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[转贴] 【九鼎财税说】房地产销售定价几何为合理? [复制链接]

  • TA的每日心情
    开心
    2023-11-28 10:15
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    [LV.6]常住居民II

    发表于 2018-6-21 08:57:59 |显示全部楼层
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    《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第九条第(三)款规定,纳税人存在有转让房地产的成交价格低于房地产评估价格,又无正当理由的,按照房地产评估价格计算征收。

    《土地增值税暂行条例实施细则》第十四条解释称,条例第九条(三)项所称的转让房地产的成交价格低于房地产评估价格又无正当理由,是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价,纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。
    我们知道,房地产企业在销售开发产品时,因为城市、地段、产品定位不同,加上政府调控等因素,有的项目销售周期很长,房地产销售价格波动很大,那么怎么定价多少才算合理呢?

    当纳税人申报的房地产转让价格超出同期同类房地产平均销售价格的一定区间时,税务机关可以按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第三条第(一)款视同销售价格进行确认,即按下列方法和顺序确认收入:

    1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;

    2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

    这里的“同期同类房地产平均销售价格”时,应当优先采集同一企业销售日当月同类房地产销售价格。如果不存在当月价格的,可采集同一企业销售日前后三个月内的同类房地产销售价格。如果不存在前后三个月内的销售价格的,可采集相同或者近似地段其他企业销售日当月或者前后三个月内的同类房地产销售价格。

    当上述方法行不通时,税务机关应当委托有资质的房地产评估机构评定交易价,并考虑其是否存在正当理由。如果纳税人申报的房地产转让价格低于房地产评估机构评定的交易价,又无正当理由的,则应按照房地产评估机构评定的价格确认转让收入。

    此处的称“正当理由”主要包括两方面因素:一是开发产品本身存瑕疵;二是市场供求关系发生变化。其他因素(如销售给关联方,销售给企业股东和管理人员的亲朋好友等)一般不得认定为存在正当理由。

    开发产品瑕疵包括房屋质量、楼层、采光等因素;而市场供求关系发生变化,最大的因素就是政府宏观调控。例如,2017年3月17日,北京市住建委、市规划国土委、市住房公积金中心、市银监局、人民银行营业管理部联合举行新闻发布会指出,居民家庭名下在本市已拥有1套住房,以及在北京市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的,购买普通自住房的首付款比例不低于60%,购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。同时,暂停发放贷款期限25年以上的个人住房贷款。因此次限购使北京房产政策恢复到了2014年9月30日之前的认房又认贷,而二套房60%以及80%的首付比例迄今最高,被称作北京“世上最严限购。”

    此后一年北京新盘成交量下跌48.7%;跌幅最大的是商住类物业同比跌幅91%;二手成交跌52.6%;二手房房价到现在累计跌幅超过15%,部分区域房源价格接近20%。

    对于此种情况下导致的价格巨幅变化,企业要提前搜集资料、准备充分的证据存档备查。原因是土地增值税清算一般是几年以后,那个时候很有可能大家记不起价格下调的原因,尤其是税务机关。

    同时尾盘清仓价格下调也属于正当理由。

    除了上述因素外,对以下情形的房地产转让价格,即使明显偏低,可视为有正当理由:

    1、法院判定或裁定的转让价格;
    2、以公开拍卖方式转让房地产的价格;
    3、政府物价部门确定的转让价格;
    4、经主管税务机关认定的其他合理情形。

    需要注意的是,“拆迁安置售房”也属于正当理由,这一点很多税务机关有意无意的忽略。

    综上,如果存在以上原因,价格偏离市场价格一定区间是合理的,但是具体偏离多少,目前各地规定不尽一致。

    例如,河南省豫地税函[2010]202号、江苏省苏地税规〔2012〕1号允许偏离10%;而河北省《河北省地方税务局关于对地方税有关业务问题的解答》、海南省琼地税函[2015]917号允许偏离30%。

    更多的地方没有明确,而最高人民法院发布的法释[2009]5号约定,转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的,一般可以视为明显不合理的低价,此时企业可以此为依据参照执行。

    只要理由正当,你不试一试,怎么知道你定的价格不合理呢?


    九鼎财税

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    发表于 2018-6-22 04:52:41 |显示全部楼层
    :):dizzy:

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