房地产开发施工用水节税策略揭秘

银河飞雪

房地产企业在项目开发时，需要为施工企业提供水利、电力，而水、电户头一般为开发企业。

因为电力供需双方均属于法定税率，而自来水公司可以采用简易计税，所以水费的税务处理一直困扰着开发企业。目前房地产提供水利一般有两种常用模式，在开发项目采用一般计税时，究竟哪种模式更加节税，我们通过测算揭秘。

一、水费计入总产值模式

即开发企业与建筑施工企业签订总包合同，合同条款约定，水费由建筑施工企业承担。

【举例说明】

开发企业发包一工程，预计工程施工900万元，水电费100万元，签订的施工合同总额1000万元。

（1）开发企业

开发企业收到自来水公司水费通知单，自行缴纳水费100万元。

结合《财政部 国家税务总局关于部分货物适用增值税低税率和简易办法征收增值税政策的通知》（财税[2009]9号）、《财政部 国家税务总局关于简并增值税征收率政策的通知》（财税[2014]57号）文件规定，一般纳税人销售自产的自来水，可选择按照简易办法依照3%征收率计算缴纳增值税。

如果是房地产一般计税项目，则可以取得税率为3%的增值税专用发票。

取得增值税进项税额=100/（1+3%）*3%=2.91万元

开发企业与施工企业进行结算时，扣除已经自行缴纳的水费，另外支付900万元。施工企业向开发企业开具10%的增值税专用发票，金额为1000万元。

取得增值税进项税额=1000/（1+10%）*10%=90.91万元。

此时，施工企业为了降低增值税，工程结算时，会要求开发企业对自来水按照转售处理，开具水费增值税专用发票，税率为10%。

开发企业转售时增值税销项税额=100/（1+10%）*10%=9.09万元

该模式下开发企业合计取得进项=自来水进项+建筑服务进项-自来水销项=2.91+90.91-9.09=84.73万元

二、水费不计入总产值模式

即开发企业与施工企业签订施工合同时，约定水费由开发企业直接缴纳。

引用上述案例，开发企业仍然发包以上工程，预计工程施工900万元，水电费100万元，该模式下签订的施工合同总额900万元。

开发企业收到自来水公司水费通知单，自行缴纳水费100万元。

取得增值税进项税额=100/（1+3%）*3%=2.91万元，

支付施工企业900万元工程款

取得增值税进项税额=900/（1+10%）*10%=81.82万元

该模式下，开发企业合计取得进项=自来水进项+建筑服务进项=2.91+81.82=84.73万元

对比两种模式测算结果，可以发现，如果双方对水电费约定为固定金额，不增加利润期望时，房地产企业支付的成本其实是一致的。

模式一的缺点是，如果施工企业与开发企业非关联方，在测算合同总金额时，一般会加入一定的利润率，水电费计入合同总价时，开发企业将多付出一部分成本。因此，这种模式适用于甲方、乙方为关联企业，或者在乙方在水电费中不追求赚取利润。

模式二的缺点是，水电费不计入总产值，乙方容易造成水电浪费，甲方需要加强现场的管理。

需要说明的是，部分开发企业采用模式一，希望清算的时候可以混水摸鱼，把从自来水公司取得的增值税发票计入成本。事实上，在土地增值税清算时，水电费是否重复计入成本将是税务机关一个检查重点。

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作者：牛鲁鹏

原文：http://suo.im/5gDzVv

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