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[转贴] 【九鼎财税说】土增税“二次清算”,现实很骨感 [复制链接]

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    [LV.6]常住居民II

    发表于 2018-7-2 11:36:51 |显示全部楼层
    近日客户来电咨询,主管税务机关对开发项目下发《土地增值税清算通知书》,要求企业对某开发项目限期清算。

    趁着这个机会,我和大家探讨一下土地增值税对票据的要求和“二次清算”的可能性。

    (一)土地增值税对票据的要求
    按照目前的土地增值税清算政策,土地增值税不同企业所得税,不支持预提成本,对票据的要求是真实发生并且付款取得,政策规定如下:

    1.凭证要合法有效

    国税发[2006]187号第四条“土地增值税的扣除项目”第(一)款:

    房地产开发企业办理土地增值税清算时,扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金,须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的,不予扣除。

    2.质保金要开票

    《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)第二条规定,在计算土地增值税时,建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的,按发票所载金额予以扣除;未开具发票的,扣留的质保金不得计算扣除。

    3.增值税发票备注栏应注明项目名称

    国家税务总局2016年23号第四条“增值税发票开具”第(三)款规定,营改增后,土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票,应当在发票的备注栏注明建筑服务发生地县(市、区)名称及项目名称,否则不得计入土地增值税扣除项目金额。

    4.费用要真实支付

    例如部分地方税务机关要求企业对支付的款项要求通过银行转账,而非现金支付,否则不予以认可。

    当票据符合上述条件后,即可通过如下公式计算出当期清算扣除项目金额

    清算时的单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额/清算的总建筑面积

    当期清算扣除项目金额=清算时的单位建筑面积成本费用*销售面积

    据此公式,我们可以看出,如果清算时票据取得不全,将直接影响清算时土地增值税税负,如果某个清算对象碰巧赶上临界点,多缴纳10%的土地增值税也时有可能的。

    也许大家会说,没关系,我未来还可以进行土地增值税二次清算。

    (二)土地增值税“二次清算的可能性”
    一般情况下,税务机关不支持土地增值税进行二次清算,清算后再取得的发票不能计入扣除项目,将导致土地增值税税负增加。

    看到这里,不乏有读者会心中暗想或者提出异议,“我们以前开发的项目,确实成功运作过二次清算啊”。是的,部分地方地区土地增值税政策中确实有规定,例如:

    1.湖北

    鄂地税发[2013]44号文件第九条“关于房地产开发项目土地增值税二次清算问题”规定:

    纳税人达到清算条件并进行土地增值税清算后,继续支付并取得合法、有效凭证的支出,可申请二次清算,但必须是所有成本、费用均已全部发生完毕。主管税务机关可根据实际情况重新调整扣除项目金额并调整应纳土地增值税税额,二次清算后,纳税人不得再要求进行土地增值税清算。

    2.青岛

    青岛市地税局公告2016年第1号文件第六十五条规定:

    房地产开发企业有下列情形之一的,可在自收到清算结论后三年内向主管税务机关进行申报,经主管税务机关审核属实的,调整清算申报审查结论:

    (1)清算申报审核完毕的开发项目又发生成本、费用的;
    (2)取得清算申报时尚未取得的扣除项目相关凭证的。

    3.河北

    《河北省地方税务局关于对地方税有关业务问题的解答》第七条答问:

    已竣工项目,但未最终决算,未支付的工程价款,以后取得发票,还允许扣除吗?是否可以在取得合法凭证后进行补充清算?

    在土地增值税清算中,其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。对个别企业因暂时困难未支付应扣除项目的工程费用的情形,在清算完成后三年内取得合法有效票据的,企业可申请对该项目重新清算。

    4.重庆

    重庆市地方税务局公告2014年第9号文件第一条第(五)款规定:

    查账征收清算后转让房产清算时因未取得合法有效凭证,而未能认定的成本项目(简称未定成本项目),清算后取得合法有效凭证的,应分房产类型归集“后续成本额”,可在计算当期清算后转让房产应纳税额时后续扣除,公式如下:

    单位建筑面积成本费用额=清算认定(或上期累计)“单位建筑面积成本费用额”+本期“后续成本额”/清算可售建筑面积

    纳税人在清算申报时应对“未定成本项目”进行附加说明,主管税务机关在清算审核时一并核实确认,否则相关成本不予以后续扣除。

    理想很丰满、现实却很骨感。实事求是的说,笔者从事房地产税务咨询以来,目前协助企业处理土地增值税清算筹划项目70多个,很少有企业真正进行了二次清算。

    究其原因,可总结如下:

    (有一部分企业在进行土地增值税清算时,在当地有着良好的税企关系;二次清算时已经不复存在。

    企业开发主体是项目公司,企业一旦销售完毕,因为自身原因,希望短期内尽快注销项目公司,不想拖延;

    税务机关对清算项目终身负责制,二次清算时会更加谨慎,其务必加强对票据和单位建安成本真实性的审核;国地税即将合二为一,未来审核时企业能否经得起检查,有无可能“拔出萝卜带出泥”?

    凡此种种,都是企业不得不考虑的客观因素。

    《孙膑兵法·月战》有云:“天时、地利、人和,三者不得,虽胜有殃”。中国是个人情化社会,人情化社会的表现是相互给面子。

    本次税务改革后,全国税务一盘棋表现的淋漓尽致,出来混迟早要还的。因此,出现大企业不想申请二次清算,小企业还要在当地发展,不能申请二次清算的局面。

    凡事预则立,不预则废,土地增值税一次能搞定的事情,为什么企业非要搞个“二次清算”呢?


    九鼎财税

  • TA的每日心情
    难过
    2017-10-26 09:52
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    [LV.9]以坛为家II

    发表于 2018-7-2 17:05:57 |显示全部楼层
    谢谢分享

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