政策性搬迁涉税政策梳理

银河飞雪

旧城改造中，经常涉及搬迁业务。根据性质不同又分为政策性搬迁和非政策性搬迁，非政策性搬迁包括企业自行搬迁或商业性搬迁等。今天我们对政策性搬迁涉税问题进行简要分析。

企业政策性搬迁，是指由于社会公共利益的需要，在政府主导下企业进行整体搬迁或部分搬迁。企业由于下列需要之一，提供相关文件证明资料的，属于政策性搬迁：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照《中华人民共和国城乡规划法》有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

对于符合上述条件的政策性搬迁，土地使用者收到的各种收入，各税种税务应做如下处理。

一、增值税

（1）《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》（财税[2016]36号文件印发）第一条第（三十七）款规定了，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者，免征增值税。

（2）土地使用者归还土地使用权时，对于其取得的建筑物、构筑物的补偿收入，属于转让不动产的应税行为，应按照《国家税务总局关于发布<纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第14号）第三条规定处理。

（3）更多流转税分析，请见2018年8月22日刊发于微信公众号《孙炜财税课堂》的《地上建筑物补偿费征收增值税浅析》文章。

二、土地增值税

（1）《土地增值税暂行条例》第八条第（二）项规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。

（2）《土地增值税暂行条例实施细则》第十一条补充，具体是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。

因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。

（3）《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）解释：因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民，而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。

（4）符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予

征收土地增值税。

三、企业所得税

（1）《企业政策性搬迁所得税管理办法》（国家税务总局公告2012年第40号）文件规定，企业在搬迁期间发生的搬迁收入和搬迁支出，可以暂不计入当期应纳税所得额，而在完成搬迁的年度，对搬迁收入和支出进行汇总清算。计算公式如下：

企业的搬迁所得=企业的搬迁收入-搬迁支出

（2）《关于企业政策性搬迁所得税有关问题的公告》（国家税务总局公告2013年第11号）补充规定，凡在2012年10月1日后签订搬迁协议的，企业重建或恢复生产过程中按规定购置的各类资产，不可以作为搬迁支出，从搬迁收入中扣除。

（3）企业搬迁完成当年向主管税务机关报送企业所得税年度纳税申报表时，应同时报送《企业政策性搬迁清算损益表》及相关材料。对于发生政策性搬迁纳税调整项目的企业，应在完成搬迁年度及以后进行损失分期扣除的年度填报年度申报表（A类）的附表A105110《政策性搬迁纳税调整明细表》。

（4）需要注意的是，企业就政策性搬迁过程中涉及的搬迁收入、搬迁支出、搬迁资产税务处理、搬迁所得等所得税征收管理事项，单独进行税务管理和核算。

不能单独进行税务管理和核算的，应视为企业自行搬迁或商业性搬迁等非政策性搬迁进行所得税处理。

四、个人所得税

（1）标准内

《财政部 国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税[2005]45号）第一条规定，对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。

（2）超标准

对于超标准的，国家税务总局规定不够明确，我们可以参见部分地方规定，例如《大连市地方税务局关于明确动迁补偿收入征收个人所得税等若干政策问题的通知》（大地税函[2008]253 号）文件规定，个体工商户、个人独资企业和合伙企业取得的政府规定标准内的动迁补偿收入免征个人所得税，超标准的部分计征个人所得税。

（3）经营性所得

根据《大连市地方税务局关于明确个人所得税征收管理若干具体问题政策适用的通知》（大地税函[2009]211 号），个人（含自然人和个体工商户）、个人独资企业和合伙企业因搬迁等原因取得的对生产经营收益性质的补偿金，属于经营性所得，应当按照“个体工商户生产、经营所得”项目征收个人所得税。

五、契税

《财政部 国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》（财税〔2012〕82号）第三条规定：市、县级人民政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税；

购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。

居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税；缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。

总之，搬迁业务较为复杂，我们建议纳税人对收到的各类收入应慎重处理。

原文链接：http://suo.im/4pJA6P

作者/牛鲁鹏

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