，如何进行土地增值税的清算?

【答复】

《土地增值税暂行条例实施细则》第八条对土地增值税的计算单位作了原则性的规定：“土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算”。依据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187)号文件规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

综合上述规定，土地增值税的清算单位按以下原则确定：

(1)国家有关部门审批的房地产开发项目为单项工程的，以该单项工程为清算单位；国家有关部门审批的开发项目需要分期开发建设的，则应以分期开发的建设项目为清算单位。

(2)企业会计确定的成本核算对象的范围与国家审批的房地产开发项目不一致的，如果成本核算对像小于审批项目，应以会计确定的成本核算对象为清算单位；如果会计确定的核算对象大于审批项目，那么按审批项目为清算单位，应划分合并项目的收入，同时将会计合并核算的成本对象按照一定的标准划分扣除项目，分别进行清算。

(3)国家有关机关审批为一个开发项目，但是分期开发完成的，如果分期开发多个项目的，且会计核算对象为多个成本项目的，应以每个项目为一个清算单位；如果会计核算为一个成本对象，并且结构、用途、位置、开发起止时间大体一致的，可以作为一个清算单位；如果会计核算为一个成本列象，但是各单项建筑结构、用途、地理位置、开发起止时间不同的，也应分别划分为几个清算单位。

以上仅供参考。

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