【九鼎财税说】联合拿地是好事 合作伙伴慎选择

银河飞雪

目前各地政府供地越来越少，地价越来越贵，拿地难度越来越大。

因此，联合拿地、联合开发模式成了时代的宠儿，国企、民企、资本频频联合，八仙过海、各显神通，实现利益最大化。

联合拿地，顾名思义，就是超过两个以上的主体共同参与一块土地的招拍挂，竞拍成功后，一块地就有了多个主人。

而房企选择联合拿地的根本原因其实就是省钱！省力！

在地价较高的城市，联合拿地能让你在土拍市场上直接少了一个抬高地价的对手，同时联合拿地后土地开支下降，省钱！

在企业较为陌生的城市，与熟悉当地市场的企业联合能够进行优势互补，省力！

从联合体的构成来看，联合拿地的联合体两种：

（1）房企+房企；

（2）房企+财团；这里的财团包括的种类比较广泛，包括险资、银行及其他企业都有可能参与土地竞拍，国内经常参与联合土竞拍的财团主要有险资及不动产投资企业。

目前联合体拿地时有以下两种模式：

（1）联合拿地之前，各方经过会议决议，可能先成立项目公司，各自持有项目公司股份，然后以项目公司名义拿地。

（2）拿地前，各方是松散的联盟，拿地后各自**各自开发。

对于成立项目公司的模式，牛老师在这里给您提个醒：联合拿地是好事，合作伙伴选择要慎重。原因如下：

2016年12月21日，财政部 国家税务总局发布《关于明确金融、房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税[2016]140号）文件，其中第八条明确规定：

房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联合体）受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。

（一）房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司;

（二）政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变；

（三）项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。

注意，是“同时”符合才行。

联合拿地可以降低成本，分担资金压力，摊薄项目开发风险，但联合拿地开发也有越来越多的不确定性。由于开发企业各自心里预期、产品定位、成本控制能力以及管控程序等都不尽相同，因此一旦拿地价格过高，这些不确定因素都会演化为“撤出”的潜在风险。

君不见，2015年10月21日，碧桂园、中国金茂联合体以总价51.8亿元摘得丰台区花乡四合庄(中关村科技园丰台园东区三期)1516-28-A和四合庄1516-28-B两宗商业金融地块，溢价率均超140%，综合楼面价2.9万元/平米，而前一天，中铁置业刚以11亿元摘得相邻地块，同为商服用地，楼面价为1.8万元/平米，明显低于碧桂园所拿地块的价格。

由于金茂举牌的土地成交价格超出了碧桂园的心理预期，碧桂园最终退出，由中国建筑接手，与中国金茂进行联合开发。

假定上述案例发生在营改增后，联合的一方退出项目公司，在计算增值税时，则项目公司不能按国家税务总局公告2016年第18号规定，扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。

假定土地以51.8个亿为例，则项目公司多缴纳增值税为51.8/(1+10%)*10%=4.71亿元。

如若成为现实，则留守坚持的合作方损失可谓惨重。

归根结底，房企之间无论“牵手”还是“分手”，关键因素是地价疯涨。拿地合作不易、且行且珍惜。

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tzpyl

拿地合作不易、且行且珍惜

tang-tang

谢谢分享，以前还真遇到过此种案例，关于合作开发的事，