房地产答疑精选（11月7日）

银河飞雪

问题一：最近房地产销售形式不太理想，我们企业通过买一赠一的形式销售房地产，即买房子送储藏室，请问发票应该如何开具、合同应该如何签订？

【答复】

对于该业务，需要规避被认定为视同销售的风险，同时注意各税种间的区别：

增值税，《国家税务总局关于折扣额抵减增值税应税销售额问题通知》（国税函〔2010〕56号）文件明确，销售额和折扣额在同一张发票上的“金额”栏分别注明，可按折扣后的销售额征收增值税。

企业所得税，《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函[2008]875号）第三条规定，企业以买一赠一等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。

因此，实务处理中，假定房子100万元，储藏室10万元，我们通过举例说明：

（1）签订合同时应约定：合同价款合计100万元（含储藏室）

（2）开发票时，通过三行列示，金额如下：

（3）账务处理时，按照875号文件规定进行价格分摊，分别确认两个产品的收入金额，即

房子=100/(100+10)*100=90.91万元

储藏室=100/(100+10)*10=9.09万元

按照上述处理，即便于向税务机关解释，也避免了储藏室在后期被认定视同销售，补征税款的风险。

问题二：我们是一家房地产企业，转让了一个未完工的在建工程项目，这个项目适用增值税一般计税方法。请问，对应的土地价款是否可以扣除？

【答复】

依据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）文件第四条、第五条精神，房地产开发企业一次性转让适用一般计税方法的尚未完工在建工程，应以取得的全部价款和价外费用，一次性扣除向政府部门支付的土地价款后的余额计算缴纳增值税。

此处的支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。

问题三：我们是房地产企业，现在拟以名下土地对外投资参股其他公司，是否应缴纳增值税？

【答复】

根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)第十条的规定，销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产，第十一条规定，有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。

因此，企业将不动产、无形资产对外投资，取得被投资方股权的行为，属于有偿转让不动产、无形资产，应按规定征收增值税。

问题四：房地产企业与设计公司签订了设计合同并已缴纳印花税，但因为设计方案达不到我们企业要求，故合同中途终止，请问能否申请印花税退税？

【答复】

《中华人民共和国印花税暂行条例》（国务院令第11号）第七条规定：“应纳税凭证应当于书立或者领受时贴花。”

《国家税务局关于印花税若干具体问题的规定》（国税地字[1988]第25号）文件规定：“依照印花税暂行条例规定，合同签订时即应贴花，履行完税手续。因此，不论合同是否兑现或能否按期兑现，都一律按照规定贴花。”

孙炜财税课堂

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