【九鼎财税说】“房地产那些事”系列之土地使用税（二）

银河飞雪

文章转载公众平台《孙炜财税课堂》 作者/牛鲁鹏

管土地使用税是小税种，但是鉴于项目开发周期长，时间久了，也是一笔不小的费用。那么今天我和大家一起说一说房地产企业对土地使用税缴纳的起止时间。

一土地使用税缴纳起始时间

《国家税务总局关于通过招拍挂方式取得土地缴纳城镇土地使用税问题的公告》（国家税务总局公告2014年第74号）文件规定，通过招标、拍卖、挂牌方式取得的建设用地，不属于新征用的耕地。对于这类建设用地，根据《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税[2006]186号）第二条规定，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。而对于那些已经签订土地合同，政府却迟迟不能交付的土地，其土地使用税应对之策，可以参照微信公众号“孙炜财税课堂”之《房地产篇：“房地产那些事”系列之土地使用税》处理思路。

二土地使用税缴纳终止时间

《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2008]152号）第三条“关于房产税、城镇土地使用税纳税义务截止时间的问题”规定，纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。至于“房产、土地的实物或权利状态发生变化”具体指的是什么，国家税务总局并没有明确规定。有的地方自行出台了规定，大致分为如下几种标准：

1.签订销售合同《广西自治区地方税务局关于房地产企业城镇土地使用税纳税义务终止时间的通知》（桂地税字[2009]117号）规定，对房地产开发企业建造的商品房用地，在商品房出售之前，应依照规定征收城镇土地使用税；终止缴纳的时间应以商品房出售双方签订销售合同生效的次月起。

2.交房

（1）《青岛市地方税务局关于明确房地产企业商品房开发期间城镇土地使用税有关问题的通知》（青地税函[2009]128号）第二条规定，房地产企业开发商品房已经销售的，土地使用税纳税义务的截止时间为商品房实物或权利状态发生变化即商品房交付使用的当月末。此处的商品房交付使用，是指房地产企业将已建成的房屋转移给买受人占有，其外在表现主要是将房屋的钥匙交付给买受人。

（2）《安徽省地方税务局关于若干税收政策问题的公告》（安徽省地方税务局公告2012年第2号）第五条规定，房地产开发企业销售新建商品房的城镇土地使用税纳税义务截止时间，为房屋交付使用的当月末。房屋交付使用的时间为合同约定时间。未按合同约定时间交付使用的，为房屋的实物或权利状态发生变化的当月末。

3.办理产权证《河南省地方税务局房地产开发企业城镇土地使用税征收管理办法》（豫地税发[2006]84号 ）第七条规定，房地产开发企业城镇土地使用税纳税人，开发商品房已经销售的，应自房屋交付使用之次月，按照交付使用商品房屋的建筑面积所应分摊的土地面积相应调减应税土地面积。房屋交付使用，是指房地产开发企业按照售房合同的规定，将房屋已销售给购房人且购房人已办理了房屋土地使用权证或者房屋产权证，房屋所占有的土地已发生实际转移的行为。对购房人非个人原因无法及时取得土地使用权证或房屋产权证的，只要房地产开发企业按照销售合同的规定，已将房屋销售发票全额开付给购房人且购房人的购房款项已全部结清，或者已将房屋的钥匙交付给购房人，经主管地方税务机关审查同意后，也可视同为房屋已交付使用。房地产企业一般是先签订预售或销售合同，然后交房，然后再为业主办理产权证，因此我们明显可以比较上述地方企业土地使用税的税负是轻是重。对于当地没有明确规定的区域，企业可以选择对自己有利的截止时间。

三配套设施的土地使用税处理

配套设施的土地使用税处理，各地有很大的不同。对比明显的是安徽和青岛，安徽规定自交付才能停止缴纳配套设施对应的土地使用税，安徽的规定也是当前的主流；而青岛在土地使用税上确是一个清流，规定自开发初期就无须缴纳。《安徽省地方税务局关于若干税收政策问题的公告》（安徽省地方税务局公告2012年第2号）第六条规定，房地产开发项目中公共配套设施占地的城镇土地使用税纳税义务截止时间，为该公共配套设施的实物或权利状态发生变化的当月末。而《青岛市地方税务局关于明确房地产企业商品房开发期间城镇土地使用税有关问题的通知》（青地税函[2009]128号）规定，开发初期应税土地总面积不包括经规划部门批准建设项目配套的居委会、派出所、学校、幼儿园、托儿所、医院等公共设施应分摊的土地面积。

四土地使用税计算方法

房地产企业一般分期开发、分批次分楼栋交房，此时如果按照每半年或者每季度计算一次土地使用税，则会导致已经交付的房子部分时间内仍然在缴纳土地使用税，因此我们建议逐月统计已交付面积采用按月递减，可采用如下计算公式：每月应纳土地使用税=开发初期应税土地总面积×（1－截至上月末累计销售商品房交付使用的建筑面积÷商品房可售总建筑面积）×土地使用税单位税额标准÷12五

税收优惠

结合政策如下几类开发产品享受土地使用税免税优惠：

（1）公共租赁住房依据《关于促进公共租赁住房发展有关税收优惠政策的通知》（财税[2014]52号）第一条规定，对公共租赁住房建设期间用地及公共租赁住房建成后占地免征城镇土地使用税。在其他住房项目中配套建设公共租赁住房，依据政府部门出具的相关材料，按公共租赁住房建筑面积占总建筑面积的比例免征建设、管理公共租赁住房涉及的城镇土地使用税。

（2）安置住房《关于棚户区改造有关税收政策的通知》（财税[2013]101号）第一条规定，对改造安置住房建设用地免征城镇土地使用税。即在商品住房等开发项目中配套建造安置住房的，依据政府部门出具的相关材料、房屋征收（拆迁）补偿协议或棚户区改造合同（协议），按改造安置住房建筑面积占总建筑面积的比例免征城镇土地使用税。 《三国志·蜀书·先主传》刘备有云，“勿以恶小而为之，勿以善小而不为”，土地使用税也是如此，小税种，也要引起足够重视。