案例揭秘清算单位和成本分摊对土增税的影响

银河飞雪

房地产企业在开发过程中，税收成本已经和土地成本、开发成本并列成为三大成本。古人云，开源节流，当前，房地产销售形势不再乐观，合理合法降低税收成本将再一次被提上日程。

下面是牛老师之前服务的一个案例，因该项目早已清算完毕，且项目公司已经成功注销，我们拿出来分享，谨以此案例揭示清算单位和成本分摊对税负的影响，内容根据真实案例进行了删减。

一、清算单位

按照项目开发进度规划，目前A地块现在还没有报批报建，因为A地块只有一张土地使用证，根据《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第一条“土地增值税的清算单位”规定，如果A地块一次性报批报建（以下简称为“整体报建”），且取得一张《建设工程规划许可证》，未来土地增值税清算时可以一次性清算。

关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知

国税发[2006]187号

一、土地增值税的清算单位

土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

而如果按照企业的规划，要分为三个批次报批报建（以下简称为“分批报建”），各开发产品区域分布见下图3：

第一批：自住房；

第二批：商业；

第三批：商业办公；

图3.A地块开发产品区位图

  需要说明的是，根据《北京市地方税务局关于土地增值税清算管理若干问题的通知》（京地税地[2007]325号）文件规定，如果分三次报批报建，未来土地增值税清算时，税务机关可以要求分三次进行土地增值税清算，且土地成本须按照分别报批报建时的面积拆分。

北京市地方税务局关于土地增值税清算管理若干问题的通知

京地税地[2007]325号

四、对于一个房地产开发项目，在开发过程中分期建设、分期取得施工许可证和销售许可证的，主管地方税务机关可以根据实际情况要求纳税人分期进行清算。

综上所述，报建方式对土地增值税清算分期影响巨大，在税负测算时，我们将分别按照整体报建、分批报建两种模式展开，并进行税负对比。

二、土地成本的分摊

（一）整体报建

按照政策规定，如果整体报建，原则上未来可以一次性土地增值税清算。

根据项目综合经济指标显示，除公共配套设施外，可售开发产品可分为计容面积和非计容面积如下表9，不计容的地下开发成品是否分摊土地成本，国家税务总局和北京市地方税务局没有明确的规定，因此在计算土地成本分摊时，将按照如下两种思路展开：

（1）土地成本由地上可售面积分摊，（2）土地成本由全部可售面积分摊。

1.土地成本由地上可售产品分摊

本方案中土地成本仅由地上可售产品，包括自住房、办公、商业三者分摊，商业地下室、地下车库仅参与分摊建安成本，同时自住房、办公、商业也分摊建安成本。

此种情况下，按照组合不同，共有三种方案：

1、方案一：五个清算对象

五个可售开发产品分别作为一个清算对象，即自住房、办公、商业、地下室、地下车库；

2、方案二：两个清算对象

根据《北京市地方税务局关于明确土地增值税有关问题的公告》（北京市地方税务局公告2013年第8号）文件第二条规定，开发项目中包含多种类型房屋的，区分为普通住宅和其他商品房两类分别计算增值额。因此，土地增值税清算时，将分为：

（1）普通住宅：自住房；

（2）其他：包括办公、商业、地下室、地下车库共四个开发产品

北京市地方税务局关于明确土地增值税有关问题的公告

北京市地方税务局公告2013年第8号

二、纳税人进行房地产开发项目土地增值税清算时，开发项目中包含多种类型房屋的，应按照《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第一条、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第一条的规定，区分为普通住宅和其他商品房两类分别计算增值额。

3、方案三：三个清算对象

（1）普通住宅，即自住房独立作为一个清算对象；

（2）其他房产：包括办公、商业两个开发产品；

（3）其他：包括地下室、地下车库两个开发产品；

2.土地成本由全部可售部分分摊

本方案中土地成本、建安成本均由五个开发成品分摊。

清算思路同（一）“土地成本由计容可售部分分摊”，同样分为三个清算方案。

（二）分批报建

按照报建的次数不同，要清算三次。

第一批：一个清算对象—自住房；

第二批：两个清算对象，（1）商业，（2）商业地下室；

第三批：两个清算对象，（1）办公，（2）地下车库；

清算时，同样分为：

1、土地成本由计容可售部分分摊。

2、土地成本由全部可售部分分摊。

三、开发成本的分摊

根据土地增值税相关政策规定，开发成本分摊时，一般可以采用建筑面积法、占地面积法、预算造价法、直接成本法以及其他合理方法分摊。

结合项目的实际情况，我们采用如下分摊方法：

（1）预算造价法，根据企业对每栋楼的工程预算计算对应的开发成本。

（2）建筑面积法，按照整体报建的方式，根据建筑面积分摊建安成本，即采用建筑面积法。

四、测算结果对比

综上结合土地成本和建安成本分摊方式，我们共运用八种测算方案。测算过程从略。

根据测算，各个方案结果对比如下：

五、税负优化思路和筹划方向

……（此部分略）

最后要说的是，每一个项目都有独特性，切勿生搬硬套。偷税有风险，筹划也要谨慎，应严格以税法为准绳，在合规范围内创新思维。

http://suo.im/4pPVTa

llfc

好文章！！！！！

tang-tang

谢谢老师的无私分享

银河飞雪

tang-tang 发表于 2018-10-19 09:58
谢谢老师的无私分享