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[转贴] 【九鼎财税说】交房时点有讲究,合同约定要重视 [复制链接]

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    开心
    前天 11:22
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    [LV.6]常住居民II

    发表于 2018-7-6 09:41:57 |显示全部楼层

    房地产企业在《商品房买卖合同》中,对于交房时点的约定,大有讲究,除了考虑风水的“黄道吉日”,还应考虑涉税因素。我们分为企业所得税和土地增值税两个税种进行分析。

    一、企业所得税
    《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号)第三条规定,除土地开发之外,其他开发产品符合下列条件之一的,应视为已经完工:

    (1) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
    (2) 开发产品已开始投入使用。
    (3) 开发产品已取得了初始产权证明。

    这里采用了孰早原则。

    一般情况下,房地产企业办理竣工备案、办理大产权证的时间要早于投入使用的时间,但是也不排除特殊情况,即企业在没有通过竣工验收的情况下,按照《商品房买卖合同》交付时点强制交房。

    我之前就遭遇过时间选择特别不合适的项目,在尚未办理竣工备案的前提下,交房时间选在了12月28日。合同约定节选如下:

    X X开发项目《商品房买卖合同》节选
    第八条 交付期限。
    出卖人应当在 2013  年  12  月 28  日前,依照国家和地方人民政府的有关规定 ,将具备下列第 1  种条件,并符合本合同约定的商品房交付买受人使用:

    1. 该商品房经验收合格。
    2. 该商品房经综合验收合格。
    3. 该商品房经分期综合验收合格。
    4. 该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。

    但如遇下列特殊原因,除双方协商同意解除合同或变更合同外,出卖人可据实予以延期:

    1.遭遇不可抗力,且出卖人在发生之日 30  日内告知买受人的;

    2.国家政策的调整造成的非出卖人所能控制的因素;

    3.买受人没有按照约定支付全部购房款及其他办理入住手续前应缴纳的费用。

    此时,交付合同约定的交付时点重要性就立刻凸显。


    依据《国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》(国税函[2010]201号)文件规定,房地产开发企业建造、开发的开发产品,无论工程质量是否通过验收合格,或是否办理完工(竣工)备案手续以及会计决算手续,当企业开始办理开发产品交付手续(包括入住手续)、或已开始实际投入使用时,为开发产品开始投入使用,应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本,并计算企业当年度应纳税所得额。

    国税发[2009]31号文件第三十五条又规定,凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本,主管税务机关有权确定或核定其计税成本,据此进行纳税调整,并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。

    如果像上述案例一样,交付的楼栋要在次年5月31号前进行企业所得税汇算清缴,给工程部索取发票和财务部结转收入、成本的时间不足,难免会出现当期多缴纳企业所得税的情况。

    如果交付时间能够调整到次年元旦之后,则为工程部和财务部多争取了一个财年的时间。

    除了企业所得税,土地增值税也应重点关注。

    二、土地增值税
    《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 》(国税发〔2006〕187号)第二条“土地增值税的清算条件”第(二)款规定,符合下列情形之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算:

       (1)已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

      (2)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;

      (3)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;

      (4)省税务机关规定的其他情况。

    对于“已竣工验收”的判定,部分地方税务机关已经和31号保持了一致。以山东和安徽为例:

    1.山东

    《山东省地方税务局关于修订<山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法>的公告》(山东省地方税务局公告2017年第5号)第二十三规定,“已竣工验收”是指房地产开发项目符合下列条件之一的情形:

    (1)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案;

    (2)开发产品已开始投入使用;

    (3)开发产品已取得了初始产权证明。

    2.安徽

    《安徽省地方税务局关于发布<安徽省土地增值税清算管理办法>的公告》(安徽省地方税务局公告2017年第6号)第十九条  本办法第十八条所称竣工,是指除土地开发外,其房地产开发项目符合下列条件之一:

    (1)房地产开发项目竣工证明材料已报房地产管理部门备案;

    (2)房地产开发项目已开始交付购买方;

    (3)房地产开发项目已取得了初始产权证明。


    土地增值税清算时票据不到位的影响,我们在之前的《土增税“二次清算”,现实很骨感》中已有分析,不再赘述。

    总而言之,业务影响税收。房地产企业缴税是财务的工作,而什么时间缴纳、缴纳多少确实由不得财务,税收筹划是个系统性工作!

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  • TA的每日心情
    开心
    2 小时前
  • 签到天数: 2013 天

    [LV.Master]伴坛终老

    发表于 2018-7-11 10:08:36 |显示全部楼层
    交付时间调整到次年元旦

  • TA的每日心情
    难过
    2017-10-26 09:52
  • 签到天数: 528 天

    [LV.9]以坛为家II

    发表于 2018-7-11 10:46:12 |显示全部楼层
    谢谢楼主分享

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