国家税务总局福建省税务局关于土地增值税若干政策问题的公告
国家税务总局福建省税务局公告2018年第21号
根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则和国家税务总局的有关规定，现将土地增值税若干政策公告如下：
一、关于土地增值税预缴申报期限问题
房地产开发企业在办理土地增值税清算纳税申报前，对取得的房地产销售(预售)收入，实行按月预缴申报，并自月份终了之日起15日内申报预缴税款。
二、关于土地增值税预征率问题
(一)除保障性住房实行零预征率外，各地不同类型房地产预征率如下：
1.普通住房2%；
2.非普通住房，福州市4%，其他设区市3%；
3.非住房，福州市6%，其他设区市5%。其中非住房中的工业厂房2%。
房地产开发企业应当对适用不同预征率的不同类型房地产销售收入分别核算并申报预缴；对未分别核算预缴的，从高适用预征率预征土地增值税。
(二)对测算的土地增值税税负率明显偏高的房地产开发项目，可以实行单项预征率，即：在房地产预售环节，依据房地产开发项目取地成本、销售价格、预计的开发成本及开发费用等情况，测算应纳土地增值税税额(考虑普通住房免税因素后)，以测算的应纳税额除以预计的转让收入，计算出该项目土地增值税税负率水平；若测算的税负率水平，明显高于以预征率测算的预征税额计算出的项目整体预征率水平的，可以实行单项预征率预征。单项预征率按照对该项目测算的土地增值税税负率水平合理确定，并依据税负变化情况适时调整。确定单项预征率未超过6%(含)的，由县级税务机关领导班子集体审议确定；确定单项预征率超过6%的，报经设区市级税务机关领导班子集体审议确定。各县级税务机关应将单项预征率的执行情况于年后15日内报告设区市级税务机关，各设区市级税务机关经汇总后在年后30日内向报省局备案。
三、关于土地增值税清算单位问题
房地产开发企业应当自取得《建设工程规划许可证》的次月15日前，向主管税务机关申报备案《建设工程规划许可证》所载的建设项目名称等基础信息，并以申报备案的建设项目为单位进行土地增值税清算。
四、关于“已转让的房地产建筑面积”计算问题
根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第二条规定，已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。其中“已转让的房地产建筑面积”包括房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售的房地产面积。
五、关于同一清算单位不同类型间扣除项目金额的分摊问题
同一清算单位中包含普通住房、非普通住房和非住房不同类型房地产的，其扣除项目金额在不同类型房地产间，原则上按可售面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他合理方式计算分摊。其他合理方式由各设区市、平潭实验区税务机关明确。
六、关于土地增值税清算纳税申报和清算审核期限问题
房地产开发企业应当如实办理土地增值税清算纳税申报，多退少补；清算申报认为已多缴税款的，经税务机关审核后，按规定给予办理退税。按照国家税务总局《土地增值税清算管理规程》的有关规定，对我省清算纳税申报、补正资料、清算审核的期限明确如下：
(一)对符合应进行土地增值税清算的项目，房地产开发企业应当在满足应清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算纳税申报。对符合可进行土地增值税清算的项目，主管税务机关确定需要进行清算的，房地产开发企业应当在税务机关要求清算的税务事项通知书送达之日起，90日内到主管税务机关办理清算纳税申报。
(二)房地产开发企业办理清算申报，但报送的清算资料不全的，主管税务机关应当要求房地产开发企业在10个工作日内补报，补齐资料后予以受理。
(三)房地产开发企业办理清算申报后，主管税务机关应当在90日内完成清算审核。
七、关于尾盘销售纳税申报问题
房地产开发企业办理清算申报后转让剩余房地产的，实行按月申报，并自月份终了之日起15日内申报缴纳税款。
房地产开发企业清算申报的扣除项目金额与税务机关清算审核结果有差异的，应当在审核结果通知书下达后的次月15日内办理更正申报。
八、关于土地增值税核定征收问题
(一)在土地增值税清算过程中，对房地产开发企业符合核定征收条件的，可以实行核定征收。其中：普通住房核定征收率不得低5%，非普通住宅核定征收率不得低于5.5%，非住房核定征收率不得低于6%。
(二)对转让旧房及建筑物，既未提供评估价格，也未提供购房发票的，税务机关可以根据《税收征收管理法》及其实施细则的有关规定实行核定征收，确定的核定征收率不得低于5%。
本公告自2018年6月15日起施行。《福建省地方税务局关于印发<福建省房地产开发企业土地增值税征收管理办法(试行)>的通知》(闽地税发[2005]195号)、《福建省地方税务局转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(闽地税发[2007]24号)、《福建省地方税务局关于进一步加强我省房地产开发企业土地增值税管理的通知》(闽地税发[2008]64号)、《福建省地方税务局转发国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知》(闽地税发[2009]105号)、《福建省地方税务局关于土地增值税预征和核定征收有关问题的公告》(福建省地方税务局公告2013年第2号)、《福建省地方税务局关于进一步明确土地增值税核定征收有关问题的公告》(福建省地方税务局公告2014年第4号)同时废止。
特此公告。
国家税务总局福建省税务局
2018年6月15日
二、江西篇
国家税务总局江西省税务局关于土地增值税若干征管问题的公告
国家税务总局江西省税务局公告2018年第16号
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令〔1993〕138号发布）、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法〔1995〕6号发布）、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）、《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发〔2010〕53号)、《国家税务总局关于修订土地增值税纳税申报表的通知》（税总函〔2016〕309号）的有关规定，现就土地增值税若干征管问题公告如下：
一、土地增值税清算单位的确定
房地产开发项目的土地增值税清算单位应依据发展和改革委员会审批或核准的项目文件确定。
二、土地增值税清算的分类核算要求
对房地产开发项目，应区分普通住宅、非普通住宅、其他类型房地产等三种产品类型分别核算其转让收入、扣除项目、增值额、增值率和土地增值税的应纳税额。
三、土地增值税清算的归集分摊原则
（一）多个清算单位之间，扣除项目金额能按不同清算单位直接归集的，先直接归集；不能直接归集的部分，再按各清算单位的建筑面积分摊。
（二）同一清算单位内部，扣除项目金额能按不同受益对象直接归集的，先直接归集；不能直接归集的部分，再按受益对象的建筑面积分摊。
（三）对同一清算单位内部存在不同类型房地产或已售、未售区分的情形，扣除项目金额能按不同受益对象直接归集的，先直接归集；不能直接归集的部分，第一步在已售与未售之间按建筑面积分摊，第二步在普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产之间按建筑面积分摊。
四、土地增值税清算扣除项目的确认
（一）开发成本的核定标准。对纳税人申报房地产开发成本的凭证、资料不符合清算要求或不实的，各市、县、区税务局可参照当地建设工程造价管理部门公布的定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，具体制定包括“前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用”在内的房地产开发成本参考标准，据以计算扣除。
（二）公共配套设施费的处理
1.纳税人向建设部门缴纳市政配套设施费并取得相应专用收据的，作为公共配套设施费计算扣除。
2.对纳税人将公共配套设施转为自用或用于出租等商业用途的，不得作为公共配套设施费扣除。
3.对于按照规定应移交而未移交的公共配套设施，属于政府、公用事业单位的原因不能及时接收的，经有关单位出具证明或由纳税人进行权属公告并出具承诺书，经清算领导小组合议确定后，其成本、费用可以扣除；产权属于全体业主所有的公共配套设施，凡清算时能够出具向全体业主移交公告且明确收益权归属全体业主的，其成本、费用可以扣除。
（三）对房地产转让环节缴纳的地方教育附加，由于其计税依据为增值税，与教育费附加相同，在计算土地增值税时，允许视同税金进行扣除。
（四）在土地增值税清算中，原则上以满足应进行清算的条件或者接到主管税务机关要求清算通知书之日起90天内，为提供合法有效凭证并据以计算扣除项目的截止时间。
五、地下车库（位）的清算问题
（一）销售地下车库（位）取得的收入，不论开具何种票据，均计入“其他类型房地产”的转让收入。
（二）对利用地下人防设施改造成地下车库（位）的，其成本费用归集到公共配套设施费中一次性扣除。
（三）对单独建造地下车库（位）的，其建造过程中发生的成本费用参照本公告第三条确定的原则进行归集和分摊。已售地下车库（位）面积为已售出的每个车位面积的总和。
本公告自2018年6月15日起施行。
发表于 2018-7-12 09:15:29
发表于 2018-7-20 11:09:34
