孙炜财税课堂 作者/牛鲁鹏
明修栈道,暗渡陈仓”,出自司马迁《史记淮阴侯列传》 ,为三十六计之一。
本计的特点是,将真实的意图隐藏在不令人生疑的行动的背后,将奇特的、非一般的、非正规的、非习惯的行动隐藏在普通的、一般的、正规的、习惯的行动背后,迂回进攻,出奇制胜。“明修栈道”表示公开的行动,“暗渡陈仓”表示隐藏的真实意图。
在房地产开发业务中,开发商为了实现某种目标,也经常存在着“明修栈道,暗渡陈仓”的行为。
但是实施前,应分辨真伪、避免赔了夫人又折兵,以转让公司股权方式销售不动产的行为,可能就是其中一例。
以转让公司股权方式销售不动产的行为,是指房地产企业为了降低开发产品交易环节税负,变通交易方式,操作思路如下:
(1)房地产开发商注册多个公司
(2)这些公司作为法人股东,共同出资设立项目开发公司
(3)待开发产品建设完成,项目公司不直接销售不动产,而是把开发产品分配给出资的公司
(4)开发商向意向买受人转让公司全部股权,从而间接实现销售不动产的目的。
理想很丰满、现实却很骨感,看似逻辑性很强的方案却不堪推敲。
原因在于,把开发产品分配给股东环节,是否要办理不动产权属转移登记,如果办理至法人股东名下,涉税分析如下:
1.项目公司
(1)缴纳增值税
营改增后,增值税暂行条例实施细则尚未修改,所以暂且引用现行条款。
中华人民共和国增值税暂行条例实施细则 第四条 单位或者个体工商户的下列行为,视同销售货物:(七)将自产、委托加工或者购进的货物分配给股东或者投资者;
(2)缴纳土地增值税 关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 国税发[2006]187号 三、非直接销售和自用房地产的收入确定 (一)房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认: 1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定; 2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
(3)缴纳企业增值税 房地产开发经营业务企业所得税处理办法 国税发[2009]31号 第七条 企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为,应视同销售,于开发产品所有权或使用权转移,或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。确认收入(或利润)的方法和顺序为:
(一)按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定; (二)由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定; (三)按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,
具体比例由主管税务机关确定。
2.法人股东 缴纳契税。 综上,可以整理表格如下:
我们知道,房地产正常销售开发产品时,要缴纳如下税种:
对比发现,向股东——法人公司分配开发产品时,并没有减少哪一个税种。
说到这里,也许会有人说,我向股东分配时,完全可以不办理权属转移登记,等意向买受人支付公司收购对价后,再为其办理过户。 且不说小小业主能否有精力研究明白买到的究竟是个什么玩意,即使明白股权是怎么回事,
他是否有勇气通过这种方式完成不动产交易,要知道,前一段时间恒大健康与贾跃亭股权纷争尚未尘埃落定,恒大健康10月7日发布公告,贾跃亭已向香港仲裁中心提出仲裁,要求撕毁双方所有协议。许多人再购买股权时会投鼠忌器。
即使股权是干净的,他是否担心能否顺利拿到开发产品?是否会担心未来项目公司注销清算的繁琐手续?
话说回来,即使以上的股权问题都不存在,股权转让时,还是会有些涉税的问题:
(1)尽管股权转让不属于增值税征税范围不涉及增值税,但是否涉及土地增值税?毕竟国税函[2000]687号文件利剑高悬。 如果你说国税函[2000]687号文件历史太久远,还有股权转让价格是否和不动产价格相等?如果相等,就又绕不开土地增值税国税函[2009]387号文件。
国家税务总局关于土地增值税相关政策问题的批复 国税函[2009]387号 鉴于广西玉柴营销有限公司在2007年10月30日将房地产作价入股后,于2007年12月6日、18日办理了房地产过户手续,同月25日即将股权进行了转让,且股权转让金额等同于房地产的评估值。因此,我局认为这一行为实质上是房地产交易行为,应按规定征收土地增值税。
如果通过合理操作平价转让,避开土增税、企业所得税,是不是双方还要缴纳印花税?
这一趟下来,惊奇的发现,没有少缴啥税啊。
有道是,理想很丰满,现实很骨感,“明修栈道,暗渡陈仓”不是万能的,至少以转让公司股权方式销售不动产节税的目标是不可行的。除非希望通过这种操作,规避部分城市对个人限购的规定,那就另当别论。
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